摩根士丹利：房價預期全面惡化，一線房價意外領跌！

房子可以買了麼？特別是以上海為首的、很多專家推薦的、核心城市的房子！

根據摩根士丹利AlphaWise團隊2025年7月的最新調查（覆蓋中國2060名1-4線城市居民），當前房地產市場情緒進一步低迷，房價預期分化加劇，尤其一線城市信心意外走弱。

房價預期全面惡化 一線城市意外領跌

根據調研報告的結果，整體看跌情緒加深，淨33%的潛在購房者（“極可能購房”群體）預計未來12個月房價下跌，較4月調查（淨36%）進一步惡化。

其中，一線城市信心崩塌！一線城市看跌比例飆升至淨50%（即半數受訪者悲觀），遠超二線城市（4月二線淨看跌45%），打破傳統“一線抗跌”認知。

分化動態加劇，根據歷史規律顯示，二線城市房價通常滯後一線半年至一年，一線走弱可能預示二線後續跟跌。

業主“割肉”離場 但降價有底線

虧損出貨意願激增：56%的潛在賣家願接受虧損售房（較4月的43%飆升13個百分點），其中：

42%接受≤10%折價（4月僅26%）；

12%接受10%-20%虧損（4月為14%）；

2%“不計成本急售”。

目前10%的折價已成為多數賣家“割肉”底線，若宏觀環境惡化，價格或進一步下探至20%虧損線。

表：賣家定價策略變化（2025年4月 vs 7月）

購房意願疲軟 需求結構生變

目前觀望情緒佔主導，僅16%受訪者“極可能購房”（較4月微升1%），但僅3%計畫12個月內出手，35%潛在買家無明確時間表（“買漲不買跌”）。

但改善需求崛起，在51%有購房意願的群體中，改善型需求（含投資）佔比約35%，遠超剛需（16%），預示未來市場由品質樓盤和核心資產主導。

新房與二手房“冰火兩重天”

一線新房局部回暖，核心區新房現復甦跡象（如上海徐匯新地王樓麵價達20萬/㎡），但二手房深陷低迷，掛牌量激增、看房量同比下降14%。

低線城市持續承壓，三四線城市庫存高企、人口外流，政策刺激（如“以舊換新”）效果有限，難以走穩。

所以從短期看，下行壓力將貫穿三季度！

主要是供需矛盾在加劇，80%城市二手房掛牌量創歷史新高，但看房量環比降5%，形成“賣方扎堆、買方缺席”局面。

而政策效力有限，當前稅費減免等政策未扭轉價格預期，若經濟增速放緩（尤其下半年收入承壓），負反饋循環（房價跌→觀望濃→需求弱）或延續。

上海可以入手了麼？

目前，上海還處於量價同步回落階段！成交量進一步萎縮，2025年7月二手房成交約19,337套，環比降7%，為3月以來首次跌破2萬套；新房成交3,321套，環比暴跌41.85%。二手房掛牌均價環比跌0.57%（連續5個月下跌），28%房東主動降價；新房均價環比跌2.81%。

但結構分化明顯，核心區很抗跌！

黃浦、徐匯等核心區新房因地段稀缺（如徐匯濱江樓麵價達20萬/㎡）仍受追捧，但遠郊（奉賢、金山）新房均價環比跌1.4%-7%，去化艱難。

高端市場還在漲，1-7月上海商品住宅銷售額TOP10項目中，核心區豪宅（如上海壹號院均價18.3萬/㎡）貢獻主要成交，而300萬以下剛需房佔比攀升，改善型需求收縮。

表：上海房價分化特徵（2025年7月）

所以上海房價至今還未調整到位，但從空間的維度看，核心區接近底部，遠郊仍有下行空間！

核心區因土地供應緊縮（2024年出讓面積↓50%）和高端需求穩固，價格接近築底；但遠郊庫存高企+產業薄弱，需配套落地（如軌交）才能止跌。

一句話總結：“剛需撿漏看折價，改善等待核心盤，投資只盯黃金段，遠郊再便宜也不貪。”

你接下來是計畫賣房還是買房呢？ (新零售賦能一銳藝社)