房東迎來至暗時刻！租金全面失守

聊聊樓市的一個新現象：原本這個時候應該是租房市場的旺季，但今年租金卻不漲反跌，甚至跌幅還創下了近幾年的新高。

根據中指研究院的資料，8月份全國50個重點城市住宅的平均租金為34.88元/平方米/月，環比下跌0.15%，同比下跌3.76%，跌幅較之前還有所擴大。

尤其值得注意的是，同比跌幅比2024年8月的-2.13%和2023年8月的-0.85%都明顯加大，說明租金不僅持續走低，下跌的速度還在加快。

至於租金下行的原因，我們之前也多次分析過，主要有三方面：

一是經濟與收入預期偏弱，租金水平與當地收入息息相關，收入承壓自然帶動租金下調；
二是供應量顯著增加。克而瑞資料顯示，今年7月55城的個人房源掛牌量達到61.8萬套，創近三年新高。這還沒包括大量入市的保租房——2025年上半年，全國22個重點城市新增保租房約10.45萬套（間），同比增長14%；
三是人口流入放緩。北京、上海2024年常住人口已轉為負增長，廣州、深圳雖然仍在增長，但新增人口數量相比2019年幾乎“腰斬”。

也就是說，當前租賃市場在供給、需求和經濟預期三個層面都面臨壓力，租金持續下行也在情理之中。

不過有意思的是，儘管租金在跌，但由於房價跌得更快，租金回報率反而有所回升。比如一線城市，去年的租金回報率還在1.8%左右，如今已普遍升至1.85%左右——在租金回報率的計算公式中，租金是分子，房價是分母，分母降得比分子快，得數自然就會變大。

前幾天還有朋友問我：“租金回報率要是能到4%，是不是就可以買房了？”確實，隨著房價持續調整，大家越來越關注租金回報率，甚至用它來衡量樓市泡沫還有多大。但我們也要因城而異：一般來說，一線城市的租金回報率至少應在2.5%-3%，二線城市在3%-4%，三四線城市則建議在4%以上。

城市能級越低，對回報率的要求越高，主要是因為房產增值潛力越小，需要通過租金收益來分攤持有風險。

當然就目前來看，絕大多數房子還達不到這樣的回報水平，這也從側面說明房價中仍存在一定泡沫。

最後也提醒大家，租金回報率更多是給自住購房人一個參考，幫你判斷目標房產的泡沫程度和風險承受邊界，而不是一個直接的投資依據。

事實上，當前能達到高回報率的，往往是一些產品競爭力較弱、價格下跌更快的房產。即便回報率數字看起來不錯，也要考慮出租率和未來租賃市場走勢——尤其是在保租房持續放量的背景下，普通房源出租難度可能會進一步加大。

所以，還是那句話：在當前的市場環境中，建議大家保持謹慎。那怕確實有購房需求，也要嚴格控制債務風險，不要盲目加槓桿。 (樓市傑說)