大爆發！上海樓市新一輪考驗，要來了

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2025年上海二手房市場的“過山車”行情，終於在11月迎來漂亮反彈！

今年3月創下2.9萬套的峰值後，成交量一度逐月回落，直到8月25日新一輪政策“強心針”注入，9月成交火速回歸2萬套以上。

儘管10月受長假因素拖累下滑至1.8萬套，但11月立即強勢反彈，以22943套的成績。

然而，一場源自2021年“積分制”的樓市變化正在悄然臨近。

2021年，上海對認購率超130%的樓盤實行五年限售政策。據估算，2026年至2028年全市將有約12.5萬套次新房解禁，其中僅2026年就有約3.24萬套集中進入市場。

資料顯示，2021年，上海觸發限售的121個新盤中，近半數項目開盤即售罄，其中蟠龍天地二期等“網紅盤”更創下千人搖號盛況。

而今，這些承載著市場狂熱記憶的房源即將解禁，從資料來看，21年上海新盤總計開盤了255次，涉及房源約3.24萬套，這批房源即將在2026年湧入市場。

從區域分佈看，浦東、閔行、寶山、嘉定和青浦是解禁房源集中的區域。尤其是外環外類股，佔總解禁量的60%以上，成為此次解禁潮的“重災區”。

與限售政策出台時的狂熱不同，當前上海樓市正經歷結構性分化。

核心區豪宅價格持續攀升，而遠郊區域庫存積壓；二手房市場“以價換量”成為主流。

這場解禁潮恰逢市場轉型期，那麼隨著“解禁期” 臨近，上海樓市將面臨怎樣的變化？

雖說明年上海樓市將解禁約3.24萬套房源，但各個區域大不相同，咱們列舉幾個特徵明顯的類股。

先說大虹橋類股，這個類股的解禁房源，主要集中在青浦徐涇。

資料顯示，2026年，徐涇類股解禁約1.08萬套，疊加2026年集中入市的1.6萬套新房，區域二手房掛牌量將激增。

再加上區域早期過度依賴投資客群、配套落地滯後於住宅開發，類股或將持續下行。

再來看臨港新城。

作為自貿區核心承載地，臨港2021年限售房源中大部分被人才“包圓”，但當前新房去化依賴打折促銷。

解禁潮疊加類股新房庫存，區域短期承壓明顯。不過，積體電路、人工智慧等產業匯入帶來新增就業人口，或為自住需求托底。

最後，是市區豪宅。

黃浦、靜安等核心區解禁房源約3769套，不足總量的11%，即便解禁也難以撼動其價格體系。

說完了局部市場，我們再來看整體市場的影響。

從解禁房源的戶型來看，建面約90-120㎡房源佔比較多，與當前二手房主力成交面積高度重疊。

部分區域樓盤解禁後，區域掛牌量將翻倍，或倒逼房東降價加速置換。

但從全市層面看，2025年二手房成交預計達28萬套，3.24萬套解禁房源佔比僅12%，難改“量升價穩”主基調。

而且面對潛在的市場衝擊，上海早已提前佈局。2025年8月，上海出台政策，放開外環外限購，社保滿1年即可購買。

新政還包括公積金可支付首付，最高貸款額度提高到216萬元，二套房利率按首套標準執行等。這些政策旨在刺激需求，為解禁潮帶來的供應增加提前構築“防塌方護城河”。

政策調整的深層目的是“救人”大於“救市”，避免普通家庭房產財富蒸發成負資產。這些措施可釋放約15萬潛在購房需求，幫助市場平穩過渡。 (上海樓市情報)