綠地引領地產代幣化新時代隨著香港《政策宣言2.0》正式將房地產納入代幣化資產範疇，全球不動產的流通模式正在邁向技術驅動的新階段。綠地金創，作為首家涉足香港數位資產生態的國有房企，正在以“牌照資質+交易平台”雙輪驅動佈局國際化戰略，通過將國內康養公寓、酒店存量資產與香港離岸人民幣及虛擬資產雙中心戰略無縫對接，建構房地產行業跨境資本流通的全新通途。在技術助力和合規創新的引領下，到2030年，全球代幣化資產市場有望規模達十兆美元，釋放前所未有的增長潛力。一、政策創新引領地產代幣化生態發展的新範式1.1 房地產代幣化：三重突破的政策驅動香港於2025年發佈《數位資產發展政策宣言2.0》，創新性地引入房地產資產代幣化機制。這不僅賦予持牌交易所合法開展不動產鏈上交易的權利，還允許銀行及券商為零售投資者開放相關服務，此舉打破了資產數位化的三大重要壁壘：權屬鏈上化：區塊鏈技術可直接完成不動產產權與收益權的數位化對應，從而擺脫傳統地籍管理的地域限制。監管穿透化：香港證監會推出標準化證券型代幣（STO）監管框架，為房地產資產代幣化提供明確的合規路徑。投資普惠化：零售投資者將可最低1000港元參與康養公寓代幣化投資，而與傳統房產類投資工具相比，代幣化資產流動性提升達300%。在香港金管局主導的“Ensemble沙盒項目”第一階段測試中，綠地金創成功完成跨境資產確權驗證，並創新性地使用智能合約，將康養公寓的租金收益權分層打包，實現保險資金、避險基金等資本的多層次配置。這為資產代幣化技術的發展樹立了規範化標準。1.2 全球 RWA 市場迎來爆發前夜據波士頓諮詢預測，到2030年，全球實物資產代幣化（Real World Assets, RWA）市值將突破16兆美元，規模相當於黃金市場的三倍。2025年上半年，全球RWA市值已從86億美元激增至230億美元，其中代幣化私人信貸和美國國債佔據主要份額。香港依託“離岸人民幣+虛擬資產”雙樞紐戰略，計畫通過結合綠色債券及房地產RWA，進一步鞏固人民幣的全球流動地位。金融專家勞玉儀指出：“RWA代幣化通過碎片化投資和去中心化金融（DeFi），極大地提升資產流動性。這種創新模式將有效推動香港房地產市場進入新紀元。”二、綠地案例：國有房企數位化轉型的先鋒典範2.1 雙輪驅動：牌照賦能與資源激綠地金創突顯了國有房企轉型的兩大核心優勢：牌照與資源。2025年6月，綠地金創憑藉旗下綠地（亞洲）證券，成功升級數位資產投資組合管理牌照，成為首家同時持有數位資產管理及諮詢牌照的國資背景企業。這一資質使綠地能夠發行代幣化房地產基金、開展跨境資產託管，並在香港持牌交易所實現二級市場流通。資源啟動方面，綠地金創通過旗下“權易寶”平台，已成功盤活總價值約500億元的國記憶體量不動產，以區塊鏈技術實現權屬確權與使用權的二次流轉，例如將上海綠地國際康養城“頤尚居”分割為5000份產權代幣，最低參與門檻僅500元，並實現租金收益數字錢包上的自動分發。2.2 技術落地創新與合規協同綠地金創在RWA的實踐中體現出以下技術特色：動態盡職調查鏈：利用物聯網裝置即時監控公寓入住率及能耗資料，將盡職調查周期從六個月縮減至17天。跨域驗證網路：接入自然資源部不動產登記鏈，實現內地與香港資產確權即時核查，效率提升90%。智能合約分層架構：將租金收益分為優先層、權益層、風險層，成功吸引保險資本與避險基金認購。在合規領域，綠地金創與香港金管局“Ensemble沙盒”項目的合作，通過資料確權和智能合約執行的合規驗證，並引入ON1ON Custody作為鏈上資產託管方，確保代幣化資產與實物資產的一比一錨定。三、雙幣發展：人民幣國際化與數位資產的協同路徑3.1 打造離岸人民幣錨定生態香港計畫於2025年推出以港元穩定幣計價的綠色債券，並結合綠地康養公寓的RWA項目建構完整的收益閉環生態。這種創新模式不僅為離岸人民幣提供擔保基礎，還在持牌交所實現跨品種交易，進一步增強人民幣資產的國際競爭力。3.2 流通機制重塑商業價值房地產代幣化的應用場景正在為實體經濟創造新的價值。以綠地香港銅鑼灣寫字樓項目為例，該項目將29億港元資產分拆為100萬份NFT，最低投資門檻僅為1000港元，並通過智能合約動態分配租金收益。在大幅提升流動性的同時，還吸引了中東長期資本的投資興趣。四、提升戰略：地產融資的新未來4.1 房企轉型的戰略機遇綠地集團將代幣化技術與地產整合，展現了從“債權融資”到“資產數位化”的發展潛力：實現全球資本直通：借助香港市場，直接面向國際投資者，融資成本下降380個基點；非標資產流轉深化：康養公寓、工業園等資產代幣化後分割交易，提升周轉效率30%；定價避險工具應用：開發不動產代幣相關衍生品，提高風險管理能力。4.2 香港全球金融樞紐地位的強化通過完善RWA生態，香港正迅速建構規模十兆美元的代幣化市場：法律與金融雙驅動：多法系相容與成熟清算機製為RWA的核心樞紐提供可靠保障創新推動政策：螞蟻數科等企業在綠色債券和房地產代幣化方面的試點成功，為市場注入活力；生態協同效應：代幣化房地產、綠色債券與碳信用等資產聯動發展，形成全面數字金融體系。未來展望：機遇與挑戰並存綠地在技術整合與業務佈局中積累了豐富經驗，但RWA的普及仍需跨越以下障礙：技術突破需求：需採用跨鏈互動提升資料透明性，防範潛在篡改；法律框架統一：促進跨境權益認定標準化；教育與推廣：通過政策引導與市場宣傳提升公眾認知。隨著綠地進一步拓展業務邊界，加碼工業地產NFT化、AI動態估值與跨市場配置，其發展路徑必將引領數字地產行業的未來。通過技術驅動與政策支援，RWA的資產碎片化和全面流動性將推動房地產從重資產的桎梏中釋放流動價值。綠地的創新探索與香港的監管實踐共同奏響了數字地產的新時代序曲，讓全球資本在數字湧動中協奏互聯發展。 (珩宇智創生態科技)

前言美國首個房地產代幣化項目RealToken LLC管理5000套房產上鏈發幣，收購美國底特律舊房改造用於出租，每週給投資人通過合規穩定幣USDC結算租金收益……RealToken是美國的一種房產標記系統，它保留了傳統房地產所有權所提供的所有法律權利和保護。本系統圍繞特拉華州系列有限責任公司RealToken LLC（“RealToken LLC”或“RealT”）建構。RealToken LLC，作為一個系列LLC，以獨立的有限責任公司形式營運，其成立證書特別允許將股東權益、資產和營運無限分離為獨立的系列。系列 LLC 的所有系列（每個“系列”）都被視為單獨的實體。這些系列在標記所有個人和房地產資產之間起著中介作用。系列所有權在 Ethereum 區塊鏈上標記為唯一的 ERC-[20] 代幣(“RealTokens”) ，每個代幣代表一個獨立系列的 Realtoken LLC 股權，從而代表系列所擁有的房產。對任何或所有RealToken 的所有權將在 RealToken LLC 系列直接擁有的房產中產生間接所有權權益。因為系列的唯一目的是單一財產所有，所以可以抽象於系列之外；一個系列發行的 RealToken的所有權實際上是該系列對於房產的所有權。通過 LLC 和系列經理或管理成員以及房產管理公司的服務，LLC 和每個 LLC 系列都可以在幾乎沒有任何代幣持有個人參與的情況下進行維護，同時個人本身保留對系列持有的房產的完全法律權利。上述的操作模式很專業，其實簡單來說，就是RealT這家公司希望解全球決投資人跨境投資美國房地產的具體問題：首先是金額過高，每棟房子幾十萬美元起跳，不是投資人能夠小額投資的；其次是複雜的法律和稅務問題讓人頭大；最後則是房地產收租的週期過長、而且物業管理也是非常麻煩的成本。針對這些問題，RealT的解決方案是：將房地產代幣化（如將58萬美元的房地產切割成4000顆價值145美元的代幣）來銷售；其次是成立由代幣所有人控制的有限公司，這家有限公司RealT完全由代幣持有人控制（所有代幣持有人需要身份驗證、繫結ETH地址、並且簽署數字法律檔案成為股東），其唯一目的就是作為法人實體來擁有一棟房子（美國政府的法律檔案會記錄這家有限公司）並且和RealT這個法人互動；最後則是由RealT作為物業管理人和房客每個月收租、但是每天將對應的房租以穩定幣的形式匯到代幣持有人的戶頭（之前是Dai、現在是USDC）。一、鋪墊內容——ABS/MBS等抵押支援證券運作模式資產證券化過程包括兩步：第一步，一家擁有貸款或其他帶來收益的資產的公司即發起人，確認希望從資產負債表中轉移的資產，並將這些資產打包成所謂“資產池”。然後將“資產池”出售給發行者，例如“特殊目的公司”（SPV）。SPV這一實體通常由金融機構設立，專門用於收購資產並出於法律和核算目的，實現資產負債表外的處理。第二步，發行者通過發行銷售給資本市場投資者的可交易的固定利率證券為所獲得的“資產池”融資。投資者從託管帳戶接受固定或浮動利率付款，託管帳戶資金由“資產池”的現金流產生。在大多數情況下，發起人以證券方式提供貸款服務、從原始借款者募集款項，並將這些貸款和借款以較低的服務費直接提供給特殊目的公司或託管人。實質上，資產證券化是一種基於將信貸風險（可能包括利率風險和匯率風險）從發行者轉移給投資者的可選擇和不同來源的融資。二、美國RealT項目的核心機制與香港啟示1. RealT的房地產代幣化實踐資產上鏈：將底特律5000套改造房產的所有權分割為代幣（ERC-20標準），每枚代幣對應房產的部分所有權。穩定幣結算：租金收益通過USDC（美元合規金融穩定幣）每週自動分配至投資者錢包，實現鏈上即時結算。降低門檻：單份投資可低至10美元，吸引散戶參與傳統高門檻的房地產投資。2. 對香港的借鑑意義收益分配效率：穩定幣解決跨境支付延遲問題，適合香港國際投資者需求。合規挑戰：RealT依賴美國州法律框架，香港需建立適配的產權登記與穩定幣贖回機制。三、香港穩定幣監管框架：RWA發展的基石2025年5月通過的《穩定幣條例草案》是全球首個針對港元穩定幣的專項立法，核心包括：發牌制度：要求穩定幣發行人（如銀行、持牌機構）儲備資產全額託管且禁止支付利息，僅持牌方可向散戶銷售。透明度要求：定期披露儲備構成（現金或短期國債），確保1:1兌付能力。沙盒創新：金管局“穩定幣沙盒”已測試渣打銀行（港元穩定幣HKDR）、京東科技（JD-HKD）等場景。此框架為RWA提供合規支付通道和價值錨定工具，避免私人穩定幣的信用風險。四、香港“穩定幣+RWA”融合實踐與創新香港已形成多元化的RWA應用場景，穩定幣在交易結算、收益分配中發揮關鍵作用：1. 房地產與基礎設施代幣化太子地產STO（太極資本）：底層資產為九龍5處零售物業租金收益權，通過ERC-1400代幣募集1億港元，收益以穩定幣結算。新能源充電樁RWA（朗新科技&螞蟻數科）：9000台充電樁收益權代幣化（ERC-3643），IoT（物聯網）裝置即時驗證收入，募資1億元人民幣，跨境支付依託穩定幣。2. 金融資產代幣化華夏基金港元數字貨幣基金：錨定港元貨幣市場工具，通過OSL交易所分銷，穩定幣支援T+0贖回。匯豐黃金代幣（GTP）：實物黃金鏈上分割（最小0.001盎司），質押年化收益4.2%以穩定幣支付。3. 綠色金融創新協鑫能科光伏電站RWA：82MW光伏電站收益權代幣化，年化收益6.8%，衛星遙感資料上鏈驗證，穩定幣用於分紅。香港政府代幣化綠色債券：全球首單政府發行，交收時間從T+5縮短至T+1，智能合約自動派息。表：香港主要RWA項目概況五、挑戰與未來發展方向▣ 當前瓶頸法律確權問題：代幣持有者是否直接擁有底層資產權益需司法明確。技術風險：預言機資料篡改可能影響資產定價（如房地產動態估值）。監管錯配：證券型代幣需SFC牌照，非標資產（如藝術品）缺乏統一標準。▣ 香港的突破路徑1. 政策創新擴展“金管局Ensemble沙盒”至房地產、碳信用等長尾資產。推動中央結算系統（CMU）與區塊鏈對接，實現法幣-穩定幣混合結算。2. 技術基建開發RWA專用公鏈（如香港Web3.0協會提議），內建KYC與合規模組。融合AI+IoT實現資產自動監控（如充電樁電量、光伏發電效率）。3. 生態擴展允許港元穩定幣成為RWA生態通用結算工具，替代USDC依賴。探索“碎片化AMM池”（如Balancer模型），提升非標資產流動性。💎 小結香港憑藉穩定幣合規框架與多元RWA實踐（房地產、新能源、金融資產），已具備複製RealT模式的基礎。未來需重點突破：👉 法律層面：明確代幣化資產的產權歸屬，賦予穩定幣法定支付地位。👉 技術層面：建構RWA專用基礎設施，支援高頻資料上鏈與自動結算。👉 生態層面：推動港元穩定幣成為RWA生態“血液”，吸引全球資本參與。若香港能整合政策、技術與市場三方動能，有望成為全球RWA代幣化的核心樞紐，實現“鏈上資產，全球組態”的金融新範式。 #RWA #香港金融穩定幣 #香港 #沙盒 #金融中心 #貨幣 #USDT #USDC #數字貨幣 #穩定幣(雲淡風輕YY)