惠譽評級在2026年4月調整了評級方法論，華潤置地未被納入亞太REIT評級框架，繼續沿用中國房企指引框架。
據惠譽評級披露資訊，華潤置地開發業務收入佔比超過80%，資產結構以存貨為主，不符合REIT框架准入標準。
龍湖集團同期被劃入亞太REIT框架，華潤置地維持BBB+投資級評級，高於龍湖集團的BB-評級。評級框架的選擇基於企業業務結構差異，華潤置地經營性業務利潤佔比雖已提升，但開發業務仍主導營收構成。
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從華潤置地2025年年度報告來看，開發業務貢獻了超過八成的營業收入。
公司全年實現營收約2814億元，其中開發物業結算收入佔比維持在80%以上水平。
惠譽評級在2026年5月的回應中確認，由於存貨資產佔比較高，華潤置地資產結構更接近傳統房企模式。儘管公司提出向城市投資開發營運商轉型，但開發業務在收入端的權重短期內難以改變。
雖然開發業務佔據主導，但是華潤置地銷售規模仍保持在行業前三位置，華潤置地2025年新增貨值達到1291億元，在行業中排名第五。
公司全年權益投資金額增長29%，顯示在土地獲取端保持積極態勢，據華潤置地2026年第一季度營運資料，公司首季實現簽約銷售額441.2億元，銷售節奏保持平穩。
從利潤端觀察，開發業務毛利率出現下滑，盈利空間受到壓縮，華潤置地開發業務毛利率下降至15.5%，較此前年度有所回落。
開發毛利率下行是行業普遍現象，華潤置地通過提升營運效率緩解利潤壓力，公司2025年實現盈利約254.2億元，核心淨利潤維持在穩定水平。
與此同時，組織架構調整旨在提升開發業務營運效率，華潤置地在2026年2月將原有7個大區重組為5個大區，通過合併區域減少管理層級。
這一調整與公司規模擴張階段的管理需求相匹配，有助於降低管理費用並加快決策速度。管理層強調組織變革服務於三條增長曲線協同發展戰略。
此外，土儲佈局集中在高能級城市以保障開發業務持續性-，華潤置地在2025年上半年投入447億元增持18宗土地儲備。
這些新增項目主要位於一線及核心二線城市，去化風險相對較低，公司通過聚焦核心城市策略維持開發業務周轉效率。
02
說回到利潤結構，經常性業務利潤貢獻首次超過開發業務，成為利潤主要來源。
華潤置地經常性業務利潤佔比升至51.8%，較上年進一步提升。這一變化意味著公司利潤結構發生轉變，經營性不動產與輕資產管理業務對盈利支撐作用增強，管理層將經常性業務定義為第二增長曲線，並持續加大資源投入。
就商業營運而言，購物中心租金收入保持增長，多個項目創出歷史新高，據贏商網統計，華潤置地旗下6個重點商業項目在2025年實現租金收入約50億元。
公司全年購物中心租金收入實現同比增長，7個標竿項目租金水平達到歷史高位，商業營運類股通過提升出租率和租金單價帶動收入增長。
進入2026年，第一季度經營性收入達到133.3億元，延續增長態勢，據華潤置地2026年第一季度營運資料，公司首季經常性收入佔比約為30.2%。
經常性收入包括購物中心租金、寫字樓租金及輕資產管理服務費用，這一收入結構顯示經營性業務現金流穩定性優於開發銷售業務。
財務指標顯示，淨負債率維持在39.2%的低位，財務結構保持穩健，華潤置地淨負債率為39.2%，處於行業較低水平。
較低的槓桿率為公司經營性業務擴張提供資金支援，同時降低融資成本。惠譽評級維持BBB+評級也反映了公司財務狀況的穩定性。
在此基礎上，戰略定位升級為世界一流城市投資開發營運商，據華潤置地管理層披露資訊，公司在2026年3月明確三條增長曲線協同發展路徑，錨定新戰略目標。
公司通過開發業務提供現金流，經營性業務貢獻穩定利潤，資管業務實現資本循環。這一模式旨在平衡短期業績與長期可持續發展需求。
華潤置地當前處於開發業務向經營性業務轉型階段，開發業務仍貢獻主要營收，但經常性業務利潤佔比已達到51.8%。惠譽評級框架的選擇基於企業實際業務結構，華潤置地維持BBB+評級顯示國際機構對其財務穩健性的認可。
公司通過三條增長曲線協同策略，在保持開發規模的同時提升經營性業務權重，以適應行業新發展模式。 (城市邊緣CityEdge)