最近部分城市房子銷售回暖，下場買房的時機到了嗎？
我提出了“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的行業分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”；2020年預測“房價將出現歷史性大頂”；最近，我提出“二八分化”。
1、香港樓市：量價齊升，租金跑贏月供
2025年樓宇買賣合約登記量同比19%，成交量創4年最佳。2026年1季度二手住宅宗數環比14%，為2021年第3季以來18個季度新高，火爆可見一斑。
私人住宅售價指數自2025年3月見底後連續四個季度回升，累計反彈12%。
在人才引進帶動下，租金穩步上漲，2025年租金指數上漲4.3%，超2019年高點。2026年2月租金指數環比提升，再創歷史新高。租金回報率基本覆蓋貸款利息還有盈餘，形成“以租養貸”格局。
庫存壓力邊際改善。2025年第4季度一手住宅貨尾量跌破2萬，創兩年半新低。
誰在買？三撥人：一是中東“王爺們”，中東局勢動盪，大量中東土豪湧入香港買樓、設家族辦公室；二是內地科技新貴，江浙、廣東地區很多硬科技公司上市，創始人都很年輕；三是2022年底推出“高才通”等多項搶人才措施，吸引大量人才。符合我講的“房地產長期看人口”規律。
2、上海樓市：近五年“最強小陽春”
3月二手房成交同比6.4%，創近五年新高。二手住宅均價環比微增，結束連續33個月下行趨勢，實現量價齊升。掛牌量較去年高點縮減超20%，供求關係改善。
誰在買？大部分是長三角和海內外人才。由於2月“滬七條”放寬限購、近期更新留學生落戶等政策，疊加產業優勢不斷吸引各地人口，共同推動核心區成交回暖。
3、房子能買了嗎？
未來二八分化。人口流入的核心城市核心區域逐漸築底。香港、上海火爆，就是因為人才、海外富豪、科技新貴流入。但人口流出的低能級城市，包括一二線城市遠郊區，將漫長去庫存。
區域分化不僅是中國特點，近年美國兩大海岸線樓價創新高，中部鐵鏽地帶一直沒漲；日本東京核心區價格創新高，其他城市不溫不火，這都跟人口流入流出有關。
相信規律，不要相信感覺，客觀理性。希望幫到大家。 (澤平宏觀展望)