“這次政策更像是一次“精準滴灌”，而非“大水漫灌”。
等了10餘年，境外購房者的“付款難題”終於解決了。
近日，國家外匯管理局發佈《國家外匯管理局關於深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》（匯發〔2025〕43號，以下簡稱“通知”），明確“便利境外個人境內購房結匯支付，將在粵港澳大灣區試點實施的港澳居民購房結匯支付便利推廣至全國。”
通知稱，境外個人在滿足房地產主管部門和各地購房資格條件下，可以在取得房地產主管部門的購房備案證明檔案之前，憑購房合同或協議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結匯支付，後續再向銀行補交購房備案證明檔案。
另一個重大變動在於，通知中明確“取消資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣資金不得用於購買非自用住宅性質房產的限制”。
這意味著，企業（尤其是非房地產企業）可以更靈活地自主決定其外匯資金的使用方向，比如購買辦公用房、員工宿舍等經營性房產，並可進行基於自身發展策略的商業地產投資，將有助於盤活存量房產資源。
值得注意的是，無論是對於境外個人還是企業，購買境內房產的限購政策並未改變，仍需遵守房地產主管部門和地方政府的規定。因此，這次政策更像是一次“精準滴灌”，而非“大水漫灌”。
“近年來，國內房地產市場形勢已發生變化，房地產行業相關宏觀調控措施已最佳化調整。基於此，相關外匯管理措施有必要加以最佳化調整，以適應新形勢新要求，助力房地產市場穩健發展。”對於此次調整，國家外匯管理局副局長、新聞發言人李斌表示。
新政最佳化調整了什麼？
新政對境外人士購房，帶來的最大便利是什麼？
舉個例子，來自香港的陳先生看中了內地的一套房子，與開發商簽訂了購房合同。按照舊規，他需要先拿到房產備案證明才能去銀行結匯支付首付，但內地開發商則要求先收到首付款才肯辦理備案。這個如同“第22條軍規”般的死循環，曾難住了無數像他一樣的境外購房者。如今，這個持續多年的堵點終於被徹底打通。
按照新規，陳先生無需等待備案證明，只需攜帶有效的購房合同、身份證明等材料，即可前往銀行辦理購房首付款的結匯和支付手續。開發商收到首付款後，便可以為陳先生辦理網簽備案等手續。陳先生在規定時間內，將取得的《購房備案證明》補交給銀行，完成整個流程的閉環。
這為符合條件的境外人士在境內購房提供了切實的付款便利，有助於滿足其自主需求，並將對中國房地產市場產生積極影響。不過，這並未改變現行境外個人境內購房政策（比如工作學習滿1年，限購1套等）。
對此，匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖分析認為，該政策定位是“便利結匯支付”，而不是放鬆購房准入。政策不改購房資格與自用屬性約束，這是“提效”，不是“放閘”。
黃立沖預計，對於中國房地產市場而言，新規會帶來“存量意向→成交”的邊際改善，尤其是一二線城市與灣區外溢城市，短期可能把首付入帳周期從數周壓到數日，提升5～10個工作日的到帳確定性。但考慮到境外人士自用屬性、地方限購與信貸政策等並未改變，外資淨流入不會形成量級趨勢，更可能是“小水慢流”的結構性增量。
通知中還明確，縮減資本項目收入使用負面清單，取消不得用於購買非自用住宅性質房產的限制。多位業內人士稱，此舉釋放出鼓勵外資投資境內房地產的政策訊號。
李斌表示，“不得用於購買非自用的住宅性質房產”的政策，是在房地產市場過熱背景下，各部門先後出台一系列針對房地產企業和行業的調控政策之一。國家外匯局從防範“熱錢”投機炒作角度，配合出台了“非房地產企業的資本金、外債等資金不得用於建設、購買非自用房地產”的措施，為房地產市場階段性平穩健康發展發揮了積極作用。近年來，國內房地產市場形勢已發生變化，相關外匯管理措施有必要加以最佳化調整。
訊號意義更強
長期以來，外資投資中國房地產市場面臨著重重限制。
2006 年，《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》出台，即所謂的“限外令”，嚴格規範了外資進入房地產市場的門檻。比如，要求在境內工作、學習時間超過1年的境外個人，只能購買1套用於自住的住房。
與之配套，2008 年 8 月國家外匯管理局發佈的匯綜發（2008）142 號檔案明確規定，除外商投資房地產企業外，外商投資企業不得以資本金結匯所得人民幣資金購買非自用境內房地產。
這之後，外商投資企業資本項目下外匯收入不得用於建設及購買非自用境內房地產的規定長期延續，目的在於防範外資過度湧入房地產市場，引發房價過快上漲、金融風險積累等問題。
而現在，中國房地產市場供求關係逆轉的時代已經到來。一方面，房地產市場面臨庫存積壓、資金回籠困難等挑戰，急需新的資金活水注入，以促進市場健康循環；另一方面，中國經濟在全球經濟格局中的地位日益重要，進一步擴大對外開放成為趨勢。
2024年1月，人民銀行廣東分行、國家外管局廣東分局發佈《港澳居民購買粵港澳大灣區內地城市房產結算支付便利化業務指引》，在便利港澳居民在大灣區內地購房方面走出了一大步。試點期間，通過提升支付便利性，有效激發了港澳居民在大灣區的購房需求，吸引了可觀的外部資金進入內地樓市，並為全國推廣提供了實踐範例。
資料顯示，截至2024年11月末，澳門居民在大灣區內地購房支付業務已辦理1063筆，資金折合人民幣16.4億元。比如，廣州番禺的新鴻基峻鑾樓盤，近70%的成交來自香港買家。2024年第二季度，購買橫琴物業的買家中，澳門買家佔比約39%，成為最大購房群體。
此次，在粵港澳大灣區試點實施的港澳居民購房結匯支付便利，被推廣至全國，能否引來新一輪外資投資熱潮？
某地產分析師認為，外資能否大規模進入，還面臨以下制約：一是購房資格門檻未變；二是“房住不炒”基調未變；三是從根本上取決於外資對中國房地產市場中長期前景的判斷，包括房價走勢、租金回報率等；四是取決於中國房地產調控政策（如限購、限貸、稅收等）的鬆緊度。
“享受政策便利的前提是境外個人符合房地產主管部門和各地購房資格條件。現在，各地的政策是可以購置一套住房，下一步的政策要看各地對於境外人士購房數量是否會有等同於境內居民的政策鬆綁等。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評道。 (中國房地產報)