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基於對市場動態的綜合分析，可以預見2026年將成為近四年來最具發展潛力的年份，其依據主要體現為：市場周期性調整已充分消化前期波動，系統性風險逐步釋放，房地產價格中樞已完成顯著回呼，當前市場已進入溫和下行通道。值得關注的是，多數城市雖呈現價格回呼態勢，但交易活躍度已呈現走穩特徵，這為市場信心修復奠定了重要基礎。
對於2026年市場走勢，建議採取審慎樂觀的研判態度，同時需保持必要風險意識。
具體表現為：上半年市場或延續調整態勢，下半年有望呈現結構性改善。在此判斷框架下，需重點關注五大核心特徵：
其一，市場價格缺乏系統性上行動力；
其二，市場底部形成將呈現長期磨合特徵；
其三，政策調控將保持精準滴灌特徵；
其四，救市措施將體現適度克制原則；
其五，市場機制將發揮決定性作用，政策干預將保持審慎邊界。以上分析僅供參考，不構成決策依據。
以北京購房案例為例，某會員於2025年12月擬購入140平方米住宅，該案例具有典型特徵：該戶型在北京市場屬於改善型範疇（當地120平方米即屬大戶型，相較深圳89平方米四房設計存在顯著差異），且目標物業位於奧森類股，雖具成熟社區優勢但缺乏產業支撐與優質學區配套。儘管當前單價已從峰值10萬元回呼至6.5萬元，但考慮到總價仍超千萬元量級，建議採取先租後購策略，持續觀察市場動態。
天津房產處置案例則凸顯市場資訊不對稱問題。某會員成功以130萬元出售南開區學區房（屬區域次優資產），交易過程中呈現顯著價格博弈特徵：售前中介建議調降至120萬元以下，成交後卻聲稱市場價可達160-170萬元。這種價格評估的矛盾性，既反映中介機構的行銷策略，也折射出二手房市場的定價機制複雜性，進一步印證了市場定價主導原則的必要性。聽聞此中介的行徑，我不禁啞然失笑，其專業性與可靠性著實令人質疑。難以想像，有多少對市場知之甚少的賣家與買家，正因這類中介的不當操作而蒙受損失。然而，事已至此，能挽救一個便是一個吧。
在與眾多粉絲交流的過程中，我發現他們普遍存在以下幾種疑問：
其一，價格已觸底，是否可考慮入手？
其二，價格雖已觸底，但此時出售恐有虧損，是否應持觀望態度，靜待價格上漲？
其三，今年的市場走勢能否迎來轉機？
其四，展望2024、2025年，至2026年是否會有重大政策出台？
針對上述疑問，有以下幾點分析：
首先，關於硬著陸與軟著陸的概念。硬著陸，即指資產價值在短時間內大幅下跌，如一年內從1000萬驟降至400萬；而軟著陸，則是在較長周期內（如3-5年），資產價值逐步下滑，例如A將價值1000萬的房產以800萬售予B，B再以600萬轉售給C，C最終以400萬賣給D。儘管最終價值均從1000萬降至400萬，但後者顯然更為平穩，前者是1人承擔600萬損失，後者是4人承擔600萬損失。
其次，房地產行業作為曾經的蓄水池、稅收來源及金融支柱，其歷史使命已逐漸終結。當前正處於轉型過渡期，未來房地產將逐漸轉變為消費品，其金融屬性將逐步削弱，這是市場發展的必然趨勢。
再者，樓市雖根基深厚，但一旦遭遇問題，仍需及時整治與調整。無論是作為金融蓄水池還是地產蓄水池，樓市的一舉一動均牽動著整體經濟的神經。
儘管2025年已出台多項政策，但效果並不盡如人意：
1. 北京作為一線城市的代表，已連續兩次放寬限購政策，分別在8月與12月實施。此舉無疑為市場釋放了積極訊號。
2. 部分城市開始嘗試貼息政策，但力度有限，效果一般，如武漢。
3. 減稅降息成為今年政策的主流趨勢。上海、重慶等地減免房產稅，眾多城市契稅減半，增值稅也有所減免，但整體效果有限，類似於發放消費券的刺激作用。
4. 1月，再次實施降息及商業貸款首付比例下調等措施，但這些小規模刺激政策效果平平。
遺憾的是，這些政策的效果並未達到預期，呈現出高開低走的態勢。針對此現象，有以下幾點解釋：
1. 12月未出台重大政策，主要是在等待10月、11月政策的實施效果，同時12月也是各類重要會議的召開時期，政策基調需在此期間確定，因此不會急於出台新政。預計眾多政策將在今年年初陸續推出。
2. 2026年作為“十五五”規劃的開局之年，其政策走向與市場佈局無疑將備受關注。若期望在業務開展初期即取得顯著成效，且考慮到三月作為傳統銷售旺季的特殊地位，儘管一月已推出一系列政策舉措，旨在調整市場預期，但其成效仍有待進一步觀察。
接下來，我們深入探討《求是》雜誌近期發表的相關文章。
在與友人的交流中，我注意到一種普遍觀點：即頂層設計的智慧、關鍵時刻的權威發聲以及市場實際效果的相互結合，展現出了強大的影響力，此次政策調整亦不例外。對此，我並不持異議，但認為不應過度誇大其作用。
然而，對於文章中的某些觀點，我深表贊同。
值得注意的是，此次文章首次公開反思了過往救市政策的實施方式，明確指出應採取“一次性給足”的策略，而非以往的“擠牙膏式”漸進調整，這一轉變值得肯定。同時，文章還首次強調了房地產應兼具居住與金融雙重屬性。此外，文章有力駁斥了房地產重要性下降的論調，重申了房地產作為國民經濟重要支柱產業的地位，並明確指出其是居民財富的重要來源。
正如我在前文所述，市場的發展應交由市場自身來決定，不應過分依賴外部救市措施。當前，許多朋友將救市視為解決所有問題的關鍵，認為《求是》雜誌的頂層設計以及國家出台的利多政策，將直接決定今年市場的走向。然而，這種看法過於片面，實際上，大家可能放大了救市政策的作用。
過度期待救市政策，可能會帶來希望越大失望越大的反效果。回顧歷史，2016年《求是》雜誌發表的《積極穩妥化解房地產庫存》一文，提出了去庫存、支援三四線城市棚改安置、鼓勵農民進城購房以及降低首付等核心觀點。這些政策在隨後的幾年中，確實推動了大規模的去庫存處理程序，碧桂園、恆大等房企也借此機會挺進三四線城市，房價隨之大幅上漲。然而，到了2021年，《求是》雜誌又發表了《堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位》一文，提出降槓桿、實施三道紅線、保障租賃以及降低負債等核心觀點。這些政策雖然有效降低了市場熱度，但也引發了爛尾樓問題、房企破產潮以及樓市的迅速下滑。
這些政策本身並無對錯之分，但關鍵在於政策並不能完全左右市場。市場有其自身運行的經濟規律，政策只能在一定程度上進行引導和調節。因此，我們不能過分依賴政策來救市，真正能夠救市的，是廣大老百姓的購買力和消費信心。
對於今年的市場形勢，我仍持謹慎樂觀態度。目前，二手房市場仍在下跌，僅有豪宅市場表現相對較好。同時，狹義庫存量仍高達7.5億平方米，預計到2025年，百城新房的去化周期將達到27.4個月，而三四線城市的去化周期更是超過40個月。這些資料表明，市場仍面臨較大的去庫存壓力和不確定性。萬科當前面臨發展困境，同時地方土地財政增長乏力等狀況並存。基於這樣的經濟形勢與市場態勢，綜合分析判斷，2026 年中國經濟仍將處於下行磨底階段。不過，即便處於這一階段，社會各界也無需過度憂慮。從市場規律與政策導向來看，市場以及市場參與者的預期有望在短期內得到一定程度的修復，政策層面更多的是起到托舉市場的作用，而非強力拉升市場行情。
基於此，在 2026 年的實際操作策略上，與 2025 年的建議大致相近，具體如下：
其一，資產配置方面應適時做出調整與置換。鑑於當前市場環境的變化，合理調整資產結構，將有助於降低風險、最佳化收益。
其二，鑑於當前救市政策的力度相對較弱，且未來國家頂層設計聚焦於高品質發展，因此不宜對大規模政策刺激抱有過高期待。回顧過往，北京已放開限購政策，貸款利率處於歷史低位，減稅降費舉措持續推進，各類利多政策已基本應出盡出，後續難有超出預期的大規模政策出台。
其三，經濟、就業以及居民收入狀況在短期內難以實現快速顯著改善。即便開局階段採取救市措施，市場也難以出現強勁反彈。這是因為經濟結構的調整與修復需要時間，就業市場的穩定與居民收入的提升並非一蹴而就。
其四，中央政治局會議著重強調，要堅守“不發生系統性風險”的底線，全力防止經濟出現硬著陸。這一政策導向為市場穩定提供了重要保障，也為經濟平穩運行指明了方向。
其五，在關注宏觀經濟形勢的同時，更應聚焦於自身所處領域的微觀市場變化。具體而言，要密切留意新房價格走勢以及二手房價格動態，這些微觀層面的價格變化才是與個人利益息息相關、最值得關注的關鍵因素。 (房地產那些事兒)