單價1.4萬買到上海黃浦區！

AEGISTAR獲悉近期，上海打浦橋商圈的金玉蘭廣場三處商業裙房通過司法拍賣以總價3.07億元成交，其中部分物業成交單價低至約1.4萬元/㎡，而同屬上置集團打造的中港匯·黃浦項目同期成交單價約2.35萬元/㎡。

都是一手買進 兩個物業同樣是被再次收購 一個是虧本離場，一個是淪為拍賣總價差異很大近20億的體量和3億體量差別。

同一項目群內價格差異如此顯著，背後究竟有何玄機？

交易背景與標的差異 金玉蘭廣場拍賣標的：本次拍賣涉及金玉蘭廣場三處商業裙房，分別為1層、2層及4層部分區域，建築面積合計約1.54萬㎡，均帶租約，租戶為餐飲管理公司，現金流穩定。

中港匯·黃浦交易：中港匯·黃浦於年初被山東濟南某稀土家族資本以約19億元收購，標的為整棟商業綜合體，涵蓋更多業態和更高樓層，且可能包含更多優質配套資源。

價格差異的驅動因素 資產形態與用途：金玉蘭廣場拍賣標的為商業裙房，主要服務於周邊餐飲、零售等業態，功能相對單一。

中港匯·黃浦作為完整商業綜合體，可能包含寫字樓、酒店、高端零售等多元業態，資產綜合價值更高，因此單價更高。

拍賣性質與競爭環境：金玉蘭廣場拍賣為司法拍賣，起拍價較低，且前兩宗標的僅一人報名，以底價成交，競爭不充分；中港匯·黃浦交易為市場化收購，買家為實力雄厚的稀土家族資本，競爭激烈，推高了成交價格。 市場預期與定位：金玉蘭廣場雖位於打浦橋核心商圈，但商業知名度相對較低，市場對其未來增值預期相對保守；中港匯·黃浦作為上海第一批城市綜合體，品牌影響力更強，市場對其長期發展潛力更看好，因此願意支付更高溢價。

投資邏輯與資本策略 金玉蘭廣場買家：上海坤達遠青國際商貿有限公司（背後為旅行社）以低價收購，主要看中其穩定租約和核心地段價值，旨在通過租金現金流實現資產保值增值，屬於“穿越周期”的投資策略。

中港匯·黃浦買家：稀土家族資本以稍微高一點的價格收購，可能著眼於長期品牌建設、業態升級或未來資產證券化等戰略，希望通過整合資源提升項目整體價值，屬於“戰略投資”範疇。

政策影響：近期上海商業用房首付比例降低等政策，降低了企業入市門檻，激發了更多民營資本參與核心資產收購，推動了市場活躍度。

金玉蘭廣場1.4萬/㎡的成交單價與中港匯·黃浦的高價交易，並非簡單的價格差異，而是資產形態、交易性質、市場預期和資本策略等多重因素共同作用的結果。 (AEGISTAR)