澤平宏觀—2026年房地產市場七大預測

未來房地產形勢如何？房子能不能買？2025年樓市成交“前高中低後穩”，二手好於新房。

我對2026年房地產市場七大預測：

1、市場二八分化，20%城市因人口流入產業集聚，逐步觸底走穩。大多數三四線城市，人口流出，漫長去庫存。

2、住房市場主要支撐來自改善型、保障房需求、城市更新。

3、房企大洗牌，從“三高”轉向質量深耕，優勝劣汰加速。

4、土地市場邁入存量主導的“控量提質”階段。

5、城市更新進入“大力實施”期，提升城市面貌居住品質。

6、一二線城市土地財政轉型，人口流出城市逐步退出歷史舞台。

7、預計一線城市限購等限制性政策，一年左右外環全面放開，三年左右全域放開。

未來房子能買嗎？

根據我提出的“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，判斷樓市需抓住兩大關鍵。

人口是根本需求。2020年以來，中國面臨老齡化少子化，人口總量減少，城鎮化率近70%，多數城市收縮。房地產大開發時代落幕，進入後房地產時代，核心特徵是房價不再普漲，未來市場將呈二八分化。20%人口持續流入的核心城市核心區域，未來房價將逐步築底；而人口流出的低能級城市，將面臨漫長去庫存。

政策是頂層導向。樓市重在穩，而不是刺激價格再度大漲，過去幾年樓市調整雖有陣痛，但製造業實體經濟競爭力明顯提升。經濟增長引擎向新質生產力升級，大國強國，強在科技，強在製造。

怎麼救地產？我認為有三招。

一是全面放開限購。時代已變，不必擔心放開後房價暴漲。

二是持續降低利率。存量、新增房貸利率都需要降低，降低居民支出成本。

三是加大住房收儲，這是關鍵一招。我在業內較早倡導收儲房子用作保障房，現在很多地方在推行。當前主要矛盾是大量庫存積壓，而大學畢業生、貧困家庭住房困難。可組建5兆以上大型住房銀行收儲，一舉多得，為低收入家庭、農民工、應屆大學生提供低租金保障房，還可解決開發商現金流、地方財政、爛尾樓問題。

結論：

過去買房是普通人財富增值的主要手段，如今邏輯有變。樓市重在穩，看好股市信心牛和大宗元年。新周期，新機遇。

23日晚，我和大家聊聊新趨勢。 (澤平宏觀展望)