點選【櫻桃大房子】關注並設為星標 5月，三大訊號印證樓市風向已悄然切換。 1.國家托底房地產 國務院下發《城市更新“十五五”規劃》，高層拿出完整方案從資金源頭托底房地產。

近日，中國國務院常務會議審議通過了《城市更新“十五五”規劃》。這是國家層面首個專門針對城市更新的頂層設計，標誌著城市更新工作從地方探索正式邁入全國統籌、系統推進的新階段。 緊隨其後，住房城鄉建設部迅速部署，要求全國所有地級及以上城市、縣級市在2026年全面開展城市體檢，並加快實現住房、小區、街區、城區四個維度的全覆蓋。 01 此次國常會審議通過的《城市更新“十五五”規劃》，為未來五年的城市更新工作繪製了清晰的“任務書”。

15兆的城市更新投資，是近期樓市最重磅的消息。但很多人誤讀了這份規劃，以為這將惠及整個房地產市場。 事實恰恰相反，這筆巨資的投向，恰恰宣告了遠郊新區模式的終結。 自然資源部在今年3月發佈的38號檔案，已經定下了基調：新增建設用地原則上不再用於經營性房地產開發。 這意味著，過去那種在城市外圍大規模圈地、造新城的擴張模式，被正式畫上了句號。未來的土地供應，主要來自存量盤活和城市更新。

2026年剛開年，上海的城市更新就按下了“快進鍵”！隨著各區拆遷預算陸續出爐，一場涉及千家萬戶的“拆遷大戲”正式拉開帷幕。01預算出爐：普陀138億領跑全市根據各區主動公開的財務決算資料，2026年上海徵地和拆遷補償預算總額約1258億元。其中，普陀區以138.57億元高居榜首，成為今年拆遷預算的“領頭羊”。預算增幅方面，長寧區以290.97%的增幅位居第一，普陀區（247.10%）、靜安區（208.68%）緊隨其後，增幅均超過200%。這意味著這些區域的城市更新力度明顯加大，老舊小區改造全面提速。相比之下，徐匯區（10.54%）、虹口區（42.08%）等區增幅相對平緩，黃浦區預算雖高，但較上年執行數下降59.20%，顯示出核心區拆遷已進入存量消化階段，從大規模擴張轉向精細化更新。02近期拆遷小區盤點1、普陀區：甘陵小區成最大亮點作為普陀現存面積最大的不成套小梁薄板小區，甘陵小區一號、二號、三號地塊已於2026年1月實現100%簽約，涉及938戶居民。預計從3月開始進入騰空拆除階段。補償標準方面，戶均補償預計超400萬元。若選擇貨幣補償並在普陀區買房，還可享受每平米1000元的“房票獎勵”。2、靜安區：柳營路片區近4000戶啟動靜安128街坊舊改正式啟動，這是靜安今年第一個大規模的舊改項目。該地塊位於共和新路街道，為上世紀六七十年代老公房，涉及居民近4000戶。徵收範圍東至平型關路、南至柳營路、西至洛川東路400弄、北至洛川東路。市場消息稱，項目有望試行“房票”安置，參考其他區政策，區內購房可享每平方米千元級獎勵。3、黃浦區：永華大樓創補償新高黃浦區北京東路151街坊永華大樓已於2026年1月12日啟動徵收，約20余戶。評估均價達95110元/㎡，創中心城區新高。以一套50㎡公房為例，總補償預計可達800萬元以上，包括評估價475萬元、價格補貼142.5萬元、套型補貼142.5萬元以及各類獎勵。4、徐匯區：金塘小區動遷在即位於上海南站類股的金塘小區，距離鐵路軌道50米內的沿街第一排建築已納入徵收範圍。動遷工作組已入駐，居民已接到徵詢電話，預計節後啟動實質性動遷。補償方案為市場評估價上浮10%，可選擇貨幣補償或安置房（如華涇等區域動遷房）。5、浦東新區：三林北蔡城中村改造浦東作為“城中村改造主戰場”，已認定27個項目。三林鎮西林村等地塊“城中村”改造項目已啟動簽約，其中第一個啟動的一號塊共51產，簽約當天即完成清盤，實現100%簽約率。 (上海樓市情報)

今年下半年以來，上海城市更新進入加速期。10月，普陀區正紅里、常德路1295、1307、1313號以及長壽路535-565號等多個社區相繼發佈改造徵詢公告。同時，全市城中村改造同樣按下「加速鍵」。上海市已累計啟動改造計畫118個，最新推介的59個城中村計畫前期改造投資規模達2,100億元，拉動建安投資約1,600億元。01. 上海多區迎來拆除、改造！近期，上海多個區的改造計畫密集啟動，呈現多元模式。普陀區多個社區近期傳出改造消息。正紅里小區（昌化路994弄）發佈了老舊住房處置居民意願徵詢公告，採取「美麗家園」模式進行修繕。常德路1295、1307、1313號及長壽路535-565號小區則進行成套改造（協議置換）徵詢。甘泉三村經過居民爭取後，最後從「原拆原建」轉為「動遷」。徐匯區田林路65弄舊住房拆除重建項目已全面結構封頂，作為全國規模最大的模組化建造城市更新項目，它涉及1000余戶居民，新建6幢8層和2冢11層住宅樓。02. 上海城中村改造，加速進行！同時，上海城市更新工作正在全面提速。根據國新辦發佈會資訊，全國範圍內已實施城中村改造項目2387個，建設籌集安置住房230多萬套。在上海，這一處理程序尤其明顯。上海市房屋管理局副局長冷玉英介紹，2025年計畫啟動25個城中村改造項目，涉及前期改造投入近800億元。目前這些計畫已全部啟動，2026年也將啟動20個計畫。浦東新區作為城中村改造的“主戰場”，自2014年起已完成認定27個城中村項目，佔全市約1/4，受益居民2.2萬戶。而青浦區鳳溪「城中村」改造計畫總投資約336億元，改造範圍約1273畝，是現階段上海最大規模的「城中村」改造計畫。嘉定區今年舊改集中發力，徵收及拆除補償預算約43.39億元，較上年執行數年增幅高達229.46%。依規劃，嘉定區三年需要完成14個整體改造項目，計畫2026年底前完成認定，2027年底前基本完成動遷簽約。此外，區域內重點推動六大城中村改造項目，包括嘉定工業區朱橋計畫、新成路街道新成村計畫、安亭鎮黃渡（北區）計畫、江橋鎮五四村、高潮村計畫、馬陸鎮彭趙村（北片區）計畫和徐行鎮徐行老街計畫。對於上海加速城市更新，你怎麼看？ （上海樓市情報）

中國定調城市更新：400億獎補資金背後的城市革命中國110億平方米存量空間正被啟動，一場不同於“大拆大建”的城市更新大潮已經到來。2025年8月28日，《中共中央國務院關於推動城市高品質發展的意見》（以下簡稱《意見》）正式公佈。這份檔案明確指出，中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。就在一個月前的中央城市工作會議上，“城市更新”首次被寫入城市工作總體要求。會議釋放出空前政策紅利：2025—2026年中央財政將再拿出400億元獎補資金，新增20個示範城市。01 城市發展重大轉型：從增量擴張到存量提質《意見》指出，中國城鎮化已從過去的“大規模、快速化”轉向“中低速、微增長”時代。資料顯示，2010年到2020年，中國城鎮化率年均增速1.39個百分點，而到了2020年到2023年，城鎮化率年均增長降至0.76個百分點。中國城市規劃設計研究院院長王凱表示：“這意味著外延擴張已經基本結束，內涵式發展不僅僅是需要硬體條件改變，更應注重質量、效益和可持續性的發展方向，增強人民幸福感”。02 五大轉變引領新理念《意見》提出了城市高品質發展中的五大轉變：轉變城市發展理念，更加注重以人為本；轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展；轉變城市工作重心，更加注重治理投入；轉變城市工作方法，更加注重統籌協調。到2030年，現代化人民城市建設將取得重要進展；到2035年，現代化人民城市將基本建成。這標誌著中國城市發展進入了全新的歷史階段。03 資金難題與破解路徑城市更新面臨的最大挑戰是資金問題。城市更新項目通常具有前期投入高、回報周期長的特點，傳統融資管道難以滿足需求。專項債申報存在三大隱性門檻：收益覆蓋要求、用地合規性和還款來源設計。這些門檻使得許多項目在專項債審批環節“卡殼”，資金鏈因此斷檔。多部門正在聯動破解這一難題。財政部、金融監管總局、國家發改委等部門提出了包括預算內投資、專項債、政策性銀行借款、財政補助、稅費優惠以及金融機構信貸等多維度的資金支援。04 創新投融資模式“專項債+EOD+社會資本”的組合拳成為破解資金困局的有效途徑。EOD（生態環境導向開發模式）通過“生態修復+功能開發”的聯動邏輯，將環境價值轉化為經濟收益，從而反哺前期投入。REITs（不動產投資信託基金）被視為破解資金困局的核心工具。今年2月，華夏金隅智造工場REIT成功上市，這是國內首單以城市更新項目為底層資產的公募REITs，市場對其熱捧程度驚人——公眾發售提前結束募集，基金比例配售前累計吸金403.87億元。05 地方實踐與探索各地已經在城市更新方面開展了多種探索。上海康健路341弄“原拆原建”項目，通過增加容積率平衡成本，居民回遷周期僅8個月，BIM+AI技術節省投資15%。西安幸福林帶項目採用PPP+TOD模式，政府治理方式創新使工期縮短9個月，日均客流量達4.8萬人次。廣州設立了2000億元城市更新母基金，採用“政府劣後+社會資本優先”結構撬動社會資金，重點佈局珠江兩岸更新。截至2024年底，全國已有12個省份發行專項債近1000億元用於各類城市更新改造。06 未來展望與挑戰城市更新不僅是一場空間改造，更是城市發展模式的深層變革。它正在拉動兆級投資新賽道：住宅改造年均3兆元，基建更新年均8000億元，合計佔2025年GDP的4.2%。同時，城市更新也在重塑城市競爭力評價體系，推動土地財政向資產營運轉型，並促進社會治理現代化。然而，當前仍然面臨四大痛點：規劃不協同、資金錯配、居民共識難和產業營運弱。解決這些痛點需要系統性的創新和突破。住建部將堅決貫徹落實中央城市工作會議精神和《意見》重要部署，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構最佳化、動能轉換、品質提升。面對未來，城市更新不是造新城，而是讓老城煥發新活力。在“政府-市場-社會”三方協同的機制創新中，中國城市正以“重構-立新-共生”的姿態，邁向高品質發展的新紀元。面對中央政策“黃金期”，各地政府、國企平台及社會資本普遍遭遇“項目不會包裝、資金不會組合、退出路徑不清晰”三大堵點。為幫助各方搶抓政策紅利、儲備優質項目、打通投融資閉環，特於9月19-20日在北京市舉辦“城更紅利如何變現——2026搶政策資金·儲優質項目·解碼城市更新投融資高品質發展實戰研討班”，特邀發改委等領導現場拆解中央資金申報要點、分享示範案例、對接國央企與金融機構資金需求，一站式解決“謀項目、爭資金、落項目”全流程難題。 (建築業要文)

不想當將軍的士兵，不是好士兵。今年之前，成華樓市的存在感，更多是主城首改、中產家庭最後的倔強，購房者深思熟慮後的無奈之選。但如今計畫有變，“拋棄中產、挑戰錦江”，似乎才是成華的終極KPI！上月中旬，槐樹店類股的華潤置地華宸府取證，建面約253㎡產品，定位終改，備案總價約1073-1135萬，成為成華首個總價突破千萬的大平層（只算常規樓層）！掉頭看一街之隔、去年底首開的首開股份臻禮著，其產品最高總價約545萬，這也是成華絕大多數大平層的天花板！不止於此，7月底，東客站的綠城潤百合取證，其7F建面約168㎡的洋房，也實現了單價5萬+、總價850萬+的跨越......半年時間，產品越階、房價沖千萬，甚至可以對標錦江區的終改定位。難道，曾經最不起眼的主城區，要化身白天鵝了？成華，究竟有沒有底氣？今天，仔細擺一擺。地價破局從最後的溫柔到該死的溫柔眾所周知，2024年至今，成都樓市這波新房獨立行情，最大功臣莫過於“控土地、去庫存”策略。而這其中，成華土拍的“熱度壟斷”，堪稱教科書等級。去年最後一天，萬景以19800元/㎡成交樓麵價，溢價率27.70%，摘得東客站約15.18畝地塊，拉開成華土地高熱狂潮的開端。緊接著，1月27日，槐樹店約50畝地塊引發華潤、中鐵建、綠城、龍湖等10家頭部房企激烈角逐，華潤以20400元/㎡強勢奪地......資料顯示，去年12月31號至今，成華共成交10宗涉宅用地，其中有8宗樓面地價超過1.7萬/㎡，最高約2.05萬/㎡。反觀2024年，整個成華7宗涉宅用地成交（不含萬景地塊），最高成交樓面地價僅約1.51萬/㎡。換句話說，半年時間，成華地價漲了約35.7%！地價躍升，房價質變也就成了理所應當。2025之前，心理價位3萬/㎡+上車成華核芯類股，可以走出六親不認的步伐，現如今，撿漏都得拼手速！天宸上院新批次備案價約3萬/㎡起（還要搖號），招商錦城序約3萬/㎡起，D23風華約3.2萬/㎡起，綠城潤百合約3.8萬/㎡起，華宸府約3.9萬/㎡起......並且，據投資雲地圖資料，上半年，成華新房住宅成交套均總價約323萬，比去年同期上漲了14.5%。而隨著7月綠城潤百合、華宸府、天宸上院等高價地項目拿證，勢必會將成華下半年的成績單，提升至少一個台階，有點嚇人那種！從最後的溫柔，到該死的溫柔。成華，只用了半年。成交量方面，上半年，成華新房住宅共備案成交5042套，居五城區之首，“5+2”區域內僅次於天府新區，比去年同期增長了近1300套！也不意外，在高新、天新甚至錦江都沒有集中供應的“饑荒年代”，但凡家裡有餘糧的小弟，都是大哥！產品迭代高端血脈覺醒引熱銷狂潮當然，成華量價齊升的背後，也離不開產品形態的根本性躍遷。畢竟，唯地段論已成為過去，居住體驗才是當下房價猛增，客戶還願意買單最好的情緒價值！具體到成華身上，有兩個方面特別明顯：其一，產品建面越來越大。2023-2024年，成華新房成交套均面積分別為128.9㎡、129.1㎡，均是5+2區域內最低的，甚至還不如雙流和龍泉。但從今年開始，尤其進入下半年，成華在售/即將開盤的項目，主力產品均是139㎡、160㎡、175㎡、185㎡等純改大戶型產品。最值得矚目的突破點在於，成華區終於撕開了“千萬級豪宅”的缺口。華宸府建面約253㎡大平層，起步價約1073萬；華天龍湖杉峰大平層，建面約190-300㎡，總價破千萬隻取決於拿證時間；邦泰339項目，建面約245-295㎡，破千萬也在情理之中......雖然上半年成都983套千萬級的成交，都集中於高新、錦江、天府新區、青羊（含二手房，其中新房成交714套），但隨著這三個項目入市，成華必有一席！其次，產品設計越來越卷。隨著產品新規的執行，這兩年成都的產品用捲來形容，都顯得有些無力，成華尤其明顯。從去年的越秀天悅雲萃、中環天宸，到今年初的招商錦城序、澳南錦江序，再到近期的天宸上院、華宸府......得房率直線飆升的同時，還能將公區迭代，簡直“壕無人性”！拿天宸上院建面143㎡為例，套四三衛、客廳270°採光的基礎上，配置有三個前後庭院，入戶電梯廳更是達到了恐怖的20.8㎡，實際得房率超過110%。143的改善建面，享受160㎡+的高端品質，誰看了不心動？城市更新加速醜小鴨飛上枝頭當鳳凰相比於其他主城區，成華還有領一張王牌——【城市更新】。2022年，成華區提出打造“金色中環”，整體規劃形成“一軸連三段、三心帶三點”的放射組合的空間佈局。自此，以中環路為主軸，從東客站到槐樹店，再到崔家店、杉板橋、二八類股，正式拉開了大規模城市更新的序幕。恰巧不巧，以上類股，正是成華當下高端改善項目聚集地。以崔家店為例，早在2020年成華就提出，將對崔家店的東、西片區進行城市更新，打造大型商業綜合體、特色商業街區等多重城市生活場景。按照規劃，崔家店西片區北至二仙橋路、東至崔家店路、南至杉板橋南四路、西至杉板橋路，佔地約1523畝，擬改造19萬㎡，擬新建59.8萬㎡。崔家店東片區北至二仙橋路、東至成華區區界、南至中環路雙店路段、西至崔家店路，佔地約1351畝，擬改造14.1萬㎡，擬新建52.46萬㎡。2022年11月13日，兩片區城市更新項目搬遷改造正式啟動簽約，涉及改造住宅2800余戶，企業約26家。截至目前，西片區的安逸園安逸園、崔家店485號院、送變電小區等住宅逐步完成了搬遷工作，僅剩下企業辦公樓、廠區以及少量住宅等待拆遷。好消息是，去年10月，成華先後發佈崔家店片區城中村改造國有土地上房屋徵收項目（二期）的模擬公告和意願徵詢結果，結果顯示，西片區涉及到的10家企業全部同意搬遷！崔家店東片區，拆遷進度也很明顯。2024年10月18日，成華發佈國有土地房屋徵收決定書，決定對崔家店路502號成都理工大南校區的房屋及其附屬物實施徵收。8月1日，成華區連發5條國有土地上房屋徵收決定書，其中就包含有崔家店東片區的崔家店路538號四川元慶貿易有限公司，崔家店路540號成都市成華區崔家建築隊等小區。所以，當綠城、華潤們以2萬+地價重倉成華，當140㎡成為門檻戶型，當千萬級頂豪在這裡破土而出，當幾千畝城市更新作底氣......一個全新的主城格局已然降臨。成華，這個曾被貼上“主城最後倔強”、“無奈之選”標籤的區域，正在用實力改寫遊戲規則。它的野心，可能遠不止於追趕！當然，成華想要挑戰錦江樓市，還遠遠不夠，比如教育資源、生態環境、區域方位等方面的差異，都是難以企及的。並且，通通認為，成華和錦江最好的關係不是競爭，而是互補。前者覆蓋普通改善以及少量高端改善，後者則以高端&終極改善為主，既是傳承，也是時勢造就，大家覺得呢？ (成都購房通)

這20個城市，入選了！近日，財政部在官網發布了“2025年度中央財政支援實施城市更新行動評選結果公示”，宣佈將對北京、天津、廣州等20個城市，在城市更新方面予以財政支援。這20個城市分別是：北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟南、鄭州、宜昌、長沙、廣州、海口、宜賓、蘭州、西寧、烏魯木齊。這意味著什麼？對20個城市的樓市，構成了多大等級的利多？它們的房價會漲嗎？中央財政支援地方城市更新，今年是第二輪。去年曾宣佈支援的城市有15個：石家莊、太原、瀋陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安。兩輪加起來，一共有35個城市受益。研究上述名單，你會產生第一個疑問：絕大多數超大、特大城市都入選了，為什麼沒有深圳、寧波？其實，常住人口超過800萬而尚未入選的城市還有：長春、南寧、昆明、佛山、臨沂、保定、濰坊、周口、贛州、徐州、邯鄲、南陽、保定等。這只能解釋為：未來還有第三批、第四批，沒入選的城市需要等待。因為根據財政部的推選城市規則，每批每個省最多隻能推薦一個城市。第一批推薦了15個城市，第二批20個，說明有些省在每個批次裡連推薦1個城市都沒有機會。廣東在第一批推薦了東莞，第二批推薦了廣州，深圳、佛山還要等等看。浙江第一批推薦了溫州，第二批推薦了杭州，寧波也暫時未能上榜。第二個疑問：這到底是多大等級的利多？不算很大等級的利多，但對樓市的積極推動作用也不能忽視。根據相關檔案，財政支援城市更新的力道是這樣的：東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額不超過12億元。東部經濟發達、財力相對寬裕，所以只補貼8億元；中部經濟一般、財力一般，所以多2個億，補貼為10個億；西部經濟相對落後，長期靠轉移支付，所以再加2個億，補貼為12個億。直轄市怎麼是12億？他們的財政豈不更寬裕？道理也很簡單：直轄市只能拿一輪補貼，而各省可以每年推薦1個城市，獲得一次補貼。從省級區域獲得的總補貼看，直轄市並不佔優。由此產生了第三個疑問：這點錢，夠做什麼的？如果你熟悉中國的體制，你就會明白，意義還是比較大的。中央財政的補貼，相當於“藥引子”，地方要配套資金，還會吸引社會資金，最終形成比較顯著的撬動作用，槓桿率至少10倍，甚至更多。中央財政支援的項目，還會享有審批上「一路綠燈」的待遇，容易獲得低利率銀行貸款支援，可能還有稅收減免。至於全社會、全口徑的都市更新（含城中村改造、棚改等），全國每年投資約3兆元以上，其中僅廣東省2025年就規劃投資超過4,000億元。在限購、限貸、限售、限價等政策基本上全面退出後，都市更新+房票安置已成為拉動樓市最重要的手段之一。雖然很難重演2016年到2018年貨幣棚改的奇蹟，但效果會慢慢顯現出來。中央財政支援城市更新，看起來金額不多，政策導向才是最重要的，主要用來傳遞政策訊號。有了政策訊號，從審批、貸款、稅收，才能一路綠燈。第四個疑問：這些城市的房價會上漲嗎？至少在2025年內比較難。樓市進入了高度分化期，城市和城市之間，城市不同片區之間，都可能處於不同的季節。那些普通地級市，即便被納入了中央財政支援名單，但也很難在2到3年內進入新一輪上漲。一線城市和部分強二線城市，比較好的片區已經在底部，一些城市例如杭州、成都還出現了局部類股上漲的現象。在上海，豪宅熱銷令人側目，但上海也有不少片區的房價仍在陰跌。對於當前樓市，我的建議是：如果你在資金總量最多的10大城市（北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、南京、重慶、蘇州、天津），需要購買自用的房屋，而且選定在核心區，現在可以買。如果是非核心區，可以到中美達成貿易協議（或推出全民消費券）後再買。如果不在上述10大城市，而是在其他二線城市，可以等中美達成貿易協議（或推出全民消費券）後購買。如果在普通地級市，又沒有實力全款購房，可以先租2到3年再說。只有這種情況可以投資性購房：在大城市核心區買，能一次性付款。因為錢閒著也是閒著，存銀行利率不如買房出租。但如果貸款，就不划算了。 （劉曉博說樓市）