新年第一拍！上海樓市…

今天上午，上海土地市場迎來新年首場土拍－2025年第十批次土拍現場交易會正式舉行。

本次推出的2宗宅地分別位於浦東森蘭和閔行紫竹類股，總起價45.7億元。

最終成交結果：

浦東森蘭地塊由越秀地產以底價25.61億元競得，成交樓板價約3.83萬元/㎡。

閔行紫竹地塊由紫江集團以底價20.09億元競得，成交樓板價約3.34萬元/㎡。

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2026首場土拍地塊詳細資訊

1）浦東新區Y00-0402單元E04B-10地塊

地塊東至萊陽路，南至芳菲路，西至E04B-09地塊，北至芳湄路，為普通商品房用地，出讓面積2.69公頃，容積率2.5。

地塊周邊情況：

大眾運輸：距離軌道運輸6號線洲海路站約0.7公里、周邊5條以上公車路線。

道路交通：五洲大道、張楊北路、萊陽路、芳菲路、芳湄路

大型公共空間：森蘭綠地。

文化體育設施：外高橋文化藝術中心。

基礎教育：上海市第六師範附屬小學、進才森蘭實驗中學。

醫療衛生：高行社區健康服務中心。

大型商業：森蘭商都、陽光天地、森蘭花園城。

地塊位置圖

2）閔行區MHP0-1005單元14-07、14-09、06-18地塊及06-19地塊部分地下空間

地塊出讓面積6.23公頃，分為三個子地塊及部分地下空間，其中：

14-07地塊東至悅蘭路，南至金英河，西至揚家河，北至悅蘭路，為普通商品房用地，出讓面積31662.21㎡，容積率1.01；

14-09地塊東至用地紅線，南至蘭香湖南路，西至揚家河，北至金英河，為普通商品房用地，出讓面積22595.84㎡，容積率1.01；

06-18地塊和06-19地塊部分地下空間，東至蘭香湖，南至蘭香湖南路，西至悅蘭路，北至蘭香湖。 06-18地塊為商業用地，出讓面積5267.5㎡，容積率1.0；06-19地塊部分地下空間2792.5㎡。

地塊周邊情況：

大眾運輸：729路，軌道運輸十五號線紫竹高新區站。

道路交通：虹梅南路、江川東路、申嘉湖高速。

大型公共空間：江第一灣公園。

文化體育設施：吳涇文化廣場。

基礎教育：華東師範大學附屬紫竹幼兒園、華東師範大學附屬紫竹小學、閔行區吳涇實驗小學、華東師範大學第二附屬中學（閔行紫竹分校）、聖華紫竹雙語學校。

醫療衛生：龍華醫院吳涇分院、閔行區吳涇社區健康服務中心。

大型商業：紫葉廣場、吳涇寶龍廣場。

其他：蘭香湖遊艇碼頭。

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2026年上海樓市…

2025年，上海土地市場呈現明顯的結構性變化。全年透過招拍掛及協議方式合計讓80宗涉宅地塊，累計成交金額超2492億元。

去年土拍市場的兩大特色值得關注：

民企參與度提升。在多家批次土拍中，民營和外企摘得半數地塊，釋放出正面訊號。以佳運置業為例，該民企在浦東川沙地塊的競價中經過82輪角逐，以24.75億元成功競得地塊，溢價率達15.76% 。

市場分化趨勢加劇。核心區域地塊熱度高，郊區地塊多以底價成交。在第八批土拍中，徐匯區WS5單元地塊成交樓板價約14.85萬元/㎡，創下上海徐匯濱江類股板價新紀錄。

土地供應也更集中於核心區域，預示未來新增房屋供應將減少且更偏向高端改善產品。

基於今日土拍結果及2025年市場狀況，2026年上海樓市可能呈現以下趨勢：

1.核心區域繼續領先市場

2026年，上海樓市將呈現「核心上漲、外圍分化」的特徵。

核心區域稀缺高端資產可望延續上漲行情，而外圍剛需聚集區可能維持橫盤或微幅震盪。森蘭、紫竹等具備優質資源的類股，可望成為市場的領跑者。

2、產品品質成為競爭關鍵

隨著「好房子」標準的落地，上海土地指標也進一步優化，一些地塊已不再要求中小套型比例，符合改善需求主導的方向。

從2025年多個高品質樓盤的熱銷可以看出，市場對產品力的要求不斷提高，房商需要更重視產品創新和品質提升。低密度、高品質的改善型產品將持續受到市場青睞。

3.土地供應結構優化調整

2025年上海住宅土地供應總量下滑，但供應結構較為最佳化，更著重於有實際需求支撐的區域。

2026年，這一趨勢可望延續，土地供應將更加「定點投放」，聚焦成熟類股和高端類股，避免大水漫灌式的供應。

對此，你怎麼看？(上海樓市情報)