大摩稱香港樓市將迎來4-5年上升周期，對內地房市有何影響？

信心比黃金更重要。

近日，摩根士丹利發佈研報稱，香港住房價格從高峰下跌30%後，可能正迎來一個或將持續四到五年的上升周期，並認為香港房地產正處於一個上升周期的開端。

根據大摩的研報，若從香港住宅市場自2018年7月首次達到房價峰值算起，香港住宅市場已經歷了七年的下跌，而從2021年8月的房價峰值算起，香港樓市這輪價格下跌已近30%。

今年年初至今香港房價下跌了1.5%，跌幅明顯放緩，表現好於預期。考慮去年4月宣佈“撤辣”後的高基數，今年香港樓市成交量略有回落。大摩將2025年上半年和下半年的房價預測分別更新為-2%和+2%（之前分別為-5%和+5%），但維持今年房價同比持平的預測不變。

即大摩認為，香港房價在今年會走V字，到今年底時房價與去年底總體持平，此後房價將進入4-5年的上升期，此時正是這輪周期的拐點、開端。

對於這一觀點，大摩給出了4個關鍵因素：“全面撤辣”（印花稅減免）後內地買家湧入；人才引進；資本市場振興；以及高租金回報、利息下降等利多因素，都為香港樓市復甦提供支撐。

去年香港特區政府“撤辣（印花稅減免）”之後，內地買家瘋狂湧入香港樓市。原因是香港租金收益率相對較高（3.5-4%），而內地一線城市僅為1-2%，不少內地買家在香港買房的主要為投資。2024年3月到2025年5月，全港6萬宗私樓成交裡，1.55萬宗是普通拼音買家，相當於每4個買家中就有1個是內地背景。

人才引進也會刺激房產需求。香港政務司司長陳國基近期表示，2022年底香港推出搶人才政策後，截至今年5月，已有21萬名申請人獲批並來港，平均年齡約35歲。大摩認為，無論是通過購房還是租房，人才引進所帶來的持續人口流入應該會增加一定的住房需求。

香港資本市場的振興帶動了購房情緒。今年沉寂多時的香港新股市場終於一改頹勢，百億等級新股再現。年初至今，香港首次公開招股（IPO）集資已超過800億港元，重登全球新股集資額榜首地位。同時，年初至今港股日成交量較去年幾乎翻了一番，港股市場交投活躍，截至6月24日，恆生指數今年累漲20.5%，位居全球主要市場指數前列。股市產生的積極財富效應和健康的市場情緒，對住宅市場來說是一個積極的訊號。

近期，還不斷傳出內地富豪在香港買樓的消息，例如美圖秀秀創始人在港島買下亨環·天后整棟寫字樓；以及即將在港上市的藍思科技近日斥資1.63億買下ONE HARBOUR SQUARE 28樓一整層，其公司董事則為湖南女首富。

站在內地房地產開發市場的角度來看，我們認為對我們影響最大的其實是最後一條，即股市產生的積極財富效應和健康的市場情緒，這不僅會對香港樓市產生積極影響，也會拉動大陸市場。

在我們看來，隨著聯準會的降息勢在必行，大量國際資金必然回流，大國博弈下適當加倉中國會是戰略考量，再加上當前內房股及內地固定資產的低估值，投資內房股或內地資產，會是這些資金不錯的選擇。

我們認為，對於當前的內地房地產市場，7、8月或許會是最困難的2個月，市場持續悲觀、重磅政策也不會出台。但等過了這段時間，股市、政策（預計會在8月底或9月初出台）等因素疊加上下，情緒面上會明顯好轉，不過市場價格、成交量的築底或許要到年底或明年年初。 (晨光TALK)