為什麼NBA球星可以輕鬆年薪千萬，而普通勞動者月薪才幾千？要解釋這個現象，首先我們需要引入一個重要的經濟學概念——經濟租金（economic rent）。經濟租金這個概念最先由古典經濟學家大衛·李嘉圖（David Ricardo）在研究地租的時候提出。李嘉圖對經濟租金的定義是：Economic rent on land is the value of the difference in productivity between a given piece of land and the poorest [and/or most distant], most costly piece of land producing the same goods (e.g. bushels of wheat) under the same conditions (of labour, capital, technology, etc.).簡單地說土地的經濟租金是好的土地（肥沃的土地）和差的土地（貧瘠的土地）生產力（productivity）之差。生產力的差異反應了不同的土地向市場供應糧食的成本差異。為了更好理解李嘉圖經濟租金的概念，我們可以更詳細的闡述一下：1 在發展的初期階段，人口較少，只有那些最肥沃、最容易耕種、成本最低、離市場最近的土地才會被耕種；2 隨著人口的不斷增加，現有土地耕種的邊際收益會下降，這時，那些不那麼肥沃，不那麼容易耕種且離市場較遠的土地（次等土地）也會被開發出來，但這些土地生產糧食的成本會增加。3 為了養活不斷增長的人口，增加越來越多的次等土地必然後果是生產額外糧食的成本上升。當然我們還必須假設，對於任何給定的市場區域，只有一個價格，即該區域出清市場的現行價格。4 糧食的最終或“均衡”市場價格將等於在最後一單位土地上生產最後一單位糧食（在收益遞減的情況下）的成本，這些土地被迫用於生產糧食，以養活更多的人口。沒有人會以高於市場價格的成本長期生產糧食；沒有人會愚蠢到以低於目前市場價格的價格出售糧食。事實上，你現在可以推斷，人口和需求水平確實決定了糧食的市場價格；因為如果沒有增加的需求，這最後一單位土地就不會為市場生產糧食。5 在最後一塊耕地上，總銷售收入等於總成本，沒有盈餘或“利潤”。這位農民的收入僅夠維持生產。但相反地，在其他土地上——生產力更高、成本更低的土地，更早投入耕種——總銷售收入超過總成本，因為成本在那些更好的土地上更低——在最好的土地上非常低。這種差異產生盈餘或稱為經濟租金。上面說了這麼多，很多同學不一定理解，這就是文字解釋的劣勢，但是如果用圖表來闡述，那就會容易理解的多。如下所示：如上圖所示，人口越多，需要的糧食越多，越來越多不要太肥沃的土地會被開發出來生產糧食，生產單位糧食的成本會越來越高。假設最終生產了13單位的糧食，則最後生產的一單位糧食（第13單位）價格剛好等於其生產成本（機會成本），生產者不能獲得任何經濟租金。但是前12單位糧食的生產者（土地更加肥沃，生產成本更低）都可以獲得相應的經濟租金，因為市場價格高於其生產成本，對應的經濟租金為途中灰色的面積。可見土地越好，生產成本越低，其經濟租金越多。如果我們將這個模型應用到勞動力市場，則可解釋本文提出的問題。如下所示：上圖中，假設共13單位勞動力被企業僱傭。市場價格為P13，黃色部分代表每個勞動力維持目前使用所需要的最低收入水平，經濟學上稱之為轉移收益（transfer earnings），其實就是目前工作的機會成本。當目前的工作帶來的收益小於這個機會成本，這個工作就不是最好的選擇；反之則是最好的選擇，而且可以帶來經濟租金——就是圖中對應的灰色部分面積。其中第13單位勞動力的工資水平剛好等於其機會成本，對於這個勞動力而言，做目前的工作和做其他工作裡面最好的那個工作是一樣的。但是對前面的12位勞動力而言，他們都或多或少獲得了經濟租金，這分工作是他們最好的工作，其中第一單位勞動力獲得的租金額度最大。現在回到文章的問題：為什麼NBA球星可以輕鬆年薪千萬，而普通勞動者月薪才幾千？首先NBA賽事是全球水平最高的籃球比賽，觀眾對其比賽的需求很高，尤其是超級巨星的比賽，但整個聯盟籃球運動員的數量就400多人，超級巨星更是少之又少，供給非常有限。我們大概可用如下圖表分析：如上的分析，NBA球員屬於專業人士，必須接受長時間的訓練，只有極少數人才能進入聯盟。同樣由於長期的專業訓練，球員們很少有除了職業球員之外的其他謀生技能（極少數除外，很多球員退役幾年就破產了），所以其作為職業球員的機會成本很低（如果從事其他職業可能賺的很少），因而這些球員的收入主要由經濟租金組成。供給缺乏彈性和觀眾的極大需求導致明星球員的工資非常高，比如喬丹在98年的時候年薪就高達3000萬美元，而現在的超級球星的年薪幾乎都超過了5000萬美元。而普通勞動者則是另外一個極端。相比專業人士而言，普通勞動者的工作不需要接受大量的技能培訓，很多人都可以從事，其供給曲線的彈性較專業人士更大。如下圖所示：對於普通勞動者而言，因不具備特別的專業性，其工資大部分由轉移收益（transfer earnings）——機會成本組成，經濟租金很少。正因為如此，他們可能經常換工作，大部分工作對於他們而言工資都差不多。比如在重慶，一個火鍋店的服務員去一個烤肉店做服務員其實沒有什麼差別。 (ECONOMICS RULES)

聊聊樓市的一個新現象：原本這個時候應該是租房市場的旺季，但今年租金卻不漲反跌，甚至跌幅還創下了近幾年的新高。根據中指研究院的資料，8月份全國50個重點城市住宅的平均租金為34.88元/平方米/月，環比下跌0.15%，同比下跌3.76%，跌幅較之前還有所擴大。尤其值得注意的是，同比跌幅比2024年8月的-2.13%和2023年8月的-0.85%都明顯加大，說明租金不僅持續走低，下跌的速度還在加快。至於租金下行的原因，我們之前也多次分析過，主要有三方面：一是經濟與收入預期偏弱，租金水平與當地收入息息相關，收入承壓自然帶動租金下調；二是供應量顯著增加。克而瑞資料顯示，今年7月55城的個人房源掛牌量達到61.8萬套，創近三年新高。這還沒包括大量入市的保租房——2025年上半年，全國22個重點城市新增保租房約10.45萬套（間），同比增長14%；三是人口流入放緩。北京、上海2024年常住人口已轉為負增長，廣州、深圳雖然仍在增長，但新增人口數量相比2019年幾乎“腰斬”。也就是說，當前租賃市場在供給、需求和經濟預期三個層面都面臨壓力，租金持續下行也在情理之中。不過有意思的是，儘管租金在跌，但由於房價跌得更快，租金回報率反而有所回升。比如一線城市，去年的租金回報率還在1.8%左右，如今已普遍升至1.85%左右——在租金回報率的計算公式中，租金是分子，房價是分母，分母降得比分子快，得數自然就會變大。前幾天還有朋友問我：“租金回報率要是能到4%，是不是就可以買房了？”確實，隨著房價持續調整，大家越來越關注租金回報率，甚至用它來衡量樓市泡沫還有多大。但我們也要因城而異：一般來說，一線城市的租金回報率至少應在2.5%-3%，二線城市在3%-4%，三四線城市則建議在4%以上。城市能級越低，對回報率的要求越高，主要是因為房產增值潛力越小，需要通過租金收益來分攤持有風險。當然就目前來看，絕大多數房子還達不到這樣的回報水平，這也從側面說明房價中仍存在一定泡沫。最後也提醒大家，租金回報率更多是給自住購房人一個參考，幫你判斷目標房產的泡沫程度和風險承受邊界，而不是一個直接的投資依據。事實上，當前能達到高回報率的，往往是一些產品競爭力較弱、價格下跌更快的房產。即便回報率數字看起來不錯，也要考慮出租率和未來租賃市場走勢——尤其是在保租房持續放量的背景下，普通房源出租難度可能會進一步加大。所以，還是那句話：在當前的市場環境中，建議大家保持謹慎。那怕確實有購房需求，也要嚴格控制債務風險，不要盲目加槓桿。 (樓市傑說)

縱市況不濟，瑞安房地產的2025中報，還是頗有看點。上半年，營業收入20.74億元，同比微增；利潤0.81億元，股東應佔溢利0.51億元，同比下降29%。但剔除投資物業公平值減值的影響，集團核心溢利2.63億元，同比增長144%。“行業調整還沒有結束，房企融資也繼續面臨困難，在這樣的情況下，上半年我們還能維持盈利是不容易的。”低迷的經濟周期中，瑞安房地產通過高端住宅銷售和輕資產策略守住了盈利，但需警惕的是其魔都依賴症與合作開發模式，也埋藏著一些未來可持續增長的風險。01.上海項目貢獻近8成租金收入零售物業客流、銷售額齊升據中報，2025上半年，瑞安房地產期內的租金及相關收入總額（包括合營公司及聯營公司）溫和增長至17.81億元，其中有78%來自上海的物業組合。單看零售物業組合，因受消費者大力支援，期內平均出租率達到94%，銷售額、客流量均有達10.5%的雙位數增長。上圖可知，上半年上海新天地、蟠龍天地兩大項目不僅租金收入及相關收入同比正向增長，且出租率維持在97%及以上水平。上海新天地：版圖擴容，文化成為“流量密碼”作為一個已經亮相超過20年，對上海商業市場甚至城市面貌都有著重要影響的商業項目，上海新天地的故事早已不止於石庫門。上海時裝周、新天地表演藝術節、天地餐廳周等國際和本土活動，讓這裡的人氣和熱度持續不斷。2023年1月，全面改造後的新天地二期開業，引入大量原創品牌，轉型小眾國潮品牌孵化地。2024年底，新天地啟動一輪調整，Salomon、HOKA、FUGA等知名戶外品牌紛紛開出旗艦店。過去半年，GENTLE MONSTER旗艦店、野獸派首家中國工坊店、apm cube中國首店、AMAM LONBAKERY中國旗艦店等品牌的陸續入駐，讓項目的商業結構變得更加多元。作為商圈的最新成員，太平洋新天地商業中心將於2025年亮相，屆時上海新天地的版圖和功能將得到進一步提升。這座綜合體項目整體面積約39萬方，由3棟超甲級辦公樓與零售商業太平洋新天地Xintiandi Galleria組成，項目的一大特色是擁有上海最大、面積達6500平方米的超維度全景天幕。目前，辦公樓部分已陸續竣工並部分投入營運中。體量8.8萬方的商業空間太平洋新天地Xintiandi Galleria，以“在地新生”為理念，打造“街區+盒子”開放式形態，規劃文創主題街區、品質生活空間、餐飲娛樂叢集三大特色業態。據悉，餐飲業態首批入駐品牌超過半數為首次進入上海核心商圈的區域首店或全新概念店。蟠龍天地：從“網紅”到“長紅”的微度假實驗如果問這兩年上海最火的“城市後花園”，蟠龍天地必定榜上有名。作為新晉國家級旅遊休閒街區，蟠龍天地以「Urban Retreat城市微度假」概念，將江南傳統文化與現代生活融為一體，開業2年累計吸引超4500萬人次客流。據贏商網巨量資料顯示，2025年上半年項目日均客流達到5.55萬人次，同比增長19%。報告期內，蟠龍天地上半年租金及相關收入為0.63億元，同比上漲9%。目前，蟠龍天地項目內匯聚了近190家特色品牌，其中首店佔比達80%，僅2024年一年就有40+品牌加入。這些首店不僅提升了項目的吸引力，還通過高坪效反哺租金，形成“流量-銷售-租金”的正向循環。近期項目新進品牌包括：山系設計師女裝WOW-IN上海首店、新中式設計師品牌集合店青紅by時堂、米其林推介餐廳越稽、寵物鮮食概念店Pet&Fresh派特鮮生、網紅烘焙品牌BEIGELTREE貝果樹·紐約貝果博物館、來自日本的超人氣舒芙蕾鬆餅品牌fipper' s,專注療愈香氛的個護品牌earthglow之植等。此外，蟠龍天地持續引入一系列帶有江南基因和非遺技藝的品牌，如新中式生活美學品牌元古雲境，文創新酒飲品牌江南米造局，生活方式品牌席地而作上海首店，煥新江南傳統小吃的賦梅·江南梅花糕上海首店。開業至今，蟠龍天地共舉辦各類活動近600場，如引入諸多非遺手工藝品牌的“蟠龍水集”，“花朝春時”，“江南風物季·織造篇”等，成為文化藝術、運動健康生活方式共融的無界空間。除上述兩大項目外，上半年，瑞虹天地零售版塊雖租金收入微降2%，但出租率從2024年的90%提升至2025年的92%，有了更穩定的客流基礎。瑞虹天地位於上海虹口區內環核心，集購物中心、辦公樓、住宅及文化娛樂設施於一身的大型綜合體，它的零售部分包括太陽宮、月亮灣、星星堂、瑞虹坊四個項目，合計體量約29.3萬方。其中2021年開業，體量最大、定位“北上海生活力中心”的瑞虹天地太陽宮，在2024年陸續引入Salomon、Under Armour Outdoor、K·SWISS等品牌，進一步強化了運動品類矩陣。瑞虹天地月亮灣則在2023年底啟動了大規模的調整更新，開啟多點位軟硬體改造工程，進一步增加餐飲和娛樂體驗業態佔比，以“全時社交活力坐標”為全新定位，匯聚了ModernSky LabLivehouse、開心麻花沉浸劇場、集合石超級派對、洛克公園等多元文娛業態，並引入多家特色餐酒吧，如帕藍·暹羅料理、ibarrel愛杯·bistro·brunch、COMMUNE·X幻師等主要品牌和運動體驗空間，盤活整個項目的玩樂屬性，增強與消費者之間的互動。2025年，月亮灣引入全新主力店“城市集市·海物惟錯”；並打造了自然生活方式IP“蔚冉生長花鳥市”，引入相關品牌14個及一個互動空間，涵蓋花卉、綠植、水族、自然零售以及異寵幾個細分品類，強化項目的差異化定位和吸引力。02.魔都高度依賴症與輕資產模式之風險在上述這份由魔都撐起的業績報表中，閃光點背後，卻也隱藏著一些關乎未來的風險點。上海辦公物業承壓，魔都之外投資物業重估虧損截至2025年6月30日，瑞安房地產土地儲備的總建築面積為780萬平方米，包括570萬平方米的可供出租及可供銷售面積，210萬平方米的會所、停車場和其他設施，分佈於上海、南京、武漢、佛山及重慶這五個主要城市的核心地段，合共15個發展項目。在570萬平方米的可供出租及可供銷售的總建築面積中，約260萬平方米的建築面積已經落成並持有作銷售及/或投資用途，約80萬平方米的建築面積正處於發展階段，餘下的230萬平方米則持有作日後發展用途。分區域看，瑞安房地產在上海管理的辦公樓及零售面積達280萬平方米，以公平值計價的投資物業中上海的物業帳面值佔到81%，約為795億元，是上海最大型的私營商業物業業主和管理者之一。可這個上海大地主，不得不直面“辦公物業拖後腿”這一現實。今年上半年，瑞安房地產上海物業的租金及相關收入下跌至6.37億元（2024 年上半年為 9.25 億元），佔總額66%（2024 年為74%），亦受終止合併創智天地所影響；非上海物業的租金及相關收入為3.28 億元（2024年上半年為3.32 億元），維持穩定。按同類基礎計算，上海物業的租金及相關收入較去年同期下跌6%，主要由於上海辦公樓物業組合的出租率及續約租金因過度供應及市場租金下行壓力而有所下跌。魔都之外，投資物業的重估虧損是瑞安房地產利潤大跌最為明顯的影響因素。今年上半年，瑞安房地產投資物業的公平值減值合共為1.33億元（2024 年上半年3300萬元）。上海投資物業組合錄得 4000 萬元（2024年上半年1400 萬元）估值收益，收益被上海以外地區投資物業組合的重估虧損1.73 億元（2024 年上半年4700萬元）抵銷。地域高度集中意味著風險高度集中。一旦上海市場出現政策調控、經濟下行或需求變化，瑞安房地產的業績將會受到嚴重衝擊。這種風險在2020年已經顯現，當時上海物業的租金及相關收入下跌6%，直接導致瑞安房地產全年錄得股東應佔虧損淨額7.4億元。魔都高度依賴症，一定程度上也制約著瑞安房地產異地擴張的成功。一方面，魔都經驗在其他城市的可複製性不強，營運能力發揮受限，不得不面臨出租率下滑、租金下調壓力，影響資產正向估值；另一方面，這些二三城市市場持續承壓，仍在築底過程中，恢復慢。基於此，瑞安房地產明確表示將重點聚焦長三角和大灣區一線城市的高潛力發展機會。這雖然可能意味著短期內對部分非核心資產的投入減少，但長期看有助於最佳化資產組合。輕資產模式：規模與風險的平衡術為應對行業逆風，瑞安房地產明確提出了“輕資產策略”，這一策略主要通過成立合營公司來拓展業務，特別瞄準城市更新項目。2023年4月，閔行浦江鎮與瑞安房地產正式簽約，啟動召稼樓“城中村”改造項目。2024年10月30日，瑞安以輕資產運作的方式，與上海南橋鎮政府正式簽訂南橋鎮“貝港城中村”改造項目合作框架協議。2025年6月，瑞安房地產聯手天安集團以近30億元“撬動”超300億元貨值，兩者分別持有合營公司30%和70%的權益，購入位於新天地東區的三幅商住用地50%股權，構成永新裡項目。今年7月，位於閔行的召稼樓項目動工，總規劃面積63萬平，將江南水鄉與現代農業結合，規劃了民宿叢集、曉煙湖公園、文化中心與高端商業，預計開發周期為5年。同在上海郊區，同為古鎮基底，召稼樓不免要被拿出來和蟠龍天地做下對比。水域面積超過蟠龍天地三倍的召稼樓會成為下一個現象級的“新天地”嗎？據悉，召樓新天地商業類股最快將於2030年亮相。雖然輕資產模式讓瑞安房地產能夠降低資本投入、快速擴大規模，但也帶來了存在一些風險：//利潤分流：合營模式下，瑞安房地產只能獲得項目收益的部分權益，而非全部。//控制力削弱：作為小股東，瑞安房地產對項目公司的控制力必然減弱，可能影響其高端品牌標準的執行和統一。//管理複雜度增加：與合作方的協調成本增加，決策效率可能降低，這在快速變化的市場環境中可能成為競爭劣勢。當然，瑞安房地產面臨的未來風險不僅來自內部戰略，也來自外部環境。羅康瑞認為樓市在“築底過程中”，但他也承認“築底不是一天兩天能夠完成的，信心的恢復需要一段時間”。房地產業調整期尚未結束，瑞安房地產需要在保持財務安全、深耕核心城市和拓展新興市場之間找到平衡。否則，今天的賺錢之道可能成為明天的風險之源。 (贏商網)

編者按：近期，摩根士丹利與美聯集團有限公司的專家謝先生（Gordon Tse）和劉先生（Buggle Lau）就香港住宅市場舉行了一次電話會議。他們認為，在以下因素的支撐下，香港房價可能已經觸底：（1）供應有限；（2）抵押貸款利率下降；（3）內地購房者的貢獻增加。相對於零售和寫字樓市場，摩根士丹利對住宅市場和開發商保持積極看法。在開發商中，摩根士丹利看好新鴻基地產（增持）和恆基兆業（增持）。摩根士丹利的依據是：（1）高股息收益率；（2） Hibor（香港銀行同業拆借利率）和利率下降帶來的好處；（3）充足的可售資源。需求方面：2025 年上半年，整體成交量（一手和二手單位）同比增長 3.9%，達到 2.9 萬套，這得益於 2025 年 5 月以來 Hibor 下降、開發商的競爭性定價策略以及內地購房者貢獻的增加。2025/26 年度財政預算案放寬了印花稅（僅 100 港元），因此 2025 年上半年，售價在 1000 萬港元及以下的房產銷量同比激增 305%。2025 年，大眾市場的表現可能會繼續優於奢侈品市場。美聯預計 2025 年一手單位銷量將達到 1.8 萬套（同比增長 6%）。供應改善：（1）潛在供應已見頂（見圖 3），由於土地供應有限，新項目完工量下降，預計市場將開始進入上升周期。（2）在頭五個月，已完工庫存佔一手總銷量的 55% 以上（2023/24 年度約為 40%）。因此，開發商正在清理庫存。（3）一手單位價格折扣已從 12% 縮小至 9%，表明需求有所改善。（4）2025 年上半年，一手單位去化率改善至 64%，而 2024 年為 57%，2023 年為 50%。房價趨勢：2025 年上半年房價可能已經走穩（同比下降 1%），降幅小於預期。這與摩根士丹利在《洞察報告》中表達的積極觀點一致。美聯預計 2025 年房價將上漲 3%（摩根士丹利對下半年的估計為上漲 2%）。催化劑可能出現在供應降至 9 萬套以下時。租金趨勢：保持積極。（1）更多來自內地的人才和學生來香港工作和攻讀高等教育。（2）在過去 2-3 年，由於抵押貸款利率上升和房價下跌，本地人的積壓需求受到抑制，他們此前更傾向於租房，但這種情況可能會改變。美聯預計 2025 年租金同比上漲 6%（2025 年上半年為 1.2%）。 (智通財經APP)圖表 1：房價在 2021 年 9 月達到峰值後下跌 28%，目前正趨於穩定（RVD）圖表 2：租金上漲支撐房價（RVD）圖表 3：私人住宅潛在供應可能已見頂 ——2025 年第二季度環比下降 4000 套圖表 4：與一線城市相比，香港的租金收益率具有吸引力圖表 5：內地購房者在一手市場的貢獻佔比上升（按價值計算）圖表 6：抵押貸款利率下降反映出 Hibor 下降

6月30日，小米行政公眾號發文，小米在北京、南京上線了一批青年公寓，租金標準為均價1999元/月。7月1日下午，雷軍本人轉發小米青年公寓相關資訊，並表示：這是為小米年輕工程師打造的員工公寓，位於北京小米昌平園區附近，月租金1999元，一共2600套，應屆生優先入駐。據悉，為提升員工幸福感，打造年輕人職場新生活，小米青年公寓在北京正式落成，總計2600余間，主力戶型29平開間，拎包入住、智能生活，共享廚房、健身房、影音房，法桐草坪綠色生態。據瀟湘晨報，其中小米北京青年公寓距離小米智慧產業園約3公里。查詢租房軟體發現，類似的一居室公寓租金均價約為4000元/月上下。此事引發網友熱議。7月1日，小米集團合夥人盧偉冰發文回應小米青年公寓定價：定價是反覆討論，最後還是決定1999！他還表示，小米青年公寓的目標是讓剛剛畢業的學生可以低成本享受到高品質的生活。據北京商報，7月1日，小米汽車發佈的資料顯示，今年6月交付量超過2.5萬輛。同時，小米汽車預告稱，今年7月6日上午10時—7月7日24時將開啟小米YU7改配，鎖單使用者（非准現車）均可參與改配。小米汽車方面提示：“如改配成功，將重新安排生產並重新預計交付時間。” (鹽財經)

6月30日，小米行政發文稱，小米在北京、南京上線了一批青年公寓，租金標準為1999元/月。7月1日下午，雷軍本人轉發小米青年公寓相關資訊，並表示：這是為小米年輕工程師打造的員工公寓，位於北京小米昌平園區附近，月租金1999元，一共2600套，應屆生優先入駐。據悉，為提升員工幸福感，打造年輕人職場新生活，小米青年公寓在北京正式落成，總計2600余間，主力戶型29平開間，拎包入住、智能生活，共享廚房、健身房、影音房，法桐草坪綠色生態。圖源：小米集團副總裁、採購委員會主席、資產與工程管理部總經理張劍慧微博據一位已經辦理小米北京青年公寓預定的應屆畢業生介紹，房屋內配套了小米大家電，有獨衛和洗手台。“有一種精緻家裝版民宿的感覺，但和民宿不一樣的是，這裡充滿了小米全盤家裝的安心感，配套物業也十分懂年輕人，公寓充滿了生機和年輕氣息。”據悉，公寓樓下還配有籃球場和活動室，活動室內也會組織劇本殺和其他桌游活動。小米北京青年公寓距離小米智慧產業園約3公里。查詢租房軟體可以發現，類似的一居室公寓租金均價約為4000元/月。7月1日，小米集團合夥人盧偉冰發文回應小米青年公寓定價：定價是反覆討論，最後還是決定1999！他還表示，小米青年公寓的目標是讓剛剛畢業的學生可以低成本享受到高品質的生活。愛企查App顯示，小米員工公寓關聯公司米公寓（北京）商業營運管理有限公司成立於2021年8月，法定代表人為張劍慧，經營範圍包括住房租賃、非居住房地產租賃、企業管理等，由小米通訊技術有限公司全資持股。值得一提的是，近期，該公司更名為米星辰（北京）住房租賃有限公司，同時經營範圍發生變更。(中國經濟網)

2024年租賃住宅市場情況在2024年的租賃住宅市場中，以高品質的家庭型住宅為中心，租金上漲趨勢明顯。住宅租金上漲的區域在地理上也在不斷擴大。據日本不動產研究所的“全國租金統計”顯示，在調查對象的158個城市中，有70個城市觀察到租金上漲（見圖表1）。辦公租賃市場情況在辦公租賃市場方面，自新冠疫情以來一直處於調整階段的東京市場，供需改善的情況尤為引人注目。空置率已經見頂並開始下降，租金也呈現出觸底反彈的趨勢。在銷售額持續增長的商業店舖以及每間客房住宿費用上升的住宿設施等領域，租賃市場也呈現出好轉的跡象。物流設施租賃市場情況然而，首都圈物流設施的租賃市場情況卻令人有些擔憂。空置率居高不下，租金也呈現出增長乏力的態勢。這主要是由於疫情後物流設施大量供應導致供需平衡惡化所致。2020年全國物流設施的開工面積在時隔23年首次突破1000萬平方米後，連續4年保持在1000萬平方米以上的水平。隨著這些設施竣工並進入租賃市場，部分地區出現了供應過剩的局面。不過，2024年物流設施的開工量大幅低於前一年。除了對前期增長的反作用外，建築成本的上漲也可能是導致開工量減少的一個因素。如果供應速度繼續保持緩慢，預計租賃市場情況也將逐漸好轉。2024年房地產市場：建築成本飆升及其影響在2024年的房地產市場中，建築成本的大幅上漲成為了焦點話題。從統計資料來看，建築成本的上升始於2021年左右，短短三年間，建築費用已經上漲了30%至40%（見圖2）。實際上，也有不少市場人士指出，建築成本的漲幅可能比這還要高。另一方面，儘管有觀點認為構成建築成本的材料價格已經趨於穩定，但這並不意味著建築成本會下降。房地產市場可能仍需面對建築成本居高不下的局面。建築成本的上升對新開發項目產生了顯著影響，要求在經濟性方面進行更為嚴格的評估。這導致建築開工的活躍度不可避免地下降。事實上，2024年就是一個開工緩慢的年份。具體來看，2024年1月至11月，新住宅開工套數同比下降3.4%，僅為72.9萬套，這是自2009年以來的最低水平。從用途和結構來看，只有租賃公寓的開工量有所增加，其他類型均未達到去年的水平，尤其是獨棟住宅的開工量下降明顯。在非住宅領域，如上所述，倉庫開工面積的減少尤為突出。然而，2024年住宿業建築開工面積同比翻了一番，辦公建築開工量也以兩位數的速度增長。但這並不意味著建築成本的上漲沒有對開工產生影響。此前，住宿業建築開工量在新冠疫情期間大幅下降，從2018年的304.0萬平方米峰值下降到2023年的90.3萬平方米，連續五年下降。2024年的增長可以看作是對此前下降的反彈。此外，無論是住宿業建築還是辦公建築，2024年的開工增長都集中在少數地區。例如，2024年（1月至11月）全國住宿業建築開工面積同比增加了86.8萬平方米（增長106.4%）。從都道府縣來看，東京都增加了46.5萬平方米，北海道增加了12.4萬平方米，大阪府增加了8.6萬平方米，這三大地區（總計增加67.5萬平方米）佔全國增長的80%。對於辦公建築而言，全國開工面積增加了75.4萬平方米，而東京都增加了90.5萬平方米，這意味著除東京都外的46個道府縣的總開工面積同比有所下降。總體而言，2024年應被視為一個在建築成本上漲背景下開工疲軟的年份。2024年金融政策的重大轉折2024年在金融政策方面也成為了一個重要的年份。自2022年末以來，日本央行實際上一直在朝著放寬傳統的收益率曲線控制政策（即引導短期利率為負，同時嚴格設定長期利率上限的政策）的方向調整。然而，在2024年3月的政策會議上，日本央行正式決定廢除收益率曲線控制政策。此後，在2024年7月和2025年1月，日本央行兩次上調了政策利率。市場利率上升及其影響這一系列政策調整導致市場利率上升。與長期利率掛鉤的固定利率住房貸款利率自2019年左右的低點以來，已經明顯上升（見圖表3）。房地產市場的穩定表現然而，至少到目前為止，房地產市場尚未出現顯著的波動。各種統計資料表明，房價仍在持續上漲或保持高位。儘管在部分地區有房價上漲乏力的報導，但尚未出現房價即將下跌的跡象。地價持續上漲及地理範圍擴大地價也在持續上漲，且地價上漲的地理範圍也在擴大。根據國土交通省每年7月1日統計的“都道府縣地價調查（基準地價）”，2024年住宅用地的調查地點（與前年可比的14,554個地點）中，有6,524個地點地價上漲，5,934個地點地價下跌（見圖表4）。這是33年來首次出現上漲地點數超過下跌地點數的情況。住宅投資熱度不減，房地產投資市場持續活躍房地產投資市場中，投資者獲取房產的意願依然強勁。據日本不動產研究所的“房地產投資者調查®”顯示，截至2024年10月的調查，表示“將在未來一年內積極進行新投資”的受訪者比例高達94%。相比之下，表示“暫時擱置新投資”的受訪者僅佔2%。此外，當詢問那些表示“積極進行新投資”的受訪者其關注的資產類別時，與新冠疫情爆發前夕的2019年10月相比，選擇投資面向家庭的公寓的投資者大幅增加。在2024年10月的調查中，最受投資者青睞的是單身人士租賃住宅（單間公寓），這表明投資者對住宅的關注度比以往任何時候都更高（見圖表5）。金融機構的貸款態度與租金上漲預期在利率上升的情況下，房地產市場並未出現明顯的負面影響，其前提條件是金融機構對房地產的貸款態度依然保持寬鬆。如果金融機構開始限制對房地產的貸款，那麼利用借入資金進行房地產投資的投資者可能會陷入資金困境，不得不為了套現而出售持有的房產。此外，如果住房貸款的發放減少，住房需求也將不可避免地受到負面影響。如果這種趨勢在整個市場中蔓延，房地產價格將面臨嚴峻的調整壓力。然而，目前尚未出現這種情況。通過查看日本央行的“金融機構貸款態度DI”資料，我們可以看到，認為金融機構貸款態度“嚴格”的房地產公司比例一直保持在較低水平。根據日本央行的“按貸款對象分類的貸款金額”統計資料，面向房地產業的貸款餘額呈現出較高的增長態勢，住房貸款餘額也以與以往相似的速度持續增加。儘管如此，由於金融政策的調整，房地產投資者對利率上升的警惕性確實有所增強。在這種情況下，要維持房地產市場的穩定，就需要租金收入的增長能夠抵消利率成本上升的預期不斷增強。對於住房貸款而言，如果借款人對未來的收入增長更有信心，那麼他們將能夠彌補因利率上升而導致的購房預算減少的影響。政府和日本央行一直以來都在努力擺脫通縮，2025年對於房地產市場而言，也需要切實實現通縮的擺脫。這將是確保在利率上升的環境下房地產市場能夠保持穩定的關鍵。嚴苛的J-REIT市場表現儘管房地產市場並未因金融環境的變化而受到重大衝擊，但股票市場對房地產的前景感到擔憂，這一點在J-REIT（日本房地產投資信託）市場上表現得尤為明顯。2024年末，東京證券交易所的REIT指數較前一年末下降了8.5%，與同期上漲19.2%的日經平均股價和上漲11.4%的東證行業股價指數（房地產業）相比，J-REIT的低迷表現顯得尤為突出。從2024年J-REIT投資單位的買賣情況來看，投資信託、銀行和海外投資者是主要的賣方。自2024年開始實施的新NISA政策中，將所謂的每月分配型投資信託排除在適用範圍之外，這可能是導致投資信託出售J-REIT投資單位的一個原因。銀行方面，由於市場利率上升，從投資運用的角度重新審視資產組態，從而減少了對J-REIT的持有。對於海外投資者而言，自疫情以來遠端辦公的普及，使得一些投資者擔心日本的租賃市場前景，進而推動了J-REIT的拋售。J-REIT市場的現狀與未來展望儘管面臨諸多挑戰，J-REIT市場仍顯示出一定的韌性。根據日本不動產研究所的資料，2024年12月的NAV倍率（基於評估價值的淨資產額與市值總額的比率，類似於股票的PBR）下降至0.8，而分配金收益率則上升至5.15%。這表明，儘管市場表現不佳，但J-REIT的分紅吸引力仍在增強。為了使J-REIT市場真正實現復甦，需要在利率上升的環境下增強市場對J-REIT盈利能力改善的信心，並吸引更多市場參與者關注J-REIT。這最終將取決於租賃市場的表現，特別是能否實現從通縮中解脫出來。2025年，日本經濟面臨的不確定性因素依然較高，尤其是來自海外的風險。儘管美國新政府的貿易政策和能源政策尚未完全明朗，但它們可能會通過多種途徑對日本經濟產生影響。此外，地緣政治風險，如各地的衝突走向，也不容忽視。然而，基於當前的國內經濟狀況，預計2025年的日本經濟雖然缺乏強勁動力，但仍將保持穩定增長。在勞動力短缺的背景下，家庭的就業和收入環境有望繼續改善。企業盈利狀況良好，且企業擴張意願強烈，這些宏觀因素表明，2025年租賃市場的改善趨勢有望延續。 (成竹海外)

2025 年報稅季即將來臨，隨著2025 年稅制改革讓房租抵稅政策（房屋租金支出）正式從列舉扣除額改為特別扣除額，並將扣除額度提升至每年最高 18 萬元，為百萬租屋族帶來節稅新利多！但要成功申報房租扣除，仍有許多細節需要注意。本篇將帶你一次搞懂最新的房租抵稅規定、申報條件、準備文件及相關問題，讓你輕鬆合法節稅！一、2025房租抵稅適用對象與條件想申請房屋租金特別扣除額，必須符合以下條件：1、租屋供自住，不作為營業用途申報者必須是納稅義務人（本人）、配偶或受扶養直系親屬。租屋地點必須在台灣境內。租屋用途限自住，不得用於開公司、開店、工作室或其他商業用途。2、無自有房屋（特殊情況例外）納稅義務人、配偶或受扶養親屬在台灣沒有登記自有房屋。即使名下有房，但如果符合以下 5 種特殊狀況，仍可申報房租特別扣除額：（1）房屋遭政府公告拆遷或被列為災後危險建築，無法居住。（2）房屋毀損超過 50%，經政府認定需修復才能住。（3）繼承的共有房屋，但持分不是 100%，即僅部分擁有。（4）因就業、就學或就醫需異地租屋，且名下僅有 1 間房，且該房供自住、未用於營業。。（5）夫妻分居，各自申報綜合所得稅，配偶擁有房屋但申報者沒有。如果符合上述條件，需準備相關證明文件，例如拆遷通知、學校或醫院證明等，供國稅局審查。3、扣除額度與限制每戶每年最高可扣除 18 萬元（每月 1.5 萬元）。若有申請政府租金補貼，需先扣除補助後再申報。(例如：房租15000元，申請政府租屋補助3000元，每月申報的金額為15000-3000=12000)4、誰不能申報2025 年房租抵稅新增設排富條款，高所得者不適用：綜合所得稅適用稅率 20% 以上：高收入族群無法適用。股利適用 28% 稅率分開計稅：若選擇此方式，房租扣除額失效。基本所得額超過 750 萬元：通常針對財產交易或海外所得較多的族群。二、申報房租抵稅必備文件申報時需要提供以下資料，以確保順利扣除租金：1、租賃契約書（確保為正式租賃關係）。2、租金支付證明（例如：銀行轉帳紀錄、ATM明細、行動支付截圖或房東簽收的收據。）。3、特殊情況的證明文件（如拆遷公告、學校或醫療機構證明）。三、房租抵稅對房東的影響許多房東擔心房客申報房屋租金支出，可能影響自身稅務。實際上，若房東已依法申報租金收入，房客申報租金扣除不會帶來額外稅負。但若房東未申報租金收入，則可能面臨國稅局查核風險。此外，房客申請租金補貼或在報稅時申報房租扣除，並不會影響房東的稅務負擔。政府更鼓勵房東加入「公益出租人」制度，享有稅務優惠。統計顯示，公益出租人適用租稅減徵的戶數已從 106 年度 4.7 萬戶，成長至 111 年度 19.5 萬戶，越來越多房東選擇合法報稅，同時減輕稅務壓力。延伸閱讀：2025房租抵稅新制懶人包！申報資格、文件、注意事項，一篇搞懂節稅攻略 114年5月所得稅申報試算懶人包！最新2025所得級距、扶養免稅扣除額