最近，樓市出現了兩大最新變化：一個是香港樓市率先回暖，一個是國際投行和主要的投資機構對內地樓市的看法發生了新變化。先看香港。2026年一季度，香港一手住宅實際新房成交約6300宗，創2013年以來新高；一手住宅買賣登記錄得5373宗，總金額628億港元，同比分別大漲38%和94%。就連“逃頂之王”李嘉誠也高調回歸，長實主席李澤鉅在業績會上明確表示，地產仍然是集團本業，只要回報合理，長實一定會參與投地。而香港2026/27年度賣地計畫中，正好包含9幅住宅用地。而在香港之後，內地樓市的預期也在發生變化。高盛判斷，上海、深圳有望率先引領中國房地產市場復甦，預計到2026年底觸底，並在2028年底前具備約15%的反彈空間。摩根大通表示，中國房地產市場在經歷五年的調整後，可能正迎來轉折點。香港樓市的復甦正蔓延至內地主要城市，加上中國股市反彈帶來的財富效應，有助於改善住房需求。瑞銀偏謹慎，但也認為底部正在靠近，內地房地產市場將在2026年下半年見底，預計2026年香港樓價有望上漲5%—10%。摩根士丹利也預計香港住宅價格今年有望上漲約10%。香港已經先熱起來，那麼內地誰最有可能接棒？答案大機率是深圳。今年1-3月，深圳實際使用外資約170億元，同比增長超47%，全國同比下降7.3%。深圳新設外商投資企業超2700家，佔全國的19.3%。在全國外資承壓的背景下，深圳反而成為全球資本加倉中國的重要入口。但對於投資者而言，能夠以低價買入深圳核心資產的機會，越來越少了。01還有“撿漏”機會？一線城市核心資產價格的修復，已經悄悄展開！從去年至今，北京、上海、廣州、深圳，核心區豪宅的價格正在不斷沖高，新房一個比一個貴。在深圳一線類股，10萬/m²以下的價格突然消失不見了。上周，前海招商海晏府開盤，備案均價約14.2萬/㎡，折後均價達13.3萬/㎡，官宣去化9成。寶中觀潮府備案均價約15.09萬/㎡，創片區新高。此前的中海深灣玖序、後海招商璽均價不低於13萬/㎡，深圳灣澐璽備案價更是高達16.88萬/㎡。前海寶中、深圳灣，這些類股無一例外，都地處深圳核心資源圈，不僅扛住了此前的市場調整，更是在行情回暖的第一時間，率先引領價格上行。在隔壁廣州，核心資產價格的沖高，比深圳來得更兇猛。“珠金琶”是今天廣州真正的核心資產坐標。它把金融、總部、科技、平台、新消費與新財富，串聯成一個高密度聚合的黃金三角。位於珠江新城的凱旋新世界·廣粵觀邸，網簽均價達到22.1萬/㎡，位居2025年全國第一。金融城的廣州保利玥璽灣，備案均價約17萬/㎡。今年3月，該項目成交了一套約670平方米的頂層複式，總價1.87億元，折合單價 28萬元/㎡，直接刷新了廣州一手豪宅單價紀錄。就連廣州地價也不斷上探，珠江新城馬場地塊歷經243輪競價，最終以236.04億元成交，折合住宅樓麵價超過8.5萬元/㎡，刷新廣州樓面地價新高。而在北京、上海這些老錢聚集地，豪宅市場更是如此。現實就是：2026年還想在一線城市核心區“撿漏”，沒啥機會了！我們整理了一份價格表，將一線城市同等級核心地段的最新新房成交價做了一個橫向對比，如下圖所示：在這份滿屏皆是15萬+、20萬+的榜單中，我們驚訝地發現了一個極其“突兀”的數字：位於前海寶中區位的中鐵·能建·閱臻府，均價竟然只要約8.86萬/㎡。在這個地段，8.86萬/㎡是什麼概念？周邊新房均價已經去到12-15萬/㎡，二手房前海時代二期CEO公館成交價在12萬/㎡左右；寶中壹方中心玖譽最新成交價在13萬/㎡上下。為什麼在豪宅全面沖高的大趨勢下，還有這樣的倒掛？原因就是限價，該地塊出讓於2023年，當時附帶了“商品房限價”條件，早年定下的硬性紅線，把閱臻府的價格鎖死在了8.86萬/㎡的價格線。它不僅是一線城市裡極其罕見的限價紅利，更是深圳前海寶中區位、黃金岸線上最後的限價盤、現房銷售項目。對於購房者來說，這確實是一個千載難逢的機會。02超級鄰居決定資產上限投資的真理就是，在正確的時機，用正確的價格，買入正確的資產。從時機來看，聰明資金的流向，就是最精準的風向標。2025年，全國千萬級以上一手豪宅成交突破4萬套。其中，5000萬以上頂豪成交同比暴增超60%，億元級一手豪宅更是成交了102套，同比增長31%。2025年末，單單深圳灣三個豪宅項目就攬金超300億。2026年一季度，香港一手住宅實際成交創2013年以來新高。一次性買多套的“大手買賣”錄得265宗，創下2008年以來的極值。二手市場同樣在3月創下近56個月的新高。財富的法則是向下傳導的，春江水暖永遠是塔尖先知。從價格來看，沒有只漲不跌的神話，也沒有只跌不漲的深淵。縱觀全球核心城市的房地產發展史，幾乎無一例外，都是在經濟周期的震盪中完成價值回升。美國在2008年次貸危機後，核心城市迎來長達十餘年的大牛市；日本東京等核心區域，房價早已走出陰霾，甚至屢創歷史新高；中國香港也是如此，最近房地產市場再度升溫，中原地產創始人施永青判斷要連漲6年，漲幅85%。反觀當下的中國一線城市，儘管大眾的悲觀情緒或許還有慣性，但租金回報率的攀升、國央企的重倉、豪宅的火爆成交、PPI的歷史性回暖……都是市場觸底的訊號。當同等核心地段的新盤都在向15萬+甚至20萬+的天花板發起衝擊時，身處前海寶中的閱臻府，卻拋出了一個8.86萬的價格。當年的商品房限價政策，如今卻變成了買房人資產的“護城河”。從資產來看，你的鄰居，往往決定你的資產上限。你的資產價值，很大程度上取決於你的鄰居。尤其當這個鄰居，是能不斷製造財富的超級企業。這個邏輯，在全球都成立。Google總部所在的Mountain View，蘋果總部所在的Cupertino，輝達總部所在的Santa Clara，今天住宅價格都處在極高水平：截至2026年1月，Mountain View平均房價約197萬美元，Cupertino約304萬美元，Santa Clara約170萬美元。如果有機會和中國市值最高的網際網路企業之一的騰訊做鄰居，你願意嗎？騰訊目前市值約4兆元人民幣，體量已經超過很多強二線城市全部上市公司的總市值。閱臻府和騰訊全球總部對望，直線距離約1km。當騰訊“企鵝島”即將全面啟動，能與這樣一個富可敵城的“超級企業”做長期的鄰居，這直接決定了資產價格的上限。03決定長期價值的是土地或許有人喜歡8.86萬/m²的價格，但糾結於“新規產品”。事實上，房地產市場有一個很殘酷、也很真實的規律：普通地段拼產品，核心地段拼土地。在普通類股，產品力強弱往往直接決定去化；但在核心類股，產品更多決定短期熱度，真正決定長期價值底座的，還是土地稀缺性、資源佔位和生活方式承載力。紐約740 Park Avenue，這是一棟建於1930年前後的老牌公寓樓，但放在今天，它依然是曼哈頓最受追捧的頂級地址之一。真正支撐這類物業價格的，從來不只是房子本身，而是它所佔據的土地、視野、身份象徵和城市資源。因為產品會老，審美會變，戶型會迭代，規則會更新。但真正稀缺的城市中心、超級企業鄰近、成熟配套、生活方式，這些東西是很難複製的。用8.86萬/m²的均價，買入閱臻府的土地稟賦，這個機會極為珍貴。打個比方，今年一季度前海桂灣上新的04-01-01地塊，你用8.86萬/m²的價格都不一定買得起這塊地的樓麵價。擁有了閱臻府，就擁有了世界級的城市會客廳資源。項目到11號線寶安站直線距離約800米，鄰近地鐵1/5/11號線/28號線(規劃）/15號線首條“環形”地鐵（建設中），同時享受4城軌+3高速+2碼頭+1機場+1樞紐多維交通。128米高的“灣區之光”摩天輪，不僅以國內首個迴旋式大轎廂的姿態，重新定義了大灣區天際線，更化作了這片海灣日夜流轉的溫柔坐標。摩天輪之下，歡樂港灣與濱海文化公園，讓這片高樓林立的CBD之上，依然保有一線向海而開的舒展空間。全國最大的戶外水上舞台——歡樂劇場，讓演出、燈光與潮聲在夜色中自然交匯，把公共生活推向了更開闊的維度。全球最大單體書城——灣區書城，則讓這片海岸在商業與潮流的喧囂之外，依然保有一處安頓精神、沉澱審美的靜謐所在。濱海藝術中心，以持續上演的高規格劇目，把高水準的藝術現場帶入日常，也讓寶安中心擁有了不輸國際一線核心城區的審美濃度。再向城市內部延展，寶安圖書館、寶安青少年宮、寶安體育館，依次鋪陳出另一重豐盛。今天的寶安中心，最珍貴的早已不是某一個孤立地標，而是這些高能級配套彼此交織之後，共同構成的一種生活質地。示意圖從繁華CBD走進閱臻府，你會發現它在生活質感上營造的動人之處。遠遠眺望閱臻府，大面積的玻璃幕牆，倒映著寶中海灣的晚霞和城市的燈火，整個建築顯得輕盈而通透，安靜地矗立在海岸線上。效果圖車子緩緩駛入地庫，迎接你的不是以往那種昏暗冷硬的水泥通道，而是一片柔和的“星空穹頂”。穿過大堂步入園林，你會感受到一種奢侈的“浪費”。在寸土寸金的核心CBD，把空間大面積地讓渡給自然，走在隱於綠意中的森境會客廳，有“浣溪疊石”間隱約的流水聲，或是路過倒映著雲影的天際泳池，空氣裡瀰漫著如同高定度假酒店般的鬆弛感。實景圖因為整個小區做的是純粹的108-143m²純四房，天然過濾了圈層。樓棟之間錯落排布，當你端著一杯威士忌，站在主臥的巨幅飄窗前，毫無遮擋的270°環幕海景無聲的鋪展在眼前。你不需要去刻意尋找風景，因為你已經站在了風景的中心。實景圖，以實際交付為準位於前海寶中極核，黃金岸線上最後的限價盤——中鐵·能建·閱臻府，南向一線海景，純粹四居，無保障/回遷，現房銷售。現在不到900萬，就能佔據這樣的土地，和騰訊全球總部做鄰居，這種機會錯過真的沒有了。 (劉曉博說財經)

最近部分城市房子銷售回暖，下場買房的時機到了嗎？我提出了“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的行業分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”；2020年預測“房價將出現歷史性大頂”；最近，我提出“二八分化”。1、香港樓市：量價齊升，租金跑贏月供2025年樓宇買賣合約登記量同比19%，成交量創4年最佳。2026年1季度二手住宅宗數環比14%，為2021年第3季以來18個季度新高，火爆可見一斑。私人住宅售價指數自2025年3月見底後連續四個季度回升，累計反彈12%。在人才引進帶動下，租金穩步上漲，2025年租金指數上漲4.3%，超2019年高點。2026年2月租金指數環比提升，再創歷史新高。租金回報率基本覆蓋貸款利息還有盈餘，形成“以租養貸”格局。庫存壓力邊際改善。2025年第4季度一手住宅貨尾量跌破2萬，創兩年半新低。誰在買？三撥人：一是中東“王爺們”，中東局勢動盪，大量中東土豪湧入香港買樓、設家族辦公室；二是內地科技新貴，江浙、廣東地區很多硬科技公司上市，創始人都很年輕；三是2022年底推出“高才通”等多項搶人才措施，吸引大量人才。符合我講的“房地產長期看人口”規律。2、上海樓市：近五年“最強小陽春”3月二手房成交同比6.4%，創近五年新高。二手住宅均價環比微增，結束連續33個月下行趨勢，實現量價齊升。掛牌量較去年高點縮減超20%，供求關係改善。誰在買？大部分是長三角和海內外人才。由於2月“滬七條”放寬限購、近期更新留學生落戶等政策，疊加產業優勢不斷吸引各地人口，共同推動核心區成交回暖。3、房子能買了嗎？未來二八分化。人口流入的核心城市核心區域逐漸築底。香港、上海火爆，就是因為人才、海外富豪、科技新貴流入。但人口流出的低能級城市，包括一二線城市遠郊區，將漫長去庫存。區域分化不僅是中國特點，近年美國兩大海岸線樓價創新高，中部鐵鏽地帶一直沒漲；日本東京核心區價格創新高，其他城市不溫不火，這都跟人口流入流出有關。相信規律，不要相信感覺，客觀理性。希望幫到大家。 (澤平宏觀展望)

近期四大指標顯示香港樓市有回暖跡象： 1、成交量創4年最佳。2025年中國香港全年整體樓宇買賣合約登記量同比增長19%。 2、房價結束43個月連跌。私人住宅售價指數自2025年3月見底後連續三個季度回升，全年上漲3.3%。 3、租金創歷史新高。在人才引進帶動下，租金穩步上漲，2025年租金指數全年上漲4.3%，超2019年高點。 4、庫存壓力邊際改善。2025年第4季度一手住宅貨尾量跌破2萬，創兩年半新低。 四大力量共振，推動香港樓市回暖：1、“撤辣”、減稅降低交易成本。2024年全面取消額外印花稅、買家印花稅等“辣招”，1000萬港元物業購置成本節省約100多萬港元。2025年將徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元。 2、租金回報率反超房貸利率。2025年聯準會降息後，HIBOR大幅回落，新造按揭利率降至3.31%，而小戶型租金回報率約3.6%，“以租養貸”啟動各類需求。 3、人口流入。2022年底推出“高才通”等多項搶人才措施，截至2025年底，各項人才計畫獲批近40萬宗，約26萬人攜家屬抵港。 4、股市財富效應外溢。2025年恆生指數上漲28%，創2017年以來最佳年度表現。 根據我提出的 “房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融” 的分析框架：短期看，香港樓市在庫存壓力持續緩解、政策紅利延續、人口流入支撐下，成交規模與房價有望進一步回升。同時，租金回報率持續高於按揭利率的“正利差”格局，為樓市提供支撐。長期看，人口與產業是房價的錨。香港通過人才計畫持續吸納高素質人口，高收入群體的置業需求將在未來數年逐步釋放。同時金融業回暖帶來的財富效應，也將為樓市提供增量資金。但是，需要關注的風險點：高才通續簽率約54%，部分人才可能回流；2026年私宅用地供應提升，供給改善或對漲幅形成制約；全球經濟不確定性可能影響利率路徑等。結論：近期香港樓市初現回暖跡象。如果持續加強國際金融中心地位、吸引人才流入以及利率下行，樓市有望延續量價齊穩的復甦態勢，核心區的優質房產是更佳選擇。反之，樓市有壓力。新周期，新機遇，我在2024年提出“信心牛”，2025年提出“大宗元年”、“AI不是風口，是海嘯”。 9日晚，我將跟大家聊聊新觀點。 (澤平宏觀)

香港樓市這幾天的熱度，可以說是被徹底點燃。第三季度住宅成交量暴漲63%，成交創四年新高，豪宅帶頭復甦，開發商開始加價試水——這一輪，不是虛火，而是真正的回暖。據美聯物業統計資料：香港“美聯樓價指數”已連續6周上漲，最新報131.99點，環比上升0.79%，創下近1年半以來的最大單周漲幅。入手香港的機會來了。每個周期反轉的時候，都會有人猶豫：房子，到底還是不是安全的資產？過去幾年，我們被“房子=負擔”的現實嚇怕了，也被“房子=穩定”的舊經驗安慰過。可問題從來不在價格，而在方向——我們到底在買什麼樣的資產？如果是為了長期落腳香港，既要生活質量、又要教育資源，還希望資產能穩中有升，最好的選擇就是啟德。01、 價格，蘊含著價值啟德這片地接在整個維港發展脈絡上，和尖沙嘴、紅磡一線相互咬合。兩三年內，西九龍隧道通車後，從啟德到高鐵站只要十幾分鐘，到尖沙嘴也差不多這個時間。那意味著什麼？意味著以後周五下班可以約朋友去海港城吃飯，周末帶孩子去西九看展，不用再糾結“太遠懶得去”。交通真正改變的，不只是通勤時間，而是生活半徑——啟德不再是一個新盤聚落，而是被完整拉進了九龍的都會生活圈。既然香港有調整，何必現在接盤？如果把買房縮短到一兩年的盈虧帳，自然什麼都顯得不划算；可把期限拉到五到八年，問題就反過來了——晚兩年，還有沒有同樣質地的標的？城市的海岸線只有一條，能看煙花的窗口只有那幾處，能把海景、校網、家庭功能、合理總價放到同一套房子裡的機會，更是以批次為單位在減少。啟德的“貴”，是因為它在城市資源表裡確實佔據了稀缺位。一個家庭的資產結構裡，最怕的是“都押在一個市場”。內地房產的周期已經過去，但香港的房子，是另一套邏輯——既是資產，也是身份；既能教育落地，又能跨境配置。02、 房子的稀缺性，在於功能我帶很多朋友看過啟德，每次走進面海的客廳，都會不由自主在心裡過一遍生活場景——孩子在書房寫作業，長輩午後在陽台曬太陽，周末朋友來家裡吃飯，晚上看完煙花散步去海濱長廊.......同樣是三房，為什麼有人願意為這批房子多付一段溢價？因為它把生活的多重需求一次性囊括了。啟德功能性的第一層，是供應端的稀缺。香港的小面積三房並不多見，能與全海景疊加的就更少。維港沿岸的可開發地塊接近尾聲，大體量的新盤幾乎都是過去幾年統一推進的成果，再往後很難再拿到同質的海邊地。對中產家庭來說，六百來尺的小三房正好卡在“家庭能用、總價能承受”的區間。第二層，是需求端的穩定。內地移居香港的家庭有一套高度相似的剛性訴求：身份落地要地址證明，孩子入學要校網，日常生活要配套，出行要效率。啟德的綜合性正好切中了這幾條線。34校網與何文田共享優質公校資源，意味著教育選擇的底線被提高了；生活半徑裡商場、餐飲、醫療逐步完善，意味著不用每次都去港島。交通上與西九、尖沙嘴互聯互通，意味著家庭的時間成本可以被最佳化。第三層，是定價權。市場階段性波動時，兩房常常成為流動性最強的品類，換言之，容易被交易推動，價格彈性更大。而三房因為對家庭功能的承載更強、對樓棟位置與視野的敏感度更高，反而具備更穩的議價基礎。把三個層面的邏輯放在一起看，就會發現它們彼此加固：供應端減少，需求端清晰，功能端完整，於是時間變成了我們的朋友而不是敵人。03、 啟德的價值，要讓時間去證明香港的房子不是短線邏輯，它不像A股，靠消息面上上下下，這是靠耐心和時機兌現的市場。兩三年後，西九龍隧道通車，啟德到高鐵站只要十二分鐘，尖沙嘴、九龍站，都在十幾分鐘生活圈裡。交通、配套、商業、人流，都會在未來五年內成形。我建議大家至少持有八年——五年是區域發育期，八年是價值兌現期。現在看到的是建設工地，八年後，你看到的是香港新的維港天際線。很多人只看短期漲跌，卻忘了房地產最有價值的部分，是城市成長帶來的附加收益。這幾年，很多家庭最應該做的事，就是賣掉非優質資產，換成長期穩健資產。房子多不代表安全，質量才是關鍵。中國的房地產從“增長時代”進入“估值時代”。未來三到五年，內地二線以下城市的房價還有下行空間。每次很很多家庭聊的時候，我都會強調：家庭要做的，不是“搏”，而是“調”，把有限的資金配置到安全、國際化、抗通膨的資產上。香港恰好是最自然的選擇——沒有限購，沒有限貸，沒有限售；市場流動性高，法律制度透明，資產私有制穩定。真正昂貴的，是錯過之後再也買不到的那份確定性和稀缺性。 (滬港紀老闆)

香港樓市近期呈現明顯分化態勢。在住宅市場方面，荃灣區域表現突出，愉景新城一套582平方尺的三房單位以770萬港元成交，創下該屋苑同類戶型今年價格新高。數據顯示，荃灣本月已錄得約47宗二手成交，較上月同期增長15%。與此同時，九龍市區新盤"柏景峯"公佈的首張價單平均尺價創下九龍市區九年來新低，較同區一手貨尾有近兩成折讓。商鋪市場方面則出現多宗大幅貶值交易。觀塘駱駝漆大廈一籃子鋪位以銀主盤形式放售，意向價約9500萬港元。更引人注目的是，旺角彌敦道一籃子地鋪以5980萬港元成交，較2008年購入價貶值56%。此外，堅尼地城高先電影院現址以1.3億港元放售，較九年前買入價低63%。市場分析指出，當前香港樓市呈現住宅與商鋪市場分化、不同區域表現差異明顯的特徵。一方面，部分住宅區域仍保持活躍成交，另一方面，商鋪市場持續調整，部分物業價值大幅縮水。這種分化趨勢反映出香港不同物業類型及區域的市場需求正在發生結構性變化。值得注意的是，部分大型商鋪物業雖然面臨價值調整，但由於其優越的地理位置和靈活的用途規劃，仍被視爲具有長期投資價值。

環球資金持續流入港股，香港新股市場延續火爆，最新招股的兩隻新股超購均破千倍。其中，內地電動車充電樁開發商摯達科技（新上市編號：2650）截至周五（10月3日），獲券商借出至少513億元孖展，以集資額5000萬元計算，超購1025倍。香港本地機電工程承建商金葉國際（新上市編號：8549）為今年首家擬在GEM上市股份招股；截至昨日（10月4日）獲券商借出至少254億元孖展，以公開發售集資額650萬元計算，超購3901倍。被動基金大幅流入中資股當日摩根士丹利日前指，9月份流入中資股的歐洲及美國資金約46億美元，為2024年11月以來最高，當中52億美元流入來自外資被動基金，外資主動基金則錄得6億美元走資。若以基金投資地域來看，環球股票基金及亞太區（日本除外）股票基金增持中資股，新興市場股票基金則減持。今年截至9月底，大摩續指，外資被動基金累計流入中資股規模達180億美元，遠超2024年全年的70億美元。外資主動基金方面，今年來走資累計120億美元，較2024年全年的走資240億美元有所減少。摯達內地市佔率排第一摯達科技為內地電動車充電樁開發商，根據弗若斯特沙利文資料顯示，按於往績記錄期間家用電動汽車充電樁的銷量及銷售額計，在中國內地排名第一。按家用電動汽車充電樁銷量計，其內地市場份額達13.6%，全球市場份額達到9%。業績方面，該公司自2010年起開始營運以來一直處於虧損狀態，去年公司擁有人應佔虧損2.4億元，擴大308%。股權方面，摯達科技創辦人、董事長黃志明及其妻子劉靜為控股股東，間接持股47.7%。其他投資者包括上海中電投、金通資本、比亞迪等，分別持有7.8%、7.5%和3.5%。摯達科技是次招股每手50股，一手入場費4223.7元，預期將於10月10日掛牌，申萬宏源香港為獨家保薦人。該公司計畫發行597.9萬股H股，招股價介乎66.92元至83.63元，集資最多5億元，摯達科技採用不設回撥的機制B、其中10%於香港公開發售，但整體協調人可酌情將比例提升至15%。集資用途方面，據摯達科技招股書，所得款項淨額約38%將用於海外擴張，36.5%用於研發以豐富產品及服務組合，10%用於併購活動，5.5%用於升級宣城工廠的現有生產設施及裝置，10%作包括營運資金需求在內的一般企業用途。摯達科技招股不設基石投資者。據招股書，金葉國際專注於供應、安裝及維修暖通空調、電力及供水系統，主要承接私營項目並擔任主承建商。過去兩年，私營項目收入佔比超過97%，主承建商收入佔比逾86%。提供的機電合約類型涵蓋總價、維護及定期合約。金葉國際入場費3282元業績方面，據招股書，金葉國際今年上半年收入1.54億元，按年增26%；純利增36%至1407萬元。金葉國際一手5000股，入場費3282.77元，預期10月10日在GEM掛牌，獨家保薦人為同人融資。金葉國際計畫發售1億股，公開發售佔10%，每股招股價介乎0.45元至0.65元，集資4500萬至6500萬元。集資用途方面，金葉國際表示，該公司擬將所得款項淨額中，約56.1%用於撥付新項目的前期成本；約32.6%用於招聘新員工及租賃額外辦公室；約1.3%用於升級“GL ERP”系統；餘款用作一般營運資金。首9個月十大屋苑註冊創3年新高環球資金流入，除了港股之外，受益的還有樓市。香港置業研究部董事王品弟引述土地註冊處資料指，今年首9個月十大傳統屋苑錄得2044宗註冊，較去年首9個月的1990宗增加約2.7%，創3年同期新高。嘉湖山莊位居註冊之首期內十大傳統屋苑中有6個屋苑二手住宅註冊量按年同期錄得升幅，當中康怡花園錄118宗註冊，較去年首9個月的98宗增加約20.4%；新都城錄125宗註冊，較去年首9個月的108宗增加約15.7%；黃埔花園錄232宗註冊，較去年首9個月的207宗增加約12.1%。另有4個屋苑二手住宅註冊量按年同期錄得跌幅；當中麗港城錄133宗註冊，較去年首9個月的148宗減少約10.1%；沙田第一城錄228宗註冊，較去年首9個月的239宗減少約4.6%；嘉湖山莊錄347宗註冊，較去年首9個月的357宗減少約2.8%。期內十大傳統屋苑二手住宅註冊量排名方面，嘉湖山莊宗數雖然按年同期下跌，但仍以347宗註冊位居十大屋苑之首；美孚新村以296宗註冊排第二，較去年首9個月的300宗減少約1.3%；太古城以276宗二手住宅註冊緊隨其後，較去年首9個月的260宗增加約6.2%。【美聯】9月東鐵沿線屋苑註冊增近兩成9月份鐵路沿線屋苑二手註冊量表現未及大市。根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料統計，75大鐵路沿線屋苑9月份共錄542宗二手註冊，按月跌約5.7%，表現遜於大市同期錄得約0.8%的微升。美聯物業分析師岑頌謙稱，9月鐵路沿線屋苑個別表現突出。9月最活躍10個屋苑中，元朗Yoho Town錄16宗二手註冊，按月大增約3倍，而該屋苑平均實用呎價錄約12634元，按月亦升約2.5%，無論宗數抑或呎價升幅均為最活躍10個鐵路沿線屋苑之最；此外，沙田第一城同樣“價量齊升”，9月份錄26宗註冊，按月升約36.8%，而平均實用呎價約12947元，升約0.8%。若將75大鐵路沿線屋苑按鐵路路線劃分，在9月份，8條路線之中東鐵線註冊量按月逆市增加，月內錄65宗，按月增約18.2%。 (香港商報)

不知不覺間，內地客戶正在橫掃香港資產。先看樓市。香港樓市整體價格已經跌到了10年前，但是這並沒有阻擋內地有錢人大批次去香港買房。每一次去啟德調研，都能見到成群結隊的說著普通話的大陸有錢人在看房。下面這張圖是香港新房市場，大陸買家所佔的比例。在2024年，香港近40%的新房是大陸人買的，成交金額則佔到了香港總體額度的52.5%。但是2025年則註定將創下新高，預計成交比例將上升到45%，成交金額將突破整體新房成交金額的60%。新房如此，二手房也極其誇張。從這張圖中可以看出，2025年香港二手房市場的內地客戶成交佔比，也將創下歷史新高，並且內地客戶非常喜歡香港豪宅。今年香港5000萬以上的豪宅，41.67%是內地人買的；2000以上的豪宅，39.02%是內地人買的。很顯然，內地富豪在瘋狂湧進香港樓市。並且不管是新房還是二手房市場，有一個共性是，2023年是一個轉折點，從這一年開始，香港新房和二手房內地買家的佔比，同時飆升。有錢人開始大量配置香港資產。除了樓市外，還有港股。截止到9月初，1兆內地資金南下香港股市，機構預測，全年總金額將超過12000億，有史以來最高。這主要是因為相比大A，港股更有賺錢效應和想像空間。今年從年初開始，港股領漲全球。從整體證券市場看,恆生指數今年漲幅超過26%，漲幅位居全球前列。上半年港股共迎來44家公司新上市，總集資額達1094億港元，超2024年上半年的八倍多，也是2021年以來最強勁的半年度表現。一直以來，香港都是大陸和國際資本間的緩衝地帶。國際資本把香港當做配置中國資產的成長性市場來看待。當全球資產看多中國資產時，會首先把港股作為中國資產的第一配置標的。內地資本則把香港作為全球資產配置的重點和跳板，通過香港撬動國際資本。所以，何利多中國資產的消息，都會在港股中快速表現出來。這也是今年以來，中國資產崛起，香港比大陸足足早了6個月的核心原因，A股6月底月份才正式啟動。在樓市和股市之外，第三大類，就是香港儲蓄分紅險。你會發現，時間也正好卡在了2023年，內地客戶購買香港儲蓄險的金額開始急速飆升。一年一個新高。根據未公開的資料顯示，截止到2025年6月30日，內地客戶今年內購買香港儲蓄險的總金額已經超過了1000億，打破了2016年的紀錄，史上最高。從內地人最喜歡的港樓和港股、港險三大資產資料中可以看出，內地有錢人投資香港在今年同時達到了歷史最高峰。但為何如此？這是巧合，還是有什麼原因在推動？這和內地經濟下行周期下的降息和資產荒有關，也和中西對抗下的資產避險和分散配置有關。近15年來，內地一共經歷了兩次長周期經濟下行和資產荒。第一次是2012年到2016年8月PPI負增長長達5年，當時發生的大事是2015年資本外流。根據外匯管理局的統計，2015年大約有1兆美金的資本外流。2016年，大量內地客戶去香港買儲蓄分紅險進行資產配置，一年的金額達到了727億，有史以來最高。這個記錄一直維持到了2024年都沒有被打破。最終，在2025年，僅上半年的資料，就已經超過了這個總金額。第二次PPI長期下行就是現在，從2022年10月開始一直到今天，一共維護了兩年10個月。毋庸置疑的是，今年一定會成為內地客戶爆買香港資產的一年。內地的有錢人，正在做出越來越多樣化的選擇，這將是一個長期趨勢！從細節處見真實。舉個小例子，最近很多人諮詢開港卡，但是因為供需失衡，香港銀行對港卡越來越嚴格，不是需要搭配買銀行理財，就是需要額外拿幾千塊錢的手續費。但其實今年以來一直有一個漏洞很多人都沒注意，這就是線上開戶，是可以避開這一切的。但，就在這幾天政策又收緊了，線上開戶維持了僅僅維持了三個月，因為人數太多，也關閉了。沒辦法，一切都是供需決定的。 (十一俠記)

信心比黃金更重要。近日，摩根士丹利發佈研報稱，香港住房價格從高峰下跌30%後，可能正迎來一個或將持續四到五年的上升周期，並認為香港房地產正處於一個上升周期的開端。根據大摩的研報，若從香港住宅市場自2018年7月首次達到房價峰值算起，香港住宅市場已經歷了七年的下跌，而從2021年8月的房價峰值算起，香港樓市這輪價格下跌已近30%。CCL（中原城市領先指數）：香港房價走勢圖今年年初至今香港房價下跌了1.5%，跌幅明顯放緩，表現好於預期。考慮去年4月宣佈“撤辣”後的高基數，今年香港樓市成交量略有回落。大摩將2025年上半年和下半年的房價預測分別更新為-2%和+2%（之前分別為-5%和+5%），但維持今年房價同比持平的預測不變。即大摩認為，香港房價在今年會走V字，到今年底時房價與去年底總體持平，此後房價將進入4-5年的上升期，此時正是這輪周期的拐點、開端。對於這一觀點，大摩給出了4個關鍵因素：“全面撤辣”（印花稅減免）後內地買家湧入；人才引進；資本市場振興；以及高租金回報、利息下降等利多因素，都為香港樓市復甦提供支撐。去年香港特區政府“撤辣（印花稅減免）”之後，內地買家瘋狂湧入香港樓市。原因是香港租金收益率相對較高（3.5-4%），而內地一線城市僅為1-2%，不少內地買家在香港買房的主要為投資。2024年3月到2025年5月，全港6萬宗私樓成交裡，1.55萬宗是普通拼音買家，相當於每4個買家中就有1個是內地背景。人才引進也會刺激房產需求。香港政務司司長陳國基近期表示，2022年底香港推出搶人才政策後，截至今年5月，已有21萬名申請人獲批並來港，平均年齡約35歲。大摩認為，無論是通過購房還是租房，人才引進所帶來的持續人口流入應該會增加一定的住房需求。香港資本市場的振興帶動了購房情緒。今年沉寂多時的香港新股市場終於一改頹勢，百億等級新股再現。年初至今，香港首次公開招股（IPO）集資已超過800億港元，重登全球新股集資額榜首地位。同時，年初至今港股日成交量較去年幾乎翻了一番，港股市場交投活躍，截至6月24日，恆生指數今年累漲20.5%，位居全球主要市場指數前列。股市產生的積極財富效應和健康的市場情緒，對住宅市場來說是一個積極的訊號。2025年至今港股日成交量幾乎翻倍近期，還不斷傳出內地富豪在香港買樓的消息，例如美圖秀秀創始人在港島買下亨環·天后整棟寫字樓；以及即將在港上市的藍思科技近日斥資1.63億買下ONE HARBOUR SQUARE 28樓一整層，其公司董事則為湖南女首富。站在內地房地產開發市場的角度來看，我們認為對我們影響最大的其實是最後一條，即股市產生的積極財富效應和健康的市場情緒，這不僅會對香港樓市產生積極影響，也會拉動大陸市場。在我們看來，隨著聯準會的降息勢在必行，大量國際資金必然回流，大國博弈下適當加倉中國會是戰略考量，再加上當前內房股及內地固定資產的低估值，投資內房股或內地資產，會是這些資金不錯的選擇。我們認為，對於當前的內地房地產市場，7、8月或許會是最困難的2個月，市場持續悲觀、重磅政策也不會出台。但等過了這段時間，股市、政策（預計會在8月底或9月初出台）等因素疊加上下，情緒面上會明顯好轉，不過市場價格、成交量的築底或許要到年底或明年年初。 (晨光TALK)