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今年以來，上海二手房市場悄然出現一個值得關注的現象：越來越多的房東選擇撤牌不賣，而非像過去那樣要麼降價拋售要麼死扛報價。
相關資料顯示，2025年11月，上海二手房房東撤牌率已飆升至15.3%。
上海二手房市場似乎陷入了一種矛盾狀態。一方面，房東撤牌率連續創新高；另一方面，成交量卻意外反彈。
資料顯示，2025年11月上海二手房成交22943套，創下自今年5月以來的最高成交量。
這種矛盾現象揭示了市場的深層分化。當一批房東選擇撤牌離場的同時，另一批買家則果斷入市，形成鮮明的對比。
市場參與者的行為和心態正在出現巨大分歧：
有房東堅守掛牌價不議價；有買家立馬預約看房，看中就買；有房東看空，趁現在迅速降價拋售；也有買家認為房價還要跌，不急於入手。
房價跌幅擴大是導致房東選擇撤牌離場的主要原因。去年10月-12月，上海全市二手房環比跌幅約在1%-1.2%，而今年9月以後，跌幅直接擴大到1.5%。
對於一套中外環價值500萬的房子來說，每月縮水7萬多，這樣的速度讓不少房東心態失衡。面對市場現狀，他們選擇“我不賣了”作為無聲的抗議。
在這場“靜默罷工”中，不同區域和類型的房東表現出截然不同的離場意願。
資料顯示，郊環外的房東離場意願最低，而市中心房東則成為撤牌主力。尤其引人注目的是，內環內近期商品房的房東，撤牌比例高達驚人的87%——相當於100個下架房源中，87個是房東主動選擇不賣的。
房屋類型也決定了房東的心態。老破小房東最沒底氣，撤牌率全線最低，尤其外環外的老破小，撤牌率還不到10%。而內環內2000年後建的次新房，撤牌率能衝到30%以上。
房子越新，房東越硬氣。2015年後的商品房，那怕在內中環，撤牌率也比同地段動遷房高出一截。這些改善型買家多數不急著套現，房子留著自住或出租都划算。
面對當前市場分化格局，不同類型的購房者需要採取不同策略。
剛需群體應多關注總價300萬以下、滿五唯一的“老破小”，議價空間較大，基本上能在8%-15%；靠近地鐵的次新房抗跌性更強。
改善群體則可關注140-200㎡中大戶型，這些產品正享受稅費優惠，性價比凸顯。同時可留意“賣一買一”置換盤，業主讓價意願有所提升。
當前市場條件下，核心區房產仍是最穩選擇。上海房價並未出現全域暴跌，而是呈現“核心區穩、遠郊微調”的分化格局。
核心區80-100㎡剛需戶型成交均價保持穩定，而遠郊房價雖有所調整，也絕非“全域暴跌”。每一次市場調整都是最佳化資產配置的契機。
對此，你怎麼看？ (上海樓市情報)