1988年，當珠江東岸的深圳、東莞招商引資，城市化處理程序如火如荼，漁村一夜變城市時，
珠江西岸的珠海依然沉寂，並沒有太大起色。
1980年珠海成為經濟特區，1988年特區擴容，
雖有【天字一號】政策，
可當時珠海1700平方公里的土地上，能稱得上城市的，僅限於特區內的16.8平方公里。
有人說，這是因為珠海起點太低，
改開前沒有產業基礎，靠回收澳門的垃圾謀生，足見珠海當年的卑微。
也有人說，這是因為珠海地理位置太差，
本來外商乘興而來，準備投資，
可等他們繞過東莞、廣州、中山等一眾城市，來到珠海，
發現到處是鄉間小路時，很快便打道回府。
當然還有人說，這是因為珠海的操盤思路有問題，
時任市委書記曾在南海工作，承接過三來一補企業，
經濟資料看似上去了，可環境污染隨之而來，
所以當他來到珠海後，痛定思痛，表示要吸取經驗教訓，堅決抵制高污染企業。
這種思路，不僅外商不理解，連本地官員們也罵他管的太死。
有一次，珠海斗門想通過佛山銀行，引進台北一家冶鋁廠，
投資規模達到2億美金，無疑是個大項目，
若是成功的話，本地能多出成百上千個就業崗位，領導們也能在政績上填上一筆，
可唯一的缺點就是煙囪裡冒黑煙，污染較大，
珠海市委書記見狀，叫停了這個項目，本地一時議論紛紛，
甚至許多人上門來吵架，表示不能理解。
對此，珠海市委書記只是說：
這些三來一補企業，大多屬於無根資本，來到一個地方，只會停留15-20年，
成本提高後會再次離開。
我不引入高污染企業，是為了給珠海留下好的環境，我們要多發展高科技企業。
口號當然是好的，
可珠海一沒人才，二沒良好的交通，三沒資金
那裡來的高科技？
根據財新的報導：
當時市領導想避開跟深圳的競爭，採取不同的發展思路，
市領導希望城市規劃一步到位，
希望吸引大企業、高科技產業的投資，而不是面向中小企業，
這個發展思路要有很多資金支援，為此，珠海借了很多外債。
簡單來講，利用土地財政修好基建後，高科技企業自然會趨之若鶩。
而土地財政有個前提，就是土地必須要被政府壟斷起來，這樣才能獲得增值利益。
因為若是房地產開發商，能夠和農民直接交易，政府那裡還有錢賺？
於是從1985年下半年開始，直到1989年結束，珠海共徵收上百萬畝土地。
之後七通一平，交通改善後，土地隨之升值，一時間把珠海經營的風生水起，
以至於上海都多次派人，來學習珠海的土地管理制度。
掌握全市土地後，珠海天然有擴張的衝動。
市委書記認為老城區太小，伸不開手腳，之後把目光撒向珠海西部，打算修建新城。
那片土地佔全市陸地面積的2/3，距離也只有30公里，不算太遠，是一個理想的地點。
於是從1988年開始，
珠海市委書記提出【開發大西區、建設高欄港、一港帶全域】的口號，
第一站定在三灶鎮。
三灶鎮在當時只是一座小島，和珠海沒有大橋連接，兩地需要靠船隻通行，
島上1.2萬名居民長期與世隔絕，可以說一點工業基礎都沒有，需要從零起步。
據說西區開發前後，三灶鎮新的操盤手踏上這片土地，目力所及一片荒涼，多年之後他依然印象深刻。
周圍親朋好友也勸他，市區都沒建設好，西區那有未來？
不要去接手這個爛攤子。
但他沒有退縮，帶著市委書記的期盼，以及區區40萬開辦費，
從幾間茅草屋、一張白紙開始艱苦創業。
一開始，珠海市委書記其實心裡也沒底，問他40萬開辦費，打算怎麼發展三灶鎮？
三灶鎮領導說，不怕，只要你放權，就可以調錢。
市委書記一開始以為他在吹牛，
結果沒多久，三灶鎮便迅速籌集到10億啟動資金，速度之快，讓市委書記都大吃一驚。
這筆錢是從那裡來的？
答案還是土地財政。
1990年前後，各大城市的報紙上，出現了這麼一條廣告：
今日借你一杯水，明日還君一桶油。
廣告中極力宣傳珠海的發展前景，呼籲大家過來開發房地產。
而且也不用擔心風險，這是政府主導的項目，明裡暗裡都在提示有兜底。
正是這一份小小的廣告，在接下來數年時間內，掀起一場房地產熱潮，
不僅席捲了整個珠海，甚至還把全國各地的資金虹吸而來，
最後在一片狂歡中，轟然崩塌，數萬名投資人血本無歸。
這就是1993年，和海口、北海、惠州齊名的珠海房地產泡沫。
每每回憶起當年的場景，親歷者們只有一個感受：
瘋狂。
大家拼了命的買地，蓋房子，卻從來沒有想過這些房子應該賣給誰。
高峰期，三灶鎮處處都是工地，建築工人高達5萬人，是三灶鎮本地居民的4倍以上。
一塊本來不值錢的土地，政府倒一手價格破萬，私人倒幾手後價格輕鬆破十幾萬，
短短幾個月的時間，就會產生好幾個萬元戶，
而且這只是一塊土地，
若是把三灶鎮的土地全算上，這是一筆多大的數字，許多人稍微想想便渾身激動。
當這些神話發酵、傳播後，感染了更多的人，
有的人帶上前面十幾年攢下的全部身家，拉上一群親戚，來到珠海，
有的人是學校的校長，他們扣下老師的工資，通過銀行把錢匯到珠海，
連房子和土地都沒看到，便匆匆下單。
還有一些內地縣城的政府機構，當地沒有太多發展，
聽聞珠海神話後，甚至私自挪用政府資金來炒房。
多年之後，等珠海房地產泡沫破裂時，他們才知道，
當年訂購的土地和房子，多停留在圖紙上，目前依然是一片荒地。
泡沫興起、破裂如此之快，波及面如此之廣，
以至於珠海市委書記也曾自嘲道，西區玩的是空手道。
而在1993年泡沫破裂前，大部分人自然看不到結局的慘淡，依然沉浸在狂熱的氛圍中。
土地生財之道，被珠海玩出了花。
10億元只是啟動資金，
等珠海市換屆時，曾經那位市委書記，一共留下60億的債務，大部分都衍生自土地。
珠海曾經有第二財政局，第三財政局的說法。
第二財政局，說的是國土局，這個好理解。
而第三財政局，說的是珠光公司，這和當年一項特殊政策有關。
1980-1990年代，香港作為對外開放的窗口，資本充足，
投資人躍躍欲試，想要在東大發展浪潮中分一杯羹。
可他們對內地環境不熟悉，不敢貿然進入，該怎麼辦？
於是許多地級市，紛紛來到香港成立一種窗口公司，
大體是半商半官的性質，
看似是市場化運作，但領導全都是地級市任命，背後也有地級市的擔保，
在香港投資者眼裡，
這妥妥是國企，出事肯定有人兜底，所以大家都放心借錢給它們。
珠海當年的窗口公司，就叫做珠光公司，
裡面大部分資產，都是珠海劃撥進來的土地，
從香港融資後，再無償借給珠海市，大部分被拿去搞基建。
本來，珠海第二財政局、第三財政局的土地遊戲，玩的風生水起，
許多人都在暢想未來，幾年之後，說不準珠海真能逆天改命，直追深圳東莞。
可在這盛世之下，隱藏著巨大的陰影。
1992年，三灶鎮房價來到2500元/平，而當時普通人的工資每月只有200-300塊。
換算過來，一年才能買一平米。
這個房價收入水平，比如今的上海難度還高，
按照上海平均工資15萬/年，平均房價6萬/平來計算，上海人一年也能買下2.5平米。
這足以證明，1992年珠海房地產泡沫之大。
轉折點發生在1993年，
高層出台【宏觀調控】政策，珠海房地產應聲倒地，
曾經3000元/平都供不應求的房子，如今500元/平都沒人要。
隨之而來的便是銀行抽貸，家破人亡，以及那一批無人問津、空置率極高的房子。
與投資人的慘狀相比，珠海無疑是最大的贏家。
那幾年，
新的機場、港口、雙向8車道的大馬路，以及賽車場紛紛拔地而起，
前後花費幾十億資金。
這遭到了廣泛的質疑，
本地人說，珠海這麼點人，那用得了8車道的馬路？
高層曾嚴厲批評，一個機場花費近40億，嚴重超標，導致了巨大的浪費。
媒體也紛紛撰文，質問如此龐大的債務，誰來為【珠海模式】埋單？
面對鋪天蓋地的指責，珠海市委書記只是說，
總有一天能用上，現在修建的成本低，以後就不是這個價錢了。
60億的債務，在2000億資產面前，不過是毛毛雨，遲早有一天會被稀釋。
事實證明，他說的部分是正確的。
放到現在來看，8車道的珠海大道如今車水馬龍，人滿為患，
於是當年那位市委書記，風評也開始反轉，
現在許多人開始稱讚其高瞻遠矚，是一位敢幹事，敢擔責的好領導。
可以說，民眾的眼光既是雪亮的，也是短視的。
不過，負債發展有好處，自然也有壞處，
壞處就是，新官不理舊帳，前一任欠下幾十億債務，憑什麼讓後一任還？
這就是珠光公司後續崩盤，珠海和香港投資者【對簿公堂】的根本原因，
香港投資人最不滿的一點就是，
明明融資的時候暗示是國企，會兜底，
結果出事之前，把資產偷偷轉走，
再說這是個市場化機構，要麼拿20%賠償走人，要麼直接破產，
這不是欺負人麼？
在此之後，珠海徹底失去國際信用，被一眾投資人拉黑，近20年都沒有掀起太大浪花。
珠海房地產泡沫的故事，遠不止如此。
當年炒作三灶鎮，如今又在炒作【珠海澳門合作區】，房價高達4-5萬/平，比肩上海。
有人選擇火中取栗，有人則想到了曾經的三灶鎮。 (達叔買房)