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在過往的三年間，房地產市場在需求縮減、融資管道緊縮以及風險逐步釋放等多重因素的綜合作用下，經歷了深度且全面的調整。
依據國家統計局所公佈的資料，在2025年，全國新建商品房的銷售面積相較於上一年度下降了8.7%，房地產開發投資規模縮減至8.28兆元，行業整體規模呈現出收縮態勢。不過，值得關注的是，銷售、投資以及新開工等關鍵指標的同比降幅，相較於2024年均出現了較為明顯的縮小。其中，一線城市以及部分經濟實力強勁的二線城市，依然維持著一定的市場成交活躍度。
2026年作為“十五五”規劃的起始之年，具有至關重要的戰略意義。在2025年底召開的中央經濟工作會議上，對2026年的重點工作任務進行了全面且細緻的部署。其中，針對房地產市場提出了“著力穩定房地產市場”的要求。與2025年“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的表述相比，2026年的政策導向更為明確地傳遞出穩定市場預期的訊號。
在“穩中求進”這一總體發展基調的引領下，房地產市場不再被賦予短期刺激經濟增長的功能，而是被納入到中長期經濟結構轉型的整體框架之中，成為推動經濟高品質發展的重要組成部分。
在2025年，為實現房地產市場止跌回穩的目標，各類相關政策持續精準發力。然而，政策導向並未朝著全面寬鬆的方向轉變，而是巧妙運用結構性工具，在穩定市場預期的同時，有效控制市場風險。
從調控層面來看，在供給端，政策重點聚焦於消化市場存量資源、壓縮低效的增量供給；在需求端，則通過靈活運用金融工具，切實降低居民的購房成本。同時，地方政府在因城施策的政策框架下，承擔起更為重大的調控責任，根據本地市場的實際情況，制定並實施針對性的調控措施。
在貨幣政策領域，2025年5月，五年期以上的貸款市場報價利率（LPR）從3.6%下調至3.5%，首套房商業貸款的利率最低可降至3.05%，首套房公積金貸款利率也降至2.6%。這一系列舉措顯著降低了居民的購房成本，有效激發了市場的購房需求。
在財政政策方面，2025年3月，自然資源部與財政部聯合發佈檔案明確指出，專項債券可用於土地儲備工作。檔案要求各地優先將存量閒置土地納入土地儲備計畫，同時，對於確有需求的新增項目也給予了一定的政策支援。早在2024年12月，國務院辦公廳便發佈檔案，將“收購存量商品房用作保障性住房”納入專項債券的支援範圍，進一步拓寬了專項債券的使用領域，為房地產市場的穩定發展提供了有力的政策支撐。
2025年底召開的中央經濟工作會議進一步強調，2026年要著重抓好八項重點任務，為新一年的經濟發展指明方向。第八項政策明確指出，需著力穩定房地產市場，依據不同城市的具體情況實施差異化策略，以控制新增供應、消化現有庫存、最佳化住房供給結構，並鼓勵收購存量商品房，主要用於滿足保障性住房等需求。在2025年底舉行的全國住房城鄉建設工作會議上，“著力穩定房地產市場”被確立為2026年工作的重中之重。
從會議傳達的資訊中可以清晰看出，因城施策、控制新增供應、消化庫存、最佳化供給結構，將成為2026年房地產調控的核心策略。
其一，控制新增供應。2026年1月20日，北京市規劃和自然資源委員會與北京市發展和改革委員會聯合發佈了《北京市2026年度建設用地供應計畫》，明確提出，北京2026年城鄉建設用地淨減量目標為500公頃，旨在引導存量建設用地供應佔比達到約65%。儘管上海2026年的建設用地供應計畫尚未公佈，但參照2025年的計畫，上海已明確要求加大存量建設用地的盤活利用力度，引導利用存量建設用地供應比例不低於70%。深圳則更早地將城市更新和土地整備作為建設用地供應的主要途徑。
其二，消化庫存。中央財經委員會辦公室在解讀中央經濟工作會議精神時指出，“新市民”的住房需求有待進一步釋放，同時，“以舊換新”“以小換大”等改善性住房需求潛力巨大。為穩定市場，需從供需兩端同時發力。在供給端，要嚴格控制新增供應、盤活存量資源，鼓勵收購存量商品房用於保障性住房等合理用途，以加速庫存消化，並有序推進高品質住房建設。在需求端，則需採取更多針對性措施，充分激發居民的剛性和改善性住房需求。
市場對於2026年房地產政策的預期主要集中在兩個方面：一方面，預計一線及核心城市將繼續調整限購政策，降低購房門檻，以進一步釋放剛需和改善型需求；同時，將靈活運用各類金融工具，進一步降低購房成本。另一方面，預計收儲存量土地及存量房產轉為保障性住房的政策範圍將進一步擴大。當前，開發商手中持有大量難以變現的沉澱資產，這在一定程度上制約了其再投資的積極性；同時，部分房產流動性較差，也影響了市場的整體活躍度。改善型住房需求的置換過程因此面臨較大挑戰。
第三，最佳化住房供應結構。一位深耕房地產研究領域多年的專家指出，最佳化供應結構涵蓋兩個關鍵維度：其一，削減低效住房供給，通過政府收儲機制，將部分低效房源轉化為保障性住房；其二，提升優質住房供給比例，即通過增加“高品質住宅”的供應量，以穩定房地產市場。
該專家進一步闡述，隨著“高品質住宅”供應量的增加，必然會對現有新房及二手房市場產生深遠影響。因此，在收儲存量房以用作保障性住房時，應優先考慮那些受此衝擊較大的存量房產。“這不僅僅是簡單的收儲過程，收儲後還需進一步改善這些低效房源的質量與設施，完善其周邊配套，使原本不佳的住房條件得以顯著提升。”
在房地產行業整體步入存量時代的背景下，城市更新已從輔助性政策逐漸演變為主導性發展路徑。這一轉變並非源於短期刺激措施，而是城鎮化處理程序加速、人口結構變遷以及土地資源約束等多重因素共同作用下的必然選擇。
2025年5月，中共中央辦公廳與國務院辦公廳聯合發佈的《關於持續推進城市更新行動的意見》明確設定了目標：至2030年，城市更新行動將取得顯著進展，城市更新體制機制將日臻完善，城市開發建設方式轉型將初見成效，安全發展基礎將更加穩固，服務效能將持續提升，人居環境將得到明顯改善，經濟業態將更加多元，文化遺產將得到有效保護，城市風貌特色將更加鮮明，城市將成為人民群眾享受高品質生活的理想空間。
同年召開的中央城市工作會議亦明確指出，城市發展正從大規模增量擴張階段向存量提質增效階段轉變，應以城市更新為重要抓手，全力推動城市結構最佳化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈傳承以及治理效能提升。
上述房地產研究專家認為，城市更新不僅關乎居住條件的改善，更涉及生活配套、公共服務及市政設施的全面提升。例如，水電氣暖供應、綠地建設、教育醫療資源、公園綠地等，均需在城市更新過程中得到進一步補充與完善。
此外，職住平衡作為近年來城市更新的核心任務之一，其範疇已從傳統的老舊小區、城中村、舊城及公房改造，進一步拓展至老工業區、老街區及低效用地等領域的綜合整治。特別是在北京、上海、深圳等一線城市，城市更新已不再侷限於局部改造，而是轉向對整個街區綜合功能的系統性提升。
據住房和城鄉建設部統計，截至2024年末，全國範圍內已累計實施城市更新項目逾6萬個，完成投資總額約2.9兆元，標誌著更新模式已從零散式推進轉向系統化實施。2025年，全國計畫新開工改造城鎮老舊小區2.7萬個，實際完成量已超出年度既定目標。
對於房地產企業而言，城市更新已從可選業務升級為衡量企業綜合實力的關鍵指標。相較於傳統開發模式，城市更新項目普遍具有周期更長、協調成本更高的特點，對企業的資金儲備、政府協作能力及長期營運效能提出了更高要求。
一位城市更新領域專家向《經濟觀察報》表示，與傳統開發業務相比，城市更新不僅要求企業具備雄厚的資金實力和開發能力，還需在商業、辦公、長租公寓、養老、文旅等多個領域具備專業化營運能力。
在行業競爭格局中，面對城市更新的市場機遇，在資金實力相當的條件下，具備卓越營運能力的房企將佔據顯著優勢。國有企業雖擁有資金優勢，但若營運能力不足，則需通過引入戰略合作夥伴彌補短板；民營企業則必須具備核心營運能力方能參與競爭，否則只能通過聯合體或基金化運作等模式介入項目。
城市更新帶來的不僅是房地產商業模式的革新，更推動著盈利結構的深刻變革。房企的價值評估體系已從單一的住宅銷售轉向空間功能重構帶來的長期營運收益，居住、產業、商業及公共服務的複合型開發能力成為衡量項目成敗的核心標準。例如，住宅配套的商辦項目需具備社區商業營運能力；歷史街區改造需整合文旅與商業資源；辦公樓開發則需在辦公服務與配套商業領域形成競爭優勢。
無論項目類型如何，在開發與營運企業的綜合能力建構中，與公共配套設施實現無縫對接的技能至關重要。以城市更新項目為例，這要求企業能夠精準規劃項目內的道路交通網路、綠地佈局，並確保其與公共交通系統及市政綠地之間的順暢銜接，同時，還需細緻考量車庫出入口設計、停車位合理配置以及商業業態的匹配度等關鍵要素。
相較於傳統開發模式，城市更新項目的資金籌措管道更為廣泛且多元。資金來源已從單一的開發融資模式，逐步轉變為財政資金支援、專項債券發行、社會資本引入以及長期營運收益補充等多種方式相結合的綜合融資體系，這對操盤企業的綜合統籌與資源調配能力提出了更高要求。
在存量資產盤活的政策工具箱中，公募不動產投資信託基金（REITs）的戰略地位日益凸顯。隨著監管機構積極推動REITs市場向高品質發展階段邁進，公募REITs的底層資產範圍已從基礎設施領域擴展至商業不動產領域。
2026年1月下旬，中國證券監督管理委員會相繼受理了8隻商業不動產證券投資基金的申請，標誌著公募REITs的資產類型進一步豐富與多元化。
公募REITs的核心價值在於搭建了存量資產與資本市場之間的橋樑，有效引導社會資本從增量開發領域轉向長期營運領域。隨著監管規則在產品註冊、資訊披露及營運管理等方面的持續最佳化，稽核標準也逐漸從側重於“項目合規性”轉向更加關注“資產質量與現金流穩定性”。
與基礎設施REITs主要服務於公共基礎設施的盤活，並強調其公共屬性不同，商業不動產REITs的市場化特徵更為顯著。其現金流狀況高度依賴於租賃市場的活躍程度、消費市場的景氣度以及營運管理效率，因此對經濟周期的波動更為敏感。
這一特性決定了商業不動產REITs難以直接沿用基礎設施REITs的擴張模式，而必須建立在真實、穩定的營運能力基礎之上。監管機構強調收益的可持續性與資訊的透明度，實質上是在為市場設定風險邊界，以保障市場的健康穩定發展。
此外，REITs的興起也在深刻改變著房地產資產的生命周期管理方式。過去，商業項目往往面臨出售或長期持有的兩難選擇，而REITs的出現為資產提供了標準化的退出路徑，使得“開發—營運—證券化—再投資”的閉環模式得以形成。這一機制不僅有助於降低企業的資產負債率，還促進了房地產行業的可持續發展。提升資金運用的效能，不僅為房地產行業從依賴高槓桿的營運模式向資產管理與輕資本營運模式轉型建構了堅實的制度支撐。
對於房地產開發商及資產持有主體而言，不動產投資信託基金（REITs）的核心價值，並非聚焦於短期內籌集資金的規模，而在於推動其經營理念的根本性轉變。一般而言，具備發行REITs潛力的資產，往往具備產權明晰、營運成熟穩定、現金流可預測性高等特點。這一特性促使企業在項目規劃初期便需強化營運思維，確保資產符合未來發行要求。
此外，基礎設施領域的REITs項目需經國家發展和改革委員會前置審批，並由國家發改委與證監會共同實施監管，這一流程相對較長。相比之下，商業不動產REITs則直接由證監會審批與監管，無需經過國家發改委的前置審批環節，這一制度設計為更多優質底層資產項目通過公募REITs形式融資提供了更為便捷的路徑。
當前，部分行業領軍房企已將公募REITs納入其長期發展戰略規劃之中。以華潤置地、萬科、招商蛇口等為代表的企業，依託其在商業綜合體、產業園區等領域的深厚營運積澱，提前佈局並強化商業營運與資產管理能力，為未來發行REITs奠定堅實基礎。
REITs市場的持續擴容，吸引了保險資金、養老金等長期資本的積極參與，不僅增強了市場的穩定性，同時也對收益水平及風險管理提出了更為嚴苛的標準。隨著擴募機制的引入，優質REITs項目具備了持續擴張的潛力，但同時也意味著那些營運能力不足的產品將逐漸被市場邊緣化，市場分層現象將愈發顯著。
一位深耕購物中心營運領域的專業人士透露，在購物中心基礎設施REITs首批試點階段，部分頭部商業營運企業選擇主動退出，這背後既有審批流程複雜且耗時較長的考量，更重要的是，這些企業認為通過REITs發行未能充分彰顯其資產的真實價值。
在他看來，基礎設施REITs與商業不動產REITs在運作邏輯上存在顯著差異。前者更側重於物業本身的估值及投資回報，而後者則更弱化物業價值，轉而強調營運質量與能力，這一轉變預期將吸引更多具備卓越營運能力的企業投身其中。 (房地產那些事兒)