上海出手、萬科漲停！房地產大反攻？

今天中午，樓市再傳大消息：北京之後，上海也推出新政了！

新政的主要內容是：

1.符合資格的家庭及個人在外環外購屋不限套數。

2.成年單身人士依居民家庭執行房屋限購政策。

依上述規定，滬籍居民家庭及滬籍成年單身人士，在外環外購買住房不限套數；在外環內限購2套住房。

非滬籍居民家庭及非滬籍成年單身人士，自購屋之日前在上海連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數；自購房之日前在上海連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限1套住房。

此外，還有公積金方面的利多：

提高個人房屋公積金貸款額度。對繳存人購買二星以上新建綠建築住宅的，房屋公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。二是支持提取房屋公積金支付購屋首付款。三是支持房屋公積金「又提又貸」。

在上海公佈房地產新政之前，A股和港股裡的房地產類股已經開始大漲了，其中萬科漲停。

以下分別是A股和港股截至今天中午收盤時，房地產個股上漲情況：

或許有人會問：萬科剛剛公佈了中報，不仍然虧損嗎？為何能漲停？

的確，萬科中報顯示：今年上半年虧損了119.47億元。

但萬科中報裡有許多正面訊號，例如公司上半年銷售收入仍突破了1000億，銷售回款率超過100%，並完成超4.5萬套房屋的交付工作。

更重要的是：萬科在債務化解方面取得了較大進展，已如期償還243.9億元公開市場債務，且2027年前無到期境外公開債。

由於市場普遍認為，目前A股的牛市非同尋常，應該是人民幣資產被低估多年後的大爆發。所以有資金在錯過晶片、機器人、稀土的情況下，以左側交易的思維開始抄底地產股，例如萬科。

未來房地產產業會如何演變？什麼時候能全面走出低迷，開啟新周期？

我的看法是：讓全國房地產全面走出低迷，可能需要很長時間。人口流失的三、四、五線城市，難度極高。

未來的房地產產業會高度分化，有人口增量的大城市核心區，預計會先走出低迷。

事實上，目前上海、成都、杭州的優質類股已經出現了較明顯的回溫態勢。

接下來，隨著股市轉牛，火熱的行情、快速的賺錢效應可以有效打破幾年來的慣性思維、悲觀看法。

如同將有資金在股市抄底萬科等房地產股一樣，也會有資金抄底大城市、核心區、配套好的優質盤。

上海此次樓市松綁，基本上抄了北京的作業，主要是對符合條件的人士（至少在上海有1年社保）進一步放鬆限購，其中外環外對特定人士取消了限購。

為什麼不對外地人零門檻？因為北京和上海是明確要減量發展的城市，北京此前松綁五環外，就採取“對內取消限購”的方式，避免“跟北京無關的人流入”，增加城市壓力。上海的做法和思路跟北京一樣。

但上海的門檻更低，因為1年社保很容易做到（北京五環外要2年社保）。所以，上海樓市可以獲得比北京更多的增量需求。

接下來要看深圳了。深圳已經允許非戶籍居民在非核心區零門檻買1套了，核心區仍保留了1年社保的門檻。接下來，深圳是對內松綁（核心區允許符合條件的家庭、個人多買），還是內外兼修－允許外地人零門檻在核心區買1套，有待觀察。

但有一點是肯定的：深圳會很快出台樓市新政，我之前猜測在9月3日之後，現在看可能提前。

此外，9月22日LPR（貸款市場報價利率）可能會降息，中國房貸利率可望進一步下調。股市裡房地產類股的行情能走多遠，還有待觀察。(劉曉博說樓市)