一個被無限放大的消息
國家統計局披露：
3月份北上廣深四大一線城市二手房價格環比集體上漲，北京二手房均價環比上漲0.6%，上海上漲0.4%，廣州上漲0.2%，深圳上漲0.4%。
資料發佈後，消息瞬間被主串流媒體爭相報導，被無限放大，好似空谷足音。
的確，連續調整多年的房地產市場，太需要好消息，也太需要“上漲敘事”，那怕只有那麼一丁點。
然這個時候，更需要保持頭腦清醒，不要被人為烘托出來的氛圍帶偏了，房價底並未出現。
主串流媒體僅報導了一線城市二手房集體上漲，沒有報導的是，一季度房地產投資、商品房銷售面積與銷售額仍在以兩位數跌幅下降。
國家統計局披露，全國房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%，降幅比1—2月份擴大0.1個百分點；其中住宅投資13531億元，下降11.0%，降幅擴大0.3個百分點。
這一資料自2022年4月份轉跌以來，從未回過正。
國家統計局披露：
1-3月份，新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%；其中住宅銷售面積下降13.1%。新建商品房銷售額17262億元，下降16.7%，降幅縮小3.5個百分點；其中住宅銷售額下降18.5%。
這些關鍵資料仍在以兩位數下跌，和談市場底。
最關鍵的是，一季度銷售面積不足2億平米，銷售額不足1.8兆元，這意味著全面商品房銷售大機率會“破8”。
杭州學區房，跌成了故事
與國家統計局所報導的房價上漲不同，真實的市場，仍在降價，以價換量。
比如被大肆宣傳的小陽春，其實就是以價換量的結果疊加教育購房需求每年都會集中在3月份釋放的結果。
佐證資料在於：
第一，據悉，成交二手房中，北京超過6成成交房源總價在300萬以內，上海更誇張，總價300萬以下的佔比超過7成。
FT中文網給出的評論是：
其實就是以價換量，大家通過降價“割肉”來完成成交。經濟學上有個概念叫“市場出清”，就是當價格降到一定程度，原本買不起或不願意買的人開始入場，成交量上升，說明價格已經跌到一個臨界點。
第二，深圳同樣如此。
媒體早就揚言預測3月份深圳新房+二手房成交要超萬套。
但事實上並沒有想像的那般火熱。
3月深圳新房+二手房共網簽7898套，資料呈現並非如傳言那般，這一水平與2024年四季度的火熱，相差甚遠。
其中新房網簽2827套，仍在底部，並無亮點。
二手房網簽5071套，衝破了榮枯線，但也並沒有傳言中的那般火熱。
最關鍵的是，深圳二手房成交當中，300萬以下房源佔比31.5%，500萬以下房源佔比63.2%。
來源：樂有家
第三，杭州更是以價換量的典型。
杭州本地媒體錢江晚報旗下的“錢報杭州房產”4月17日發了一篇文章《杭州名校學區房跌落凡塵，今年53%的成交房源不到300萬元！》。
文章列舉了一些跌入凡塵的高價學區房：
杭州學區房平均價格較歷史高點回落26%，部分學區房小區價格跌幅超過40%。從入學門檻來看，超七成學區房最低入手價已降至150萬元以下。
各學區中，價格較高點跌幅最大的是學軍小學紫金港校區的學區房，其中包含文鼎苑、聖苑、冠苑三個小區。2021年最高點時，該學區範圍內的二手房成交均價高達8.2萬元/㎡，2026年的成交均價已跌至4.4萬元/㎡，跌幅達到46%。
跌幅排在第二位的是勝利小學錢塘校區的學區房，包含鷗江公寓、錢江苑、新城坊等小區。2019年最高點時，該學區範圍內二手房成交均價為4.8萬元/㎡，2026年成交均價為2.6萬元/㎡，跌幅約45%。此外還有天長小學、競舟小學競舟校區、濮家小學濮家校區的學區房，較最高點時成交均價的跌幅在40%以上。
杭州二手房成交整體均價於2025年4月份跌破3萬元，目前已經跌至2.42萬元/平方米。
房價一路下跌背後，是杭州業主不斷的降價離場。
杭州新房雖然屢創新低，2024年降至1038萬平方米，創十年來新低。
但其二手房成交量2025年依舊是過去五年來第二高，成交了88456套。
二手房成交量不錯背後的邏輯就是降價。
從杭州二手房成交結構看，去年成交的二手房中，52%是200萬以下的房源。
也就是說，去年杭州每成交兩套房，就有一套是200萬以下。
杭州房價不斷調整背後的邏輯並不複雜，畢竟泡沫太大，畢竟北上廣深也如此。
經歷了上一輪猛漲，即便產業強悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、經濟、產業也支撐不了其泡沫巨大的房價。
雖然從2021年開始，房地產進入了全面盤整周期，很多城市的房價跌幅還不小。
但伴隨發生的還有民眾的收入與就業不如預期，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。
所以，本號說過，這一輪全國房價普跌的根本邏輯在於，大多數城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。
所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無錫、東莞、佛山這樣的製造業、產業強市，房價也難止跌。
調整，依舊會是底色
杭州的未來，必定會和北上廣深一樣，房價早晚會築底反彈。
畢竟杭州的綜合實力，在內地是僅次於北上廣深的存在，是二線城市的領頭羊。
此外，杭州的人口競爭力也已經非常強悍。
但杭州與四大一線城市房價築底的節點，並不在當下，具體時間依舊無法判斷。
邏輯有三：
第一，從國際經驗看，調整周期都不短。
日本東京房地產市場在1990年泡沫破裂後，房價用了將近二十年才逐漸穩定；美國2008年房地產危機之後，多數城市房價也經歷了長達七八年的橫盤期。
中國未來的房地產市場，大機率也會走向類似結構，且更傾向於走日本的老路。
第二，樓市信仰崩坍，需要周期重塑。
過去四年的調整，粉碎了房價永遠上漲的神話，房地產信仰的崩塌與轉變，將決定人們行事的底層邏輯，其調整和影響絕不僅僅是價格。
房子現在從必需品變成可選項，從擁有變為使用，這是一代人價值觀的巨大轉變。當房子不再是資產的主流選擇時，整個市場的邏輯就變了。
市場邏輯轉變帶來的直接結果便是樓市財富效應喪失。
第三，預期缺失。
上一代人在時代紅利中，眼中有光，心中有夢，對遠方充滿希冀，於是敢於掏空六個錢包，拉滿槓桿去購房。
但現在的年輕人則不同，上一代人吃盡了時代透支發展的紅利，這一代紅利終結了，更害怕自己成為別人的紅利被吃掉。
面對隨時可能被最佳化，隨時可能被降薪，無法保證收入恆定的局面下，他們不能、不敢、不願用“餘生負重前行”這麼大的代價去換一套房子。
所以，我們看到，2021年開始，我們的居民槓桿率已經紋絲不動，這意味著槓桿率已經到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。
去年以來多次出現消費貸、房貸負增長，今年一季度央行披露的資料顯示，住戶部門短期貸款再度減少1640億元，都是最好的佐證。
有此三點，房價調整仍會是中國樓市的底色，節點何時到來，仍未可知。