中國定調：城市更新大潮來了！兆級投資賽道開啟

中國定調城市更新：400億獎補資金背後的城市革命

中國110億平方米存量空間正被啟動，一場不同於“大拆大建”的城市更新大潮已經到來。2025年8月28日，《中共中央國務院關於推動城市高品質發展的意見》（以下簡稱《意見》）正式公佈。這份檔案明確指出，中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

就在一個月前的中央城市工作會議上，“城市更新”首次被寫入城市工作總體要求。會議釋放出空前政策紅利：2025—2026年中央財政將再拿出400億元獎補資金，新增20個示範城市。

01 城市發展重大轉型：從增量擴張到存量提質

《意見》指出，中國城鎮化已從過去的“大規模、快速化”轉向“中低速、微增長”時代。資料顯示，2010年到2020年，中國城鎮化率年均增速1.39個百分點，而到了2020年到2023年，城鎮化率年均增長降至0.76個百分點。

中國城市規劃設計研究院院長王凱表示：“這意味著外延擴張已經基本結束，內涵式發展不僅僅是需要硬體條件改變，更應注重質量、效益和可持續性的發展方向，增強人民幸福感”。

02 五大轉變引領新理念

《意見》提出了城市高品質發展中的五大轉變：轉變城市發展理念，更加注重以人為本；轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展；轉變城市工作重心，更加注重治理投入；轉變城市工作方法，更加注重統籌協調。到2030年，現代化人民城市建設將取得重要進展；到2035年，現代化人民城市將基本建成。這標誌著中國城市發展進入了全新的歷史階段。

03 資金難題與破解路徑

城市更新面臨的最大挑戰是資金問題。城市更新項目通常具有前期投入高、回報周期長的特點，傳統融資管道難以滿足需求。

專項債申報存在三大隱性門檻：收益覆蓋要求、用地合規性和還款來源設計。這些門檻使得許多項目在專項債審批環節“卡殼”，資金鏈因此斷檔。

多部門正在聯動破解這一難題。財政部、金融監管總局、國家發改委等部門提出了包括預算內投資、專項債、政策性銀行借款、財政補助、稅費優惠以及金融機構信貸等多維度的資金支援。

04 創新投融資模式

“專項債+EOD+社會資本”的組合拳成為破解資金困局的有效途徑。EOD（生態環境導向開發模式）通過“生態修復+功能開發”的聯動邏輯，將環境價值轉化為經濟收益，從而反哺前期投入。

REITs（不動產投資信託基金）被視為破解資金困局的核心工具。今年2月，華夏金隅智造工場REIT成功上市，這是國內首單以城市更新項目為底層資產的公募REITs，市場對其熱捧程度驚人——公眾發售提前結束募集，基金比例配售前累計吸金403.87億元。

05 地方實踐與探索

各地已經在城市更新方面開展了多種探索。上海康健路341弄“原拆原建”項目，通過增加容積率平衡成本，居民回遷周期僅8個月，BIM+AI技術節省投資15%。

西安幸福林帶項目採用PPP+TOD模式，政府治理方式創新使工期縮短9個月，日均客流量達4.8萬人次。

廣州設立了2000億元城市更新母基金，採用“政府劣後+社會資本優先”結構撬動社會資金，重點佈局珠江兩岸更新。

截至2024年底，全國已有12個省份發行專項債近1000億元用於各類城市更新改造。

06 未來展望與挑戰

城市更新不僅是一場空間改造，更是城市發展模式的深層變革。它正在拉動兆級投資新賽道：住宅改造年均3兆元，基建更新年均8000億元，合計佔2025年GDP的4.2%。同時，城市更新也在重塑城市競爭力評價體系，推動土地財政向資產營運轉型，並促進社會治理現代化。

然而，當前仍然面臨四大痛點：規劃不協同、資金錯配、居民共識難和產業營運弱。解決這些痛點需要系統性的創新和突破。

住建部將堅決貫徹落實中央城市工作會議精神和《意見》重要部署，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構最佳化、動能轉換、品質提升。面對未來，城市更新不是造新城，而是讓老城煥發新活力。在“政府-市場-社會”三方協同的機制創新中，中國城市正以“重構-立新-共生”的姿態，邁向高品質發展的新紀元。

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