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昨天住宅新規，還有很多細節被忽略
關注上海樓市的朋友圈昨天一定被一則訊息刷屏了
沒錯，就是那份被業界稱為「重大調整」的上海住宅新規
其實昨天我們有出過一篇文章《上海住宅新規調整，背後的野心可大了》，今天就新規更詳細的內容再和大家聊一聊
一石激起千層浪
我們先來整體瀏覽一下有那些修改細節
其中最不能忽視的就是關於「限高鬆綁」和「陽檯面積半計容上限放開」的兩大關鍵調整，幾乎直接為下一代住宅產品的創新鋪好了紅毯
這意味著什麼？
我們對比一下之前的規定就一目瞭然——以前是“能省則省”，未來可能是“能放則放”
而這一切細節都落到真實的產品上，絕對不是數位遊戲
它意味著更開闊的居住視野、更多樣化的空間可能，甚至是對生活方式的重新定義
開發商的設計圖紙，恐怕真的要迎來一輪「超大迭代」了
所以千萬別小看這幾條看似技術性的調整，它背後撬動的，是整個產業對「好房子」的想像空間
看懂這些細節，你大概就會明白，為什麼這次的新規，份量遠比想像中更重
新規內容不少，但別慌，我們依照對未來產品的影響分類來看看新規細節，你會更清楚地理解這次的改變
01. 建築限高放鬆將會極大驅動公區重塑、提高附加價值
原先的上海建築限高是非常嚴格的，根本不存在拿地之後還能突破限高做設計的狀況
這次新規對建築高度的放寬，堪稱是一步到位的“鬆綁”
具體來看，建築高度上限可以突破地塊限高要求，而且不少：
什麼概念，多了兩層空間
這部分新增高度分配給最多30%的大樓
相當於一個社區裡，若有十棟大樓，那麼其中就有三棟可能憑空多出近兩層的空間
這絕不是數位遊戲，它直接為高端住宅的「空間革命」鋪平了道路
最立竿見影的，將是架空層與公共區域的全面升級：以往單薄的功能性空間，將被垂直、立體、功能復合的「泛會所」所取代
不要小看這個變化
原先就算加上下沉會所，也頂多就是兩層公共空間的體驗
現在加上大約6公尺的下沉庭院，站在下沉庭院裡，你將會感受到通高17m的公共空間，感官體驗基本上和一般商場中庭一樣
參考杭州的計畫（現已實施10m抬高政策），立體的景觀氛圍是現在的產品根本無法比擬的
來感受一下杭州華潤置地內部多層景觀的那種豐富感
同時，這多出的7-11公尺層高，結合新規首層車庫不計容的規定
意味著開發商能夠從容打造兩層通高、明亮通透的“陽光車庫”
徹底告別傳統地下空間的壓抑，讓歸家動線從一開始就充滿儀式感
02. 增加附加價值的同時，開發成本將進一步降低
新規中有這麼一條
要知道以前被鼓勵在首層做的，不計容的還只是公共走廊、休閒設施等等
現在多加了一個車庫
車庫不計容，車庫以上的公共架空層依舊不計容，這就是一個雙層不計容政策優惠
可以預見，多層架空公共空間幾乎成為未來開發商的必選項
我做了一個簡單的剖面圖，讓大家直覺地感受一下新規對產品的影響
在上層可售住宅面積不變的情況下，底層架空的變化：
首層作為車庫不計容首先是給了開發商一個選擇：如果首層都做泛會所，造成了功能重複，那現在可以做車庫了
疊加的限高可突破更是完善了垂直體系，進一步減少了土方開挖量
要知道，地下開發建設的成本高於地面開發很多
也就是說，依照新規整體做首層車庫後，開發商的成本將降低不少
何況，地下車庫本來就是一個開發成本高，但銷售利潤較低的環節
當然，地上車庫的普及顯然也會帶來停車體驗的最佳化
同時，洪水、颱風等天災導致的泡水車的情況也會減少
這項規定其實疊加突破限高還能最大化利多首層住戶
現在的住宅首層享用的是之前三層的視野和採光通風條件
噪音干擾減輕、行人來往造成的隱私問題也一併解決
03. 陽台計容方式的放寬必將推動戶型設計創新
好，接下來我們再說室內，也是這次新規最引人注目的一條：陽檯面積限制放寬
此番陽台計容規則的最大突破，在於實質上取消了過去那個「不超過8平方公尺才半計容」的緊箍咒
80㎡以下的小戶型保留了8㎡陽檯面積內計容一半的要求；160㎡以上的則按最大16㎡計容一半的要求；中間面積的則按10%比例計算
同時，針對沿公共綠地、廣場河流、風貌街道等景觀優勢區域，還有額外的陽檯面積獎勵：
一個面積不超過3㎡，進深不超過0.75m的景觀陽台
不說能做什麼特別的空間，搬把椅子坐在這裡，吹吹風看看景是沒有問題的
總的來說，陽檯面積相較之前算是有了很大的提升
雖然針對普通住宅的陽台還保留了1.8米的進深控制
但最關鍵的是，如今連封閉陽台也欣然被納入半計容的範疇
這意味著什麼？
意味著開發商完全可以提前為你做好封閉陽台，而這塊面積在計算容積率時依然只算一半
這幾乎等於名正言順地為室內空間白送4到8平方米
若以上海均價每平6萬元粗略估算，購屋者相當於立省了24萬至48萬的真金白銀，這份「見面禮」夠有份量
這項規則鬆綁，將直接轉化為產品迭代的強勁動力
開發商會更有意願打造多陽台戶型，並透過提前封閉的方式，大幅提升實際得房率和市場競爭力
更值得期待的是，工作陽台可望回歸
這對於緊湊型戶型來說，絕對是實用性上一次肉眼可見的飛躍，洗衣晾曬、收納儲物從此有了體面的歸宿
而上海特意守住1.8米進深這條線
也許有人會說這個規則有點曖昧，不夠強勁
但回顧上海每一輪的小步穩定提升改變帶來的長久穩定，我更願稱之為一種彈性安全墊
避免了盲目擴張做超大進深陽台大幅降低內部空間採光的次生災害
04. 新房子正式進入卷顏值時代
這項關於「飾面層」的規則調整，看似簡短，卻可能對未來上海住宅的「顏值」產生最直接的革命性影響
新規明確，在「多測合一」的規範下，建築飾面層的厚度將不再被計入容積率
這一細微至極的改動，實則是對住宅立面設計的徹底“鬆動”
過去，開發商為了儘可能爭取室內面積，往往在外部材料的選擇上捉襟見肘，因為每厚一分的石材或鋁板，都意味著可售面積的損失
如今，這條限制消失了，設計師終於可以放開手腳，去大膽運用更富質感的厚重石材、現代感十足的金屬鋁板
這不僅僅是色調的變化，更是讓建築立面從“二維的平面塗裝”邁向“三維的立體塑造”，建築的肌理、層次與光影效果都將迎來全方位的升級
其帶來的影響是雙重的：對城市而言，我們有望告別千篇一律的「塗料盒子」社區，城市介面質感會有跨越式提升
昨天發佈的新政快訊下也有人如此提到，飾面算容積率的時代終於結束了，這一新政也算是眾望所歸
對開發商而言，這相當於開闢了一個全新的產品力競技場，他們可以放心大膽地透過極具辨識度的立面創新，來打造專案的品牌形象和市場競爭力
而不必再為那幾公分的厚度而斤斤計較
05. 兼顧後期維護施工，推動住宅全周期的安全質量
新規中有這麼一條，雖然不涉及業主使用面積，但依舊會對整個住宅開發邏輯上有最根本的影響
極大提升人性化設計建造的立場
我們之前的一篇文章下有一個高贊評論也是給很多人留下了深刻的影響：
很多安裝空調外機的工人屬於是冒著生命危險在做，現在的產品根本沒有考慮後期空調裝置的安裝
這樣的產品背後其實也是政策規定沒有跟上，現在房屋對室外空調裝置的高需求
之前的建築規範裡對裡面冷氣裝置的要求是這樣的：
只能有0.6m進深的室外隔板才能不算進建築面積和容積率，就這個寬度，除了裝置真的連一隻腳都容不下
這條關於裝置平台的新規，可以說是真正體現了「以人為本」的設計思維
它將空調室外機座板的面積許可放寬至2.5米，並且明確提出給施工人員從容安裝、檢修留出空間
這項改變的背後，是對現實痛點的精準回應
而更重要的是，這是對房子全周期安全保障的一種支援
畢竟，誰能保證自己家的裝置一輩子不壞呢
當然，這2.5㎡不能圍合的裝置空間也會為立面設計帶來新的挑戰
06. 十二個「鼓勵」暗示著是下一輪產品迭代趨勢
細讀這份新規，有一個字反覆出現了整整十二次——“鼓勵”
要是你之前也在關注以往政策中的鼓勵在今天在各種項目中的落地情況
你就會發現，
這裡的“鼓勵”更像是一份寫給未來住宅的“倡議書”或“設計指引”
總結下來，這十二個鼓勵有以下幾個方向：
鼓勵項目與城市介面和諧共融，不管是豐富的天際線還是豐富的沿街商業
鼓勵在戶型、立面上大膽創新，所以才有陽檯面積放寬，鼓勵靈活多變的戶型設計
鼓勵營造更豐富的社區互動空間，所以才會用架空層計容規則放寬去激勵開放商多做公共性質的架空層
鼓勵綠色、智慧技術的廣泛應用，所以在第五里面鏤空面積不超過50%的情況下不算建築高度，大面積光電設定會更容易
鼓勵老舊小區自治和環境最佳化，所以之後大機率會看到更多“美麗家園工程”和原拆原建計畫
這連續十多次的“鼓勵”，清晰地勾勒出主管部門所期望的產品進化方向
它不再僅僅規定“不能做什麼”，而是積極地引導開發商“可以去做什麼”
07
坦白說，當下的住宅產品在原有框架內早已「卷」到了極致，比拚的更多是細節的微操
而這次新規的真正意義，在於重新劃出了一片產品創新與研發的“新賽場”
規則鬆綁所釋放的空間，無疑將給各大房企更多的創新空間
接下來市場的真正看點，就在於各家房企如何理解並回應這些倡議，將文字上的「鼓勵」轉化為實實在在的產品力
誰能在這些維度上率先實現突破，誰就很可能在下一輪的住宅產品競爭中佔據先機
然而，當我們將目光從產品藍圖轉向整個樓市
一些深層的格局變化必須提前關注：
首先，本就割裂的二手房與新房之間的產品代差將被急劇拉大
老破小想要去存量更是難上加難
其次，新規前已定型或正在銷售的新房項目，其產品力將與「下一代新房」產生斷檔式的差距
這很可能導致一個直接後果：越來越多的購屋者會選擇「再等等吧」，期待更好的產品出現
這種普遍的觀望心態，將讓那些受舊規限制的現有新房去化變得更加艱難
最後，新房子或許憑藉著這次產品力的史詩級迭代，能否成功拉動價格預期
讓新房價不斷上漲，進而促使部分人願意放棄觀望，盡快入場買房
這既是擺在所有開發商面前的大考題，也將決定未來幾年上海樓市的熱度與走向 （真叫盧俊）