好消息：允許外資抄底中國樓市了！

好消息，樓市的 “限外令”，終於取消了！

這項政策已經持續了將近 20 年，和限購、限售、限價、限貸等等一起，構成了中國樓市調控中最緊縮的一些政策。

當前房地產市場如此低迷的環境之下，連 “限外令” 都扛不住了。

很多朋友不太清楚，早在 20 年前，中國樓市曾經是比較熱的，尤其是 2005 年、2006 年特別熱，當時各種調控措施都在打壓房價、遏制投資需求。

其中，在 2006 年，國家出台 “限外令”，即《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》。

核心內容是：境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。

在政策出台之前，國外的個人和機構在國內是可以隨便買房子的，無論是住宅還是商業辦公。

從 2006 年開始，境外的機構和個人只能買一定數量的自用、自住的房子，即境外個人只能買一套房子用來自住，境外機構只能買房子用來自用（一般都是辦公所用，也包含少量的商業設施）。

也就是說，個人不能投資非住宅，機構不能投資住宅。

2005 年中國進行匯改，人民幣開始持續升值，加上房價、股價持續上漲，很多外資、熱錢湧入中國炒股市、炒樓市。

當時，出台 “限外令” 是合理、正當的措施。

但 2006年之後，中國樓市在某些時段也經歷了低迷期，比如 2008 年、2009 年上半年，再比如 2014 年、2015 年等等。

在這漫長的過程中，對外資在中國買物業的限制是在逐步放鬆的，尤其是對於機構買商辦類物業的限制，現在已經非常鬆了。

過去十年，我們總是聽到一些關於外資收購商辦類物業的消息，但機構不能買住宅這一點，沒怎麼松。

而此次的新政力度非常大！

我們看一下近期相關管理部門發佈的關於對外開放方面的意見稿，其中涉及到樓市 “限外” 的有兩條：

第一條是，取消 “資本項目外匯收入及結匯所得人民幣資金不得用於購買非自用住宅性質房產” 的限制。

很多人知道，中國的資本項目還沒有放開，對於資金是進行管制的；而這條新政其實是放開了外資購買住宅，不管是個人還是機構，都可以在中國大陸地區購買商品住宅了。

第二條是，允許境外個人在滿足各地購房政策條件下，在取得房地產主管部門出具的購房備案證明檔案之前，憑購房合同或協議先行在銀行辦理購房相關外匯資金的結匯支付。

這條規定是在購房流程方面提供便利化，房子還沒有備案，只要簽了合同，就可以先結匯，把錢打進來準備買房。

這條政策在大灣區地區，對於香港、澳門居民在內地買房已經在實施了，現在是把相關經驗推向全國。

此次對 “限外令” 的放鬆力度非常大，基本上接近於全面取消了。

但因為目前北京、上海、深圳還保留著限購，所以外資在這些限購地區買房子，依然會受到約束。

“限外令” 的放鬆，主要是因為全國樓市比較低迷，而且中國宏觀經濟也不是特別好的情況之下，中國的對外開放力度在進一步加大。

部分網友會問：中國樓市對外資放開了，外資會不會有熱錢進入中國炒房炒樓？

在目前整體的環境之下，老楊認為基本上不用擔心！

因為各位一定要知道，外資都是很聰明的，他們擁有全球視野，尤其是外資機構，他們的資產配置是在全球範圍內進行的，他們的資訊量、研判能力遠超國內的企業和機構。

我們中國目前樓市的現狀是：過去幾年住宅價格跌幅很大，辦公樓、商業設施跌幅更大，說真的，有些外資都已經被套住了。

舉個例子，今年二月份有個大新聞，全球最大的資產管理公司貝萊德居然斷供了在上海的兩棟辦公樓。

這兩棟辦公樓是 2017 年樓市還比較熱的時候被收購的，當時 65% 是貸款。

到了 2024 年，貝萊德想把物業拋售，價格是當時買入價的七折，卻沒人接盤。

終於熬到 2025 年初，熬不住了，賣也賣不掉，乾脆就斷供了。

斷供的含義大家清楚嗎？

就是手裡的貸款餘額已經高過物業的價值了，乾脆不還貸款了，物業就被渣打銀行收走了。

各位想一想，這兩棟物業在上海 —— 全國的經濟中心；位置也相當不錯，在市中心的長風生態商務區；房子本身也不錯。

結果，買後七八年時間，35%的首付，居然跌沒了！

在當前中國的經濟和樓市環境之下，外資已經 “嚇破了膽”，不敢在中國進行大宗物業收購了。

最終結論是：我們放鬆甚至取消 “限外令”，並不代表外資會像 20 年前那樣蜂擁進入中國，它們對中國樓市走勢、房價走勢的影響可以說是微乎其微。 (老楊地產邏輯)