#二手房市場
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高盛預判：庫存7.53億㎡，但2027年起中國新房供給缺口長達12-18個月

樓市最近出現了一個很奇怪的現象。 一邊是房子賣不完。 截至今年8月底，全國新建商品房待售面積還有75349萬平方米，也就是大約7.53億平方米。 什麼概念？
高盛預判：庫存7.53億㎡，但2027年起中國新房供給缺口長達12-18個月
房產#中國房地產#新房庫存#房市供需
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北京樓市“金九”實探：售樓處重新熱鬧，價格還在磨底

“我們是准現房，明年5月交房。新政後供地全走現房銷售，至少得等兩年。” 這是8·28新政落地後，北京在售准現房項目銷售常用的開場白。 這批樓盤大多開盤超過一年，主體結構已封頂，僅剩部分房源在售。新政拉長了未來新盤的入市周期，反倒給了它們時間差優勢。未來兩年，“市場上難再有剛出地面就開賣的新增樓盤”，而它們是當下少有的、可以實景看房的選項。 海淀永豐類股的保利嘉華天珺售樓處裡，項目銷售指著窗外已經封頂的樓棟說：“您看，外立面石材已上了七成，東區全部封頂，會所、園林全是實景，不用擔心爛尾。”他告訴騰訊財經，自新政落地以來，項目諮詢量和看房量明顯增加，10天時間已賣出約30套。
房產#北京樓市#房地產新政#房價
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機構：人工智慧產業鏈佈局較深的城市，樓市率先修復

9月23日，中信里昂房地產研究分析師黃存晨在中信里昂投資者論壇對21世紀經濟報記者表示，蘇州、合肥等人工智慧產業佈局較深的城市，正在率先出現房地產市場企穩跡象。企業利潤增長、員工收入預期改善以及資本市場財富效應，正逐步轉化為剛性需求和改善型需求。 黃存晨今年6月在蘇州調研時發現，當地部分企業員工對收入增長和年終獎金的預期較為樂觀。收入和財富預期改善後，相關人群可能增加改善型住房支出，也可能從租賃市場轉向購買小戶型住房。 他表示，蘇州是較早出現樓市企穩跡象的城市之一，其一二手房市場自今年3月以來表現強勁。合肥則受益於人工智慧和記憶體晶片產業發展。相關財富效應有望提升產業從業者的購房能力和置換意願。 克而瑞資料顯示，2026年上半年蘇州市區新房成交均價為27576元/平方米，月度成交均價在2.6萬至2.9萬元/平方米區間運行；與此同時，二手房成交規模創近五年半年度新高，二季度成交同比轉正。
房產#房地產市場#蘇州市#合肥
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中國房地產徹底變天

所有事情的出現都沒有提前預兆 那怕你以為未來肯定會來 但是真的要來的那一瞬間 你還是會猝不及防
中國房地產徹底變天
房產#中國房地產#現房銷售#預售制
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破2萬套！上海二手房，有點猛…

截至2025年12月28日，上海二手房當月網簽量已達20812套，預計全月將突破2.3萬套。這是繼11月成交22943套後，連續第二個月站上2萬套大關01. 量升價穩，剛需購房者加速入場上海二手房市場在年末迎來一波成交高峰。從全年走勢看，市場呈現“前高後低、年末翹尾”的特徵。3月份成交量達到2.93萬套，為全年最高峰；11月成交量再度回升至2.29萬套，創下自今年5月以來新高。價格深度調整是驅動年末成交放量的核心因素。上海二手房市場正持續處於“以價換量”狀態。資料顯示，2025年上海二手房成交結構中，總價300萬元以下的房源佔比攀升至近五年來的新高。這類“老破小”為代表的低價位房源，構成了二手房市場的成交基石。“當前的價格水平已觸及大量剛需購房者的心理底線。”上海鏈家研究院負責人李根分析道，不少有自住需求的購房者認為當前房價已處於相對低位，風險可承受，於是選擇趁機“上車”。02. 三大因素助推市場回暖學區房交易熱潮是年末市場的重要助推力。由於上海義務教育階段公辦學校通常於每年4月依據戶籍進行學區劃分，許多家庭選擇在12月至次年1月完成學區房購置，以便在3月前落戶。這波學區房交易熱潮預計將延續至2026年1月。政策層面同樣釋放出積極訊號。上海“8·25樓市新政”放寬了非滬籍單身人士購房條件，有效刺激了市場需求。與此同時，房貸利率下調也降低了購房成本。新房市場的價格走勢也為二手房市場帶來外溢效應。上海新房價格持續上行，部分改善型購房者上半年沒有及時入市，當下只能轉投二手市場。此外，新房市場“好房子”新規出台後，購房者對新房源充滿期待並持觀望態度，也使部分需求轉向二手房市場。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析認為，市場信心的恢復是關鍵因素之一。二手房月度交易量持續位於榮枯線以上，推動市場預期好轉，形成正向循環。多家機構預判，市場將延續11月運行態勢，掛牌量仍呈縮減趨勢，核心區域高性價比房源的成交節奏有望進一步加快。上海中原地產市場分析師盧文曦預計，從短期來看，年底是樓市傳統成交旺季，上海市二手房12月份的市場熱度有望進一步提高。從中長期來看，上海市二手房市場將從“以價換量”逐漸邁入“量價趨穩”的新階段，市場交易積極態勢也會在2026年得到延續。 (上海樓市情報)
房產#上海#二手房市場
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大爆發！上海樓市新一輪考驗，要來了

2025年上海二手房市場的“過山車”行情，終於在11月迎來漂亮反彈！今年3月創下2.9萬套的峰值後，成交量一度逐月回落，直到8月25日新一輪政策“強心針”注入，9月成交火速回歸2萬套以上。儘管10月受長假因素拖累下滑至1.8萬套，但11月立即強勢反彈，以22943套的成績。然而，一場源自2021年“積分制”的樓市變化正在悄然臨近。2021年，上海對認購率超130%的樓盤實行五年限售政策。據估算，2026年至2028年全市將有約12.5萬套次新房解禁，其中僅2026年就有約3.24萬套集中進入市場。01約3.24萬套房源，即將解禁！資料顯示，2021年，上海觸發限售的121個新盤中，近半數項目開盤即售罄，其中蟠龍天地二期等“網紅盤”更創下千人搖號盛況。而今，這些承載著市場狂熱記憶的房源即將解禁，從資料來看，21年上海新盤總計開盤了255次，涉及房源約3.24萬套，這批房源即將在2026年湧入市場。從區域分佈看，浦東、閔行、寶山、嘉定和青浦是解禁房源集中的區域。尤其是外環外類股，佔總解禁量的60%以上，成為此次解禁潮的“重災區”。資料統計範圍：2021年1月1日-12月31日與限售政策出台時的狂熱不同，當前上海樓市正經歷結構性分化。核心區豪宅價格持續攀升，而遠郊區域庫存積壓；二手房市場“以價換量”成為主流。這場解禁潮恰逢市場轉型期，那麼隨著“解禁期” 臨近，上海樓市將面臨怎樣的變化？02“解禁期” 臨近，上海樓市將面臨怎樣的變化？雖說明年上海樓市將解禁約3.24萬套房源，但各個區域大不相同，咱們列舉幾個特徵明顯的類股。先說大虹橋類股，這個類股的解禁房源，主要集中在青浦徐涇。資料顯示，2026年，徐涇類股解禁約1.08萬套，疊加2026年集中入市的1.6萬套新房，區域二手房掛牌量將激增。再加上區域早期過度依賴投資客群、配套落地滯後於住宅開發，類股或將持續下行。再來看臨港新城。作為自貿區核心承載地，臨港2021年限售房源中大部分被人才“包圓”，但當前新房去化依賴打折促銷。解禁潮疊加類股新房庫存，區域短期承壓明顯。不過，積體電路、人工智慧等產業匯入帶來新增就業人口，或為自住需求托底。最後，是市區豪宅。黃浦、靜安等核心區解禁房源約3769套，不足總量的11%，即便解禁也難以撼動其價格體系。說完了局部市場，我們再來看整體市場的影響。從解禁房源的戶型來看，建面約90-120㎡房源佔比較多，與當前二手房主力成交面積高度重疊。部分區域樓盤解禁後，區域掛牌量將翻倍，或倒逼房東降價加速置換。但從全市層面看，2025年二手房成交預計達28萬套，3.24萬套解禁房源佔比僅12%，難改“量升價穩”主基調。而且面對潛在的市場衝擊，上海早已提前佈局。2025年8月，上海出台政策，放開外環外限購，社保滿1年即可購買。新政還包括公積金可支付首付，最高貸款額度提高到216萬元，二套房利率按首套標準執行等。這些政策旨在刺激需求，為解禁潮帶來的供應增加提前構築“防塌方護城河”。政策調整的深層目的是“救人”大於“救市”，避免普通家庭房產財富蒸發成負資產。這些措施可釋放約15萬潛在購房需求，幫助市場平穩過渡。 (上海樓市情報)
大爆發！上海樓市新一輪考驗，要來了
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大跌五成！上海樓市，最新資料曝光…

今年國慶長假，上海樓市呈現顯著的分化態勢。新房市場在外環外限購鬆綁等政策利多推動下，有所回暖。資料顯示，今年雙節長假期間，上海新房市場日均成交面積較去年國慶假期小幅增長3%。而二手房市場卻遭遇寒流，日均網簽成交套數則較去年假期下滑超五成，買賣雙方博弈加劇。01上海樓市：冰火兩重天據上海中原地產資料顯示：長假期間（25.10.1-25.10.8）新建商品住宅成交面積1.73萬平方米。從區域表現看，外環外區域成為成交主力。楊浦區新建商品住宅成交近4000平方米，位居前列；大浦東作為傳統交易主力，假期成交近3000平方米；寶山、青浦、松江等郊區網簽量均超過1000平方米。面對“銀十”傳統銷售旺季，開發商紛紛推出促銷活動搶收市場。保利發展上海公司推出“11盤聯動”活動，假期8天吸引4000多組客戶到訪，實現銷售金額12.8億元。部分項目直接推出價格優惠。青浦區朱家角“同悅灣璟庭”項目推出95折購房優惠；招商時代潮派項目推出額外贈送2萬元家電大禮包的優惠政策。而與新房市場形成鮮明對比的是，上海二手房市場在國慶期間表現低迷。假期前7天，上海二手房累計成交僅780套，日均成交111套，較2024年同期的2133套下跌超過63%。02市場分化加劇！未來上海樓市…上海樓市當前最顯著特徵是分化加劇。這種分化不僅存在於新房與二手房之間，也體現在不同區域和不同檔次產品上。從區域看，外環外區域成為市場熱點。從產品類型看，高端豪宅和性價比高的首次改善產品都有不錯表現。展望10月上海樓市前景，業內普遍持謹慎樂觀態度。上海中原地產市場分析師盧文曦認為，基於8月底的政策，9月以來外環周邊項目人氣明顯好轉。一些項目簽約有不錯的延續性，經常能上成交前十榜單。一旦恢復正常工作節奏，這些項目有望延續此前走勢，為“銀十”起到鋪墊作用。政策層面，市場對進一步最佳化調控有所期待。著名經濟學家宋清輝表示，在利多政策慣性、季節性銷售旺季以及市場結構性矛盾疊加影響下，10月上海新房市場成交量有望優於去年同期。對於二手房市場，隨著部分急售房源的降價，成交量或有結構性邊際改善。但在新房虹吸效應下，二手房成交量恐難大幅提升。業內普遍認為，上海樓市全面實現“止跌回穩”，大機率出現在明年上半年。 (上海樓市情報)
大跌五成！上海樓市，最新資料曝光…
房產#國慶長假#上海樓市#二手房市場
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房價，漲了？！

01房價反彈了？股市牛了，樓市也出現新動態。最近的深圳樓市，在整體平穩的表象下，瀰漫著一種“反常”的氣息。市場的分化訊號，率先從二手房市場傳來。資料顯示，深圳調漲的二手房源成交佔比，已連續5周穩定在25%左右。8月份，報價上漲的片區比7月增加了13個，一些優質物業曾經的“降價急售”正在被“惜售反價”取代。（資料來源：樂有家）更值得關注的是，在這部分業主漲價的同時，二手房成交量反而上漲。從7月28號開始，深圳二手房成交周錄得量實現了連續三周的增長。難道說，在這些核心區域，市場已經慢慢從“買方市場”倒向“賣方市場”？（資料來源：深圳市房地產中介協會）這種信心上的變化，也體現在土地市場上。前海地塊拍出8.4萬/㎡的樓麵價，溢價率高達86.1%；寶中地塊拍出86.4億元的總價，創下今年總價最高紀錄，溢價率超35%。自今年以來，深圳共出讓9宗宅地，平均溢價率約34%，遠超去年24%的溢價率。開發商們用真金白銀下注，補倉核心地段。“麵粉”價格的上漲，也預示著未來“面包”的價格不會便宜。新房市場同樣不甘示弱。有消息稱，光明鳳凰城的熱銷紅盤——中建·觀玥，即將加推的1棟新品，吹風價至少4.2萬/㎡，而上一次開盤成交價約3.93萬元/㎡！漲價的訊號，從新房、二手房、土地市場三個維度同時傳來。最重要的問題是：誰給他們漲價的底氣？02漲價的底氣這股底氣，首先來自於高層的政策訊號。就在A股高歌猛進的時候，國務院第九次全體會議立刻重提：“採取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”。這說明樓市不是被拋棄了，而是被放在了和股市同等重要的位置上。國家深知，單靠股市的“財富效應”，孤掌難鳴。中國家庭的資產負債表，壓艙石終究是房子。如果樓市不穩，股市創造再多的富貴也會被資產縮水的焦慮所抵消，消費這駕馬車就永遠無法真正啟動。只有“股樓聯動”，才能打贏這場經濟保衛戰。其次，經過幾年深度調整，一線城市核心資產價格已經極為夯實了。最直觀的資料就是租金回報率。截至今年6月，一線城市平均租金回報率已升至1.93%，超過了30年期國債約1.86%的無風險收益，而國有大行一年期定存利率已普遍低於1%。這意味著，把錢換成優質物業，要比存在銀行更划算。尤其在一個錢正在變得越來越“毛”的時代，聯準會降息的靴子即將落地，中國貨幣政策的空間徹底打開，一個“大放水，大通膨”的時代就在眼前。最後，一個區域的房價能否真正上漲，最終取決於其自身的人口、經濟和供需關係。這是房價上漲最根本的“底層邏輯”。還是以深圳光明鳳凰城為例，你會發現片區兌現速度要比房價上漲速度快得多。備受關注的地鐵13號線，其一期南段（深圳灣口岸-高新中）已於2024年底通車。而真正打通光明任督二脈的一期北段（高新中-上屋）及二期北延，根據官方工程進度及相關公告，均有望在2025年內開通。港鐵深圳官網公佈《13號線通勤班車（含司機）服務 (2025年-2026年）詢價公告》片區內本就擁有光明區外國語學校、南方科技大學附屬光明鳳凰學校等優質學府。由深圳實驗教育集團這塊金字招牌加持的深圳實驗光明科林學校，將於2025年9月1日正式開學。示意圖鳳凰城商圈彙集了藍鯨世界、萬達廣場、N次方公園三大商業體，總體量超20萬平方米，品牌超450個。其中藍鯨世界在全市中小型商業綜合體人氣排名中位列第一。僅今年上半年，三大商場就引入了70個新品牌，其中不乏深圳乃至光明首店。（資料來源：贏商網）實拍圖與鳳凰城地鐵站一路之隔的光明文化藝術中心，是斬獲中國建築行業工程質量最高榮譽“魯班獎”的文化地標，每年近百場高端演出讓文藝生活成為日常。周末，距離核心區僅一公里的虹橋公園，更是成為露營、徒步的網紅打卡地。實拍圖所有配套的兌現，最終都反映在區域發展的核心資料上：經濟增速：根據官方統計，2024年光明區GDP增速達8.6%（除深汕合作區外），位居全市第二。人口增長：過去五年常住人口增幅達85.4%，全市第一，且勞動年齡人口占比高達83.48%，是深圳最年輕的城區。供需逆轉：曾經的新房供應大戶，今年上半年新房成交量位列全市前列，按上半年的去化速度計算，目前光明新房庫存的去化周期僅約4.5個月，創下歷史新低。根據最新的土地規劃，鳳凰城的核心區已無新增住宅用地，在售樓盤基本清盤。現在想在鳳凰城買到好地段、好樓層、好戶型的新房，真的要等，要搶了。基於以上分析，就不難理解中建·觀玥加推的1棟為什麼會漲價了。03鳳凰城的稀缺入場券在鳳凰城核心區“斷供”，新房“賣一套少一套”的背景下，每一個新入市的項目都值得關注。而中建·觀玥，恰好就是那個把區域價值、產品價值和品牌價值集於一身的“硬核”選項。它不是某個單一維度突出，而是建構了四道堅固的“護城河”，讓它的價值變得極為紮實和清晰。第一道，是“央企品牌”帶來的安全感在當下的市場環境中，購房者最擔心的就是交付風險。開發商的背景，是資產安全的第一道防線。中建·觀玥的底氣，源自其強大的央企背景。項目由中國建築旗下中建八局的全資子公司——上海中建東孚投資發展有限公司傾力打造。作為2024年《財富》世界500強排名第14位的企業，中國建築的實力早已無需贅言。中建八局的標竿作品如深圳國際機場T3航站樓、深圳大運中心、深圳寶安體育場、上海迪士尼等，一座座城市封面級作品，本身就是品質和實力的代名詞。有如此雄厚的實力背書，選擇中建·觀玥，就是選擇了一份資產的安全感與未來的品質保障。效果圖第二道，是“13號線地鐵口”帶來的通勤價值項目距離在建的13號線德雅路站D口直線距離僅約100米，是真正意義上的地鐵口物業。這意味著未來從業主踏出家門到進入地鐵站，可能只需要幾分鐘。對於在南山科技園、後海總部基地工作的精英人群來說，這條“黃金科創線”能帶來的，是每天多半小時的睡眠，是風雨無阻的從容，更是資產價值的長期支撐。示意圖第三道，是“深實驗”帶來的成長價值對於深圳的家庭來說，優質學位是硬通貨。項目一路之隔就是在建的深圳實驗光明科林學校（九年一貫制），將於今年9月開學。“深圳實驗”這塊金字招牌的含金量無需多言。這不僅關乎孩子的成長，更直接決定了房產在未來二手市場的流通性和議價能力。效果圖第四道，是“新規戶型”帶來的空間價值這是觀玥區別於片區內二手房的“代際優勢”。作為2024年深圳建築“新規”後首批入市的項目，它的部分戶型使用率可以做到超100%。建面約80㎡做到三房兩衛：用過去兩房的面積，實現了三代同堂的居住功能。對於初次置業的年輕家庭，可以用更低成本實現一步到位。夫妻有主臥套間，孩子有獨立的兒童房，還有一個房間可以留給偶爾來訪的父母，或者作為丈夫的書房、妻子的瑜伽室。早晚高峰，兩個衛生間的設計也避免了家人排隊的尷尬。建面約89㎡做到三房兩衛（豎廳&橫廳可選）：這個面積段，觀玥給出了兩種截然不同的生活場景。經典的豎廳戶型，動靜分區明確，保證了臥室區域的私密性，適合注重家庭成員間獨立空間的客戶。而創新的橫廳戶型，擁有超大的採光面和更開闊的公共活動空間，客廳、餐廳、陽台連成一體，非常適合喜歡社交、聚會，或者希望孩子有更寬敞玩樂區的家庭。建面約107㎡做到四房兩衛：這是二胎家庭或需要居家辦公人士的“終極解決方案”。四個獨立的房間賦予了生活極大的靈活性：可以是“主臥+兩個兒童房+老人房”的配置，也可以是“主臥+兒童房+書房+多功能室”的組合。它確保了家庭在未來5-10年的成長周期中，無論家庭成員或生活方式如何變化，都無需再為空間而煩惱。為什麼觀玥敢於釋放漲價的預期？因為它有足夠的底氣。我們不需要看遠，就看旁邊的華潤潤暉府，同為一線品牌開發商，其同梯隊的二手房掛牌價已經在4.6萬/㎡以上。如果再把目光放到周邊更廣的範圍，那些非“新規”產品的二手房價格更有參考性：龍光玖龍台二期在5.8-6.3萬/㎡，深房傳麒山東區約6.37萬/㎡，中海寰宇時代約4.71萬/㎡。對比之下，一個由央企傾力打造、佔據地鐵口和深實驗學區雙重優勢、並擁有“新規”高贈送戶型的全新盤，其內在價值本身就應該高於這些二手房。因此，中建觀玥即將加推的1棟新品，即便價格不低於4.2萬/㎡，甚至達到4.5萬/㎡，也不算漲價，而是價值的合理回歸。鳳凰城正在用肉眼可見的配套兌現，迅速填平價格與價值之間的“窪地”。中建·觀玥加推的新品，或許就是低門檻的上車機會。 (劉曉博說財經)
房價，漲了？！
房產#房價#深圳樓市#二手房市場
又要來一次漲價去庫存？坐等中國經濟崩潰瞬間。