澤平宏觀—2026年房地產市場展望：二八分化
房地產是國民經濟第一大支柱行業，房地產穩，則經濟穩。2025年房地產市場成交呈“前高中低後穩”趨勢，二手好於新房。
2026年房地產形勢如何？
1）市場二八分化，20%的城市因人口流入產業集聚，逐步觸底走穩。大多數三四線城市，人口流出，進入漫長去庫存。
2）住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。
3）房企大洗牌，從“三高”轉向質量深耕，優勝劣汰加速。
4）土地市場邁入存量主導的“控量提質”階段。
5）城市更新進入“大力實施”期，提升城市面貌和居住品質。
6）一二線城市土地財政轉型，人口流出城市逐步退出歷史舞台。
7）預計一線城市限購等限制性政策，一年左右外環將全面放開，三年左右全域放開。
我們對2026年房地產行業核心指標做出預測：中性情景下，宏觀經濟平穩復甦疊加房地產政策精準滴灌。預計全國商品房銷售面積同比-6.1%，核心城市托底需求；房企堅持以銷定投，新開工同比-13%；保交樓兜底對衝開工縮量，竣工同比-17.3%，規模基本穩定；投資端傳導滯後，開發投資同比-10%，城中村改造與保障房建設為主力。
房地產穩，則經濟穩，需要住房收儲等力度更大的穩樓市措施：
第一，組建5兆以上的大型住房銀行收儲，用於保障房，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平。同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。2025年12月中央經濟工作會議也提到：“鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房。”
我們在業內較早且持續倡導住房收儲用作保障房，可以解決開發商現金流、地方財政、爛尾樓問題，而且為低收入家庭、農民工、應屆大學生提供低租金的保障房，一舉多得。
第二，持續降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。
第三，全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，近期北京上海繼續放鬆限購，後續其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。對於生育家庭，給予住房生育補貼。
長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。
一、形勢：2025年房地產市場成交“前高中低後穩”
2025年房地產整體銷售跌幅縮小。2025年商品房銷售面積同比-8.7%，銷售額同比-12.6%，降幅較2024年縮小4.2、4.5個百分點；百強房企銷售金額和面積降幅分別縮小10、6個百分點；庫存7.7億平方米，同比升1.7%。
2025年房地產市場成交呈“前高中低後穩”趨勢，二手好於新房。一季度30城新房成交同比6.1%，二季度-8.3%；16城二手房一季度同比33.6%，二季度9.4%。三季度新房成交同比-19.5%，四季度新房環比22.9%，同比-38%；二手房四季度環比-1.8%，同比-22.1%。年底因房企業績衝刺成交環比上升。
一系列政策驅動成交趨穩，但城市間市場熱度分化明顯。分梯隊看，2025年第一、二梯隊的城市成交相對較好。
第一梯隊：市場熱度最高，主要由核心一線城市、強二線城市構成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。因為這些城市經濟強勁，GDP和收入前列，金融、科技產業集聚，比如中關村、陸家嘴、南山科技園。人口持續淨流入，2010-2020年深圳、杭州、成都年均增72萬、32.4萬、58.2萬，2021-2024年深圳、杭州年均增10萬、14萬，上述城市人才吸引力位居全國前十。
第二梯隊：市場熱度較高，主要由區域中心城市構成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。因為這些城市GDP全國前十，特色產業發達，如蘇州製造業強，工業總產值全國第二，承接上海輻射。2010-2020年廣州、蘇州年均人口增超20萬，2021-2024年增5.6萬、4.6萬，上述城市人才吸引力位居前十五。
第三梯隊：市場熱度一般，主要由中西部省會、強三線城市構成，代表城市為鄭州、天津、長沙、無錫等。因為這些城市經濟發展水平處於中上水平，有一定的產業基礎，但產業結構有待進一步最佳化升級。如天津製造業以及港口經濟是其經濟支柱；長沙憑藉工程機械以及文化產業佔據一席之地。同時，人口流入放緩，2010-2020年鄭州、天津、長沙年均增39.7萬、9.3萬、30.1萬，2021-2024年增11.5萬、-3萬、12.6萬，天津流出，上述城市人才吸引力前五十。
第四梯隊：市場熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構成。主要原因為：經濟發展相對偏弱，產業基礎薄弱，結構單一。人口流失，人才吸引力弱，青壯年外流至省會或長三角、珠三角等城市群。
2025年全國土地市場供給縮量提質，核心城市核心地塊更受青睞。2025年中央經濟工作會議首次提出“合理控制新增房地產用地供應”，政府推地節奏有所放緩。房企普遍採取“以銷定產”，在土地獲取方面保持謹慎態度，僅對部分熱點城市優質地塊積極參與。2025年全國土地成交面積同比為-12%；100大中城市涉宅土地成交樓面均價同比-9.5%。
分線看，由於一線城市逐步取消地價上限和推出更多優質地塊，土地成交樓面均價同比30.4%，比如2025年，北京地塊的平均溢價率約為4.9%，較上年同期上升1.2個百分點；其中溢價率超過15%的地塊共有7宗，均位於核心區域。而二線城市和三線城市同比分別為3.6%、3.8%。
整體看，核心城市位置優越、容積率較低的地塊仍是房企競逐的重點，反映出市場對核心城市核心區域的長期信心。
2025年新開工、竣工、投資下降幅度縮小。2021-2024年土地市場成交、房屋銷售疲弱，在“以銷定產”策略下，房企新開工意願較弱，2025年商品房新開工面積同比為-20.4%，較2024年縮小2.6個百分點。竣工受前期開工影響，2025年商品房竣工面積為同比為-18.1%，較2024年縮小9.6個百分點。同時，受到新開工面積下降以及城中村項目推進節奏的影響，同期房地產開發投資完成額同比為-17.2%。
二、政策：“穩”字當頭，提振信心
2025年，政策基調從“止跌回穩”到“著力穩樓市”。3月，首次將“穩住樓市”寫入政府工作報告總體要求。全年樓市政策在供需兩端發力，供給端包括收購存量土地和住房、城市更新等；需求端修復居民收入、就業、房價預期，配合真金白銀政策降低購房成本。
展望2026年，宏觀政策將以更強協同性服務“十五五”開局，延續積極財政與適度寬鬆貨幣組合。財政加碼特別國債與專項債穩增長化風險；貨幣擇機降准降息並強化結構性工具。房地產緊扣“穩市場、去庫存、優供給、建新模式”，中央統籌融資紓困與保障房體系，地方因城施策深化收儲、以舊換新、城市更新及限購最佳化。
1、宏觀經濟政策
2025年財政貨幣政策加大力度，政策效果有所顯現。大國宏觀政策維持以我為主，為國內經濟和就業服務，實施更加積極有為的政策，推動經濟回穩。
貨幣政策：貨幣逆周期調節力度加大，靈活適度、精準有效，2026年繼續“適度寬鬆”，或將更大力度降准降息。2025年，全年MLF淨投放11610億元，較2024年實現由縮轉擴。2025年進行了1次降准和1次降息，5月降低主要政策利率，分別引導1年期和5年期以上LPR均下調10個基點。同時，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。12月央行提出“繼續實施適度寬鬆的貨幣政策，加大逆周期和跨周期調節力度”，上次如此提法在2008-2010年，應對國際金融危機。
財政政策：2025年基調從“積極”變為“更加積極”，預計2026年將上調赤字率，加快化債落地。2025年3月政府工作報告提出：“今年赤字率擬按4%左右安排、同比提高1個百分點，赤字規模5.66兆元、同比增加1.6兆元。擬發行超長期特別國債1.3兆元、同比增加3000億元。”12月政治局會議提出“實施更加積極的財政政策”，上次如此提法在2020年，是應對疫情衝擊。
2、房地產政策
中央層面，以穩住樓市為主線貫穿全年。供給端包括收購存量土地和住房、城市更新等；
需求端修復居民收入、就業、房價預期，配合真金白銀政策降低購房成本。3月“穩住樓市”首次寫入政府工作報告，強調因城施策調減限制性措施、加力城中村改造、釋放剛改需求，“好房子”首次被寫入。7月中央城市工作會議提出城市更新存量提質、建構新模式、控量提質供地。10月“十五五”規劃建議將“推動房地產高品質發展”列為民生重點。
城市層面，2025年地方累計出台調控政策超450條，寬鬆性政策佔比達82%。地方圍繞“因城施策”要求，結合區域市場差異，從需求端、供給端、品質端等多方面發力，主要包括進一步放鬆限購限售、提高公積金貸款額度、直接發放購房補貼、支援住房“以舊換新”等。
限購方面：北京8月放鬆五環外限購，12月再調減社保年限；上海8月取消外環外限購；深圳9月大幅放鬆多區限購。公積金方面：超270城調整政策，如合肥放寬“商轉公”、蘇州降二手房公積金首付至15%。收儲方面：超100城發佈存量房收購公告，如瀋陽計畫2025-27年收購3.2萬套，廣州11月放寬收購門檻等。
三、展望：2026年市場二八分化加劇，城市更新進入"大力實施"新階段
1、市場二八分化加劇，20%的城市因人口流入、產業集聚，未來觸底走穩。大多數三四線城市，人口流出，去化困難，漫長的去庫存。
後房地產時代，市場將從過去的“普漲時代”轉向“結構性分化”新格局。根據我們在《中國城市房地產保值率排名2025》的研究，過去十年深圳的房地產保值率排第一，上海、成都位列前三，北京、杭州也衝進前五，他們的保值率都超過80%。而部分三四線城市如鶴崗、廊坊和溫州已跌破60%關口。這種分化不僅是市場情緒的折射，更是城市經濟韌性、人口吸附力與政策響應效率的綜合體現。
目前全國房價從高點回落幅度不均，2026年房價走勢將延續分化，核心城市憑藉產業集聚和人口流入展現出抗跌韌性，而廣大三四線城市則面臨漫長的價值重估。
這種分化格局揭示出，中國房地產市場的黃金時代已落幕，未來價值重塑將更依賴於城市基本面的質量深耕，而非粗放式擴張。
2、住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。
2025年7月，時隔十年中央城市工作會議定調“中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期”、“高品質開展城市更新”、“穩步推進城中村和危舊房改造。”
考慮到城鎮化處理程序、住房改善性需求、城市更新等，未來中國房地產還有較大發展空間和潛力。據測算，2026-2030年，中國住房需求總量約46億平，年均新增住房需求約9.2億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。預計到2030年，中國住房需求緩慢下降至8.9億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.4億平、更新需求2.9億平。
從趨勢看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持緩慢上升。消費者不再僅僅追求“有房住”，而是追求“住好房”，家庭規模小型化趨勢也將帶來更多住房需求，人均住房面積也將由此提升。
3、房企大洗牌，大部分房企將消失或被併購重組，優勝劣汰，房企從“三高”模式邁向質量深耕。
中國房企正從“高負債、高槓桿、高周轉”舊模式向高品質發展轉型。隨著“房住不炒”深化及消費者需求升級，房企將圍繞財務穩健、產品創新重構邏輯，通過降負債、提效率及聚焦“好房子+好服務”實現可持續發展。2025年政府工作報告將“好房子”納入國家戰略，推動房企從開發銷售轉向持有營運，開闢長租公寓、綠色建築等新賽道。
未來房企格局將呈現“央國走穩盤、龍頭民企突圍、混合所有制平衡”的分化特徵。央國企憑藉融資優勢與政策支援，主導保障房建設和城市更新，龍頭民營房企將從規模擴張轉向細分賽道深耕，例如，以代建業務應對城投拿地趨勢，或以商業營運與長租公寓實現雙輪驅動。而區域型中小房企面臨挑戰，或將通過被國資整合、聚焦老舊小區改造或應用AI等新興技術降本增效以求生存。總體而言，行業競爭正從規模轉向產品力、營運力與創新力的綜合比拚，唯有根植於民生需求與技術變革的房企才能在新周期中贏得機遇。
4、土地市場將邁入以穩定和存量為主導的新階段，“控量提質”為主要特點。
隨著中國城鎮化處理程序從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展模式也由大規模增量建設進入存量提質增效階段。2025年中央經濟工作會議首次提出“合理控制新增房地產用地供應”，強調盤活存量用地和商辦用房，標誌著土地供應政策發生根本性轉變。
2026年新增土地供應將進一步向人口集聚、產業集聚的核心城市的核心區域傾斜，且土地出讓總量保持適度水平，其中配套完善、低容積率的核心區域優質地塊佔比將持續提升。土地供應將更加注重與房企購地意向對接，側重優質土地和好地段土地供應，並通過取消限價、減少配建等措施提升市場活力。在城鎮化處理程序放緩、房地產市場需求結構變化的宏觀背景下，土地資源將更高效地向核心城市優質區域配置，推動房地產市場實現從“量”到“質”的深刻轉變。
5、城市更新將進入"大力實施"新階段，通過舊城改造、城中村改造、產業升級等，提升城市面貌和居住品質。
地產進入存量時代，老舊房屋或將存在牆體結構安全隱患、屋面滲漏、外牆脫落、設施裝置老化等問題。根據我們測算，一、二、三四線1999年以前建成房屋（房齡大於25年）佔比平均值分別為36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，預計將有近80%的房屋成為“老小區”，或將存在牆體結構隱患、外牆脫落、設施裝置老化等問題，影響居民生活體驗。
去年，時隔十年的中央城市工作會議將城市更新寫入總體要求，定調從2015年“加快城鎮棚戶區和危房改造”轉變為“高品質開展城市更新”，側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部長提到從中國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造，房地產還是有很大的潛力和空間的。從資金看，城市更新偏向中央財政，區別於棚改中的以貨幣化安置為抓手，同時在政府舉債、融資平台等多維度融資機制。
6、隨著人口結構變化和區域經濟分化，人口流入的一二線城市土地財政模式轉型，其他城市土地財政退出歷史舞台。
2026年，土地財政轉型將主要集中在人口持續流入的一二線城市，通過最佳化土地供應、發展租賃市場和產業用地改革，逐步實現土地財政的可持續化。而人口流出城市將逐步改變土地財政模式，部分城市甚至完全退出依賴土地財政的舊模式，轉而尋求替代財源，隨著土地財政推出，這些城市將面臨基礎設施年久失修、工資水平停止、就業機會減少等問題，年輕人口外流加速。
為應對地方財政缺口，預計推動消費稅和個人所得稅下放到地方，以增強地方自主財力，緩解土地財政退出帶來的衝擊。一方面，促進土地財政轉型，加力發展新基建、新能源等產業建設，培育地方產業高地；另一方面，從土地財政轉型股權財政，當前已有部分地方政府的超前意識擺脫房地產的依賴，打造地方特色產業叢集。例如：常州大舉“新能源之都”建設，通過股權投資孵化企業並拓寬財政收入管道。
7、預計一線城市限購等限制性政策，一年內外環將全面放開，三年左右全域放開。近幾年限購政策不斷調整，可以清晰地看到一條漸進式的開放路徑。2022年以來，二三四線城市限購政策開放，一線城市購房門檻逐步鬆動。2025年10月，“十五五”規劃建議中提到：“完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”。近期北京上海繼續放鬆限購。降低購房准入門檻，限購鬆綁有利於房地產市場回穩，放開限購是大勢所趨，目前仍存在限購的核心區域為北京五環內，上海外環內，深圳南山區、福田區以及寶安區的新安街道。
四、預測：2026年房地產市場情景測算
展望2026年，我們基於宏觀經濟、政策、市場信心、人口土地、庫存等維度，並結合近年房地產資料，以及開發周期規律，建構樂觀、中性、悲觀三大情景對2026年房地產市場核心指標進行量化測算。
中性情景下，2026年宏觀經濟平穩復甦疊加房地產政策精準滴灌。預計全國商品房銷售面積同比-6.1%，核心城市托底需求；房企堅持以銷定投，新開工同比-13%；保交樓兜底對衝開工縮量，竣工同比-17.3%，規模基本穩定；投資端傳導滯後，開發投資同比-10%，城中村改造與保障房建設為主力。
1、樂觀情景
宏觀層面，超預期利多政策出台，降准降息力度加大，財政赤字率提升，內外需高位，居民收入就業明顯改善。行業層面，供需政策超預期啟動市場，金融實質性寬鬆，居民按揭與房企融資同步改善，資金壓力根本緩解。核心城市靈活調整限購，剛改需求有效啟動。保交樓加碼，竣工效率提升。土地市場邊際改善，房企聚焦核心城市，庫存去化加快。
2、中性情景
宏觀經濟層面，經濟實現平穩復甦，增長回歸潛在增速，降准降息適度，居民收入溫和改善。行業層面，政策精準施策、溫和發力，聚焦穩市場防風險。金融邊際寬鬆，房企資金壓力部分緩解。核心城市最佳化改善型需求調控，三四線城市維持購房補貼。房企謹慎拿地，僅核心城市優質地塊受關注，庫存去化整體放緩，三四線庫存高企未改。
3、悲觀情景（機率低）
宏觀層面，整體不確定存在，政策不及預期，外部摩擦加劇，居民收入承壓。行業層面，政策傳導存堵點，金融寬鬆不足，房企融資偏緊，部分房企仍面臨流動性風險。核心城市調控偏謹慎，房企拿地意願低迷，城投托底為主，優質地塊也出現流拍現象。新開工與投資收縮壓力加大，庫存去化停滯，三四線城市被迫以價換量，房價面臨下行壓力。
五、辦法總比困難多：組建5兆住房收儲銀行、持續降息、全面放開限購
1、組建5兆以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房。地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系。2025年12月中央經濟工作會議提到：“鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房。”
央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規模較少，1.5%的資金利率疊加配套融資和維運成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。
利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.5%，建議降至1.5%以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；
期限方面，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；
規模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產困境的有效路徑，未來需持續加碼，我們認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5兆；
監管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。
同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。2024年自然資源部規定：各地方商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。
2、降低利率和稅費，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，並通過降准等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行淨息差壓力，可以通過定向降准、繼續下調存款利率等方式進行配合。
調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出台。
3、全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市可以像廣州一樣全面放開。廣州已經全面放開，後續深圳、上海可以全面放開限購，北京可以先放開五環外和大戶型的限購。以支援剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩。房地產發展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放鬆限購的良機。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。
長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。 (澤平宏觀展望)