上海辦公租賃市場：2025年超300萬方租賃簽約面積，外資竟然也在悄悄擴張！

2025年，上海辦公租賃市場經歷了前所未有的挑戰與變革。儘管市場整體呈現“前低後穩、弱復甦”格局，租金累計下跌、空置率攀升，但在這看似艱難的表象之下，隱藏著深刻的機遇與強大的發展動力。我們有理由對上海辦公租賃市場的未來充滿信心！

上海作為中國的經濟中心，正加速向創新驅動型經濟轉型。2025年，以人工智慧、半導體、新能源、新消費為代表的新質生產力企業蓬勃發展。這些企業對辦公空間的需求不僅體現在數量上，更體現在對高品質、智能化、生態化辦公環境的追求上。

例如，字節跳動、華為、大疆等科技巨頭在張江、徐匯濱江等區域的擴租與入駐，不僅帶動了區域辦公市場的活躍度，更推動了產業與空間的協同升級。新經濟企業的持續擴張，為辦公租賃市場注入了源源不斷的活力，成為市場復甦的重要支撐。

2025年上海辦公樓租賃市場呈現明顯分化，以下是綜合不同維度的排行榜資訊供參考：

一、按去化面積排名（2025年全年）

徐匯濱江區域 西岸數字谷、網易大廈、星揚西岸中心等項目合計去化超30萬平方米，憑藉人工智慧產業聚集效應，成為全市去化最活躍區域。

真如區域 中海中心及中海環宇城MAX帶動下，全年去化超16萬平方米，依託交通樞紐和產業配套優勢，吸引大量企業入駐。

北外灘區域 北外灘金茂中心異軍突起，在虹口北外灘辦公租賃面積排名第一，辦公樓營運模式對比總結優秀案例（以大宗資產交易營運）

北外灘金茂中心入住客戶：吸引律師協會、天風證券、城際酒店等入駐，形成浦江金三角北外灘經典招商項目

項目核心招商思路：堅持 “市場邏輯 + 基本盤” 營運理念，以總部型思路打造，聚焦提升樓宇自身優勢

關鍵動作：關注租客企業價值、盈利能力與成長性，助力客戶發展

行業普遍問題  營運短板：樓宇承壓能力弱，“來客就接” 導致客戶承租能力、穩定性不足，未來留存率低

北外灘全年去化超13萬平方米，結合濱江景觀和商務配套，成為新興熱點。

浦東張江區域 張江科學之門西塔綜合體、張江數智天地等項目合計去化超15萬平方米，依託科技創新產業生態，吸引大疆、盛趣遊戲等頭部企業。

創新與服務升級面對市場挑戰，業主和營運商紛紛通過創新和提升服務來吸引租戶。例如，一些項目通過打造產業生態圈、提供定製化裝修、最佳化物業管理等方式，提升了辦公空間的附加值。

同時，數位化技術的應用也為辦公租賃市場帶來了新的機遇，如線上看房、智能辦公系統等，提高了市場的效率和透明度。這些創新和升級，不僅滿足了租戶的需求，也為市場的發展注入了新的活力。

徐匯漕河涇區域 漕河涇科技綠洲、漕河涇北楊AI小鎮等項目去化超10萬平方米，聚焦智能製造和人工智慧領域，吸引奇瑞、米哈游等企業。

辦公市場資料按市場熱度排名如下：

1. 閔行區：市佔率飆升至32.35%，成為當月最熱區域，受益於產業配套和性價比優勢， 閔行區橫跨浦東，浦西上海絕對神奇的區域。

2. 靜安區：市場熱度躍升至第二位，高端樓宇租賃活躍，吸引總部型企業。

3. 浦東新區：熱度下滑至第三位，但仍保持較高關注度，部分租戶策略調整。

4. 嘉定區：成為最大黑馬，市佔率暴增至17.65%，新興產業需求拉動明顯。

5. 寶山區：躋身第九位，熱力值提升，展現新興區域發展潛力。

儘管傳統核心商務區面臨租金壓力，但新興類股如徐匯濱江、真如、北外灘等區域表現出了強大的韌性。這些區域憑藉交通便利、產業配套完善、租金性價比高等優勢，吸引了大量企業入駐。

例如，徐匯濱江憑藉人工智慧產業的聚集效應，成為2025年辦公租賃市場的熱點區域，多個項目實現了高去化率。新興類股的崛起，不僅緩解了核心商務區的壓力，也為市場提供了更多的選擇，推動了市場的多元化發展。

AEGISTAR房地產資料中心：部分國內知名擴租搬遷企業

字節跳動旗下豆包科技：租下上海楊浦區雲際尚浦（AXIOM）約4萬平方米辦公空間，用於人工智慧領域業務拓展和技術研發。

盛趣網路在張江科學之門西塔整棟入駐，辦公面積超5萬平方米。

喜馬拉雅整體遷入靜安大寧雲匯數智中心，佔用約2萬平方米作為“AI+聲音”新總部。

拼多多租下上海藝豐中心約1-2萬平方米辦公空間。

AEGISTAR房地產資料中心收集外資企業租賃

諾華上海園區位於浦東新區張江科學城金科路4218號，是諾華全球第三大研發中心，也是中國最大的綜合性國際前沿醫藥研發中心。園區共六棟大樓，全部獲LEED EB(O+M)白金獎認證，提供整層生物醫藥精裝實驗室及辦公室，可拎包入駐，適合生物醫藥、研發類外資企業。

綠地外灘中心（國際貨幣基金組織上海區域中心入駐）位於黃浦區外灘區域，國際貨幣基金組織上海區域中心在此落戶，吸納近4000平方米辦公空間，體現外資機構對上海核心商務區的認可。  4. 上海中心大廈（沙烏地阿拉伯公共投資基金入駐）

作為上海地標性建築，上海中心大廈吸引了沙烏地阿拉伯公共投資基金等外資企業入駐，彰顯其在國際商務領域的吸引力。

上海市政府出台了一系列政策，旨在最佳化辦公租賃市場環境。《關於推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》推動商務樓宇功能復合化發展，支援存量樓宇轉型為酒店、長租公寓、醫院等多元業態，既盤活了存量資產，又滿足了不同市場主體的需求。同時，政策引導下的商辦相容、產業生態打造等措施，吸引了更多企業入駐，提升了市場的整體吸引力。

這些政策的實施，為辦公租賃市場創造了良好的政策環境，促進了市場的健康發展。

漕河涇科技綠洲（多家外資企業入駐）位於徐匯區，是上海重要的科技園區，吸引了羅氏、卡爾蔡司等外資企業入駐，提供現代化辦公空間及完善的產業配套。

默沙東中國總部：全球知名的製藥企業，選擇ITC作為中國總部，體現了對上海商務環境和人才資源的認可。 費森尤斯醫療中國區總部：作為全球領先的血液透析產品和服務提供商，入駐ITC三期A座，依託徐家匯核心商圈的資源，推動在中國市場的業務發展。

阿迪達斯中國總部：位於ITC二期寫字樓，利用項目完善的商務配套和交通優勢，輻射全國市場。

雖然2025年辦公租賃市場面臨供大於求的局面，但市場正在通過調整實現供需平衡。一方面，部分區域的新增供應放緩，甚至出現土地用途調整、項目停工等情況，減少了市場的供給壓力。另一方面，企業對辦公空間的需求逐漸從追求規模轉向追求品質和性價比，更傾向於選擇租金合理、配套完善的辦公空間。這種供需關係的調整，將促使市場逐步回歸理性，為未來的穩定發展奠定基礎。

法國陽獅

陽獅

所屬行業：專業服務

租賃面積：約24000平方米

租賃項目：太平洋新天地商業中心

以上記錄多為大宗租賃案例案例涵蓋生物醫藥、人工智慧、金融、科技等多個領域，反映了外資企業在上海辦公租賃的多元化需求和對不同區域的偏好。

2025年上海辦公租賃市場雖然面臨諸多挑戰，但產業轉型、政策支援、區域分化、市場調整和創新服務等因素，為市場的未來發展提供了堅實的基礎。我們有理由相信，在各方共同努力下，上海辦公租賃市場將逐步走出困境，迎來更加繁榮的未來。 (AEGISTAR)