今年上海樓市，確實給了很多人信心
從資料上看，這輪迴暖很直接：
2026年2月26日，上海“滬七條”正式施行
到了3月，上海二手房成交31215套，創下近五年新高
更值得注意的是，熱度並沒有在4月之後迅速降下來
但今年不太一樣，熱度一路延續到了5月
即使到了5月10日當天，上海二手房成交量還能達到1644套
這還不是一個孤立資料
從一線市場反饋看，最近幾個月，上海不少類股的看房量、帶看量、成交節奏都有明顯恢復
尤其是低總價房源，消耗速度比之前快了很多
有些類股前幾個月還能慢慢挑，到了5月，很多購房者的體感就是符合預算的房子已經明顯變少
同時，房東的心態也有了明顯的變化，百次調價僅14次，且96%的房東都選擇不調價
內環內老破小開始動，外環外剛需房源也開始動
一頭是虹口、靜安、徐匯、濰坊、世博、曲陽路這些內環內低總價類股，300萬以內的老破小成交加快
另一頭是康橋、曹路、三林、九亭、泗涇、顧村、南翔、上大這些外環外類股，300萬到500萬的小兩房、小三房成交變得更活躍
市場確實熱了
但這個時候，我反而更關心另一個問題：
這批熱度裡隱藏的新進場的人是誰？
畢竟上海常住人口並沒有在短時間裡發生巨大變化
那成交量的走紅一定離不開一批原本蟄伏的剛需購買力
而且是一批原本就在上海、原本就想買房、原本也有支付能力，只是過去被購房資格擋在門外的人
其中最值得看的，就是居住證滿5年的購房人
01
居住證買家，數量真不少
這輪市場回暖裡，居住證買家不是一個很小的變數
從一線反饋看，在一些特定類股、特定總價段裡，這類客戶的存在感已經很明顯
尤其是兩個市場
一個是內環內老破小
這類房子過去一直有需求，但這次低總價房源的消耗速度明顯加快
比如虹口、靜安、徐匯的一些老破小集中區域，浦東的濰坊、世博類股，以及曲陽路這類低總價成交活躍區域
300萬以內房源在新政後成交明顯提升
面積小，但優勢非常清楚：總價低、位置核心、上海屬性強、出租相對容易
以世博類股為例，2月底新政之後，200萬以內的房子成交量佔比明顯提升
而這一塊的居住證買房者據一線中介說，都快到兩成了
虹口和靜安的部分區域，甚至出現了低價房源“無房可賣”的短期斷檔
像曲陽路，從新政以後，300萬以下的房子成交佔比還在不斷增長
5月佔比下降的原因也不是不願意買，而是低總價老破小在前幾月消耗頗大
總價兩三百萬的老破小，一室戶、小兩房，甚至是大家說的“條頭糕”，恰好對應了這批客戶最樸素的訴求：
先買得到，再談住得好
另一個是外環外剛需上車類股
這類類股接住的是是被長期穩定租房的外來人口推起來的
在新政之後，外環外的剛需上車類股成交量漲幅明顯
特別是300萬到500萬的小兩房、小三房，成交開始變得很典型
這也是居住證購房人群的主要目的房源
比如康橋、曹路、三林、九亭、泗涇、顧村、南翔、上大這些地方，過去就有大量長期租房的外來家庭
孩子在附近上學，工作在附近通勤，老人也可能在附近幫忙帶孩子
他們的生活半徑早就在這裡
以前沒有購房資格，只能租
現在房票來了，房價又比高點回落，他們開始重新算帳
以康橋為例，很多2006年前後建成的動遷安置小區，90到120平方米三房，總價段相對可控
放在前幾年的市場敘事裡，它不算特別有想像力，但放到這輪新進場客戶身上，它剛好夠用
總價夠低，面積夠住，生活半徑不用推倒重來
當明白用居住證滿五年買房人群的需求差異的時候
也就能理解為什麼這輪政策熱度不是均勻分佈的
它不是所有房子一起熱，也不是所有類股一起漲
真正反應最快的，是兩類房源：內環內低總價老破小，外環外剛需小三房
因為它們剛好接住了這批被新政釋放出來的人
02
居住證買房，釋放的是三類購買力本就不弱的人
很多人一聽到居住證買房，容易把這批人想像成非常弱的購買力
但從真實成交看，未必如此
居住證買家不是沒有錢，很多時候，他們只是過去沒有房票
這次被釋放出來的，主要是三類人
第一類，是在上海長期做小生意的個體戶家庭
他們可能開水果店、早餐店、小超市、小飯館，也可能做菜場攤位、家政、護工、社區服務
這些人未必有穩定連續的社保，但他們不代表不穩定
很多人已經在上海生活了十年，甚至更久
夫妻倆每天起早貪黑，孩子在上海出生、長大，生意、人情、客戶、生活半徑都在這裡
他們缺的不是定居意願，缺的就是購房資格
對這類家庭來說，買房首先不是投資，而是穩定生活
尤其是孩子快到上學階段的時候，需求會變得非常急迫
他們很清楚，買房不一定能保證進熱門學校，也不代表立刻完成階層躍遷
但至少在居住登記、統籌入學、生活半徑上，家裡有了一個更確定的基礎
他們最怕的，不是房子小，是孩子最後只能被送回老家
以世博類股的一家水果店老闆為例：60平左右，300萬以內，剛好能留孩子在自身邊
文中類似戶型，非案例原房源，圖源：鏈家
第二類，是有資金、沒房票的小老闆
這一類人在內環低總價房源裡很典型
他們在上海做生意很多年，也可能在外地有資產，在上海有客戶、有現金流、有熟人關係
過去因為沒有社保資格，上海核心區房產和他們沒有關係
現在居住證通道打開，他們進場往往很快，目標也很明確
買最確定的
所以他們會更偏好虹口、靜安、曲陽、濰坊這類核心區低總價房源
主要集中在虹口和靜安，總價兩百萬出頭的“條頭糕”
文中類似戶型，非案例原房源，圖源：鏈家
只要總價能承受，位置足夠核心，能出租，能持有，他們就能理解這套房子的價值
這不是傳統意義上的短炒，也不是想靠頻繁倒手賺錢
更像是終於拿到一張進入上海資產體系的門票
過去他們在上海賺錢、在上海生活、在上海做生意，但上海的房產市場對他們是關著門的
現在門開了，他們自然會先買最容易理解的資產
核心區，低總價，可持有
邏輯非常樸素
第三類，是租了很多年、終於開始算帳的普通打工家庭
這一類人，更多出現在外環外剛需類股
他們在曹路、泗涇、九亭、顧村、周浦、南翔這些地方租房很多年
以前因為社保斷繳，或者職業不夠穩定，一直沒有資格
現在資格有了，房價又回落，他們開始認真算這筆帳
一套兩房，月租金三四千，一年就是四五萬
以前租房是沒得選
現在買房，至少變成了一件可以計算的事
對這些家庭來說，買房不是單純比較租售比，也不是只賭房價上漲
他們算的是另一筆帳
以後還要不要每隔幾年搬一次家，孩子能不能繼續留在這裡，老人能不能過來一起住
五年、十年以後，一家人到底有沒有在上海留下一個穩定的家
兩房、小三房，300萬到500萬，不是最好的房子，但夠一家人把生活固定下來
文中類似戶型，非案例原房源，圖源：鏈家
這三類人有一個共同點：他們都不是傳統意義上城市最愛宣傳的“高精尖人才”
但他們也絕對不是沒有購買力的人
他們在上海生活多年，有現金流，有穩定關係，有真實需求，也有明確的家庭規劃
他們只是過去缺一張房票
03
居住證第一次變成了房票
以前非滬籍居民在上海買房，核心看的是社保
你有沒有連續繳納社保，繳了幾年，決定了你能不能買、在那裡買、可以買幾套
這個邏輯很清楚，你在上海穩定就業，為這座城市繳納社保和個稅，所以城市給你購房資格
但問題也在這裡
上海不只有寫字樓裡的白領，也不只有標準勞動合同裡的員工
比如開水果店的個體戶、做小餐飲的夫妻店、家政、護工、菜場攤主、自由職業者、全職媽媽、小老闆
他們每天都在上海生活，也參與這座城市的運轉和發展
只是因為職業形態不標準，他們在購房資格體系裡被忽視了
這次滬七條最重要的變化，就是把這群人看見了
持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，可以在上海購買1套住房，不需要再提供社保或個稅證明，而且全市範圍內不限區域。
這句話放到上海樓市裡，它的含義非常明確：過去上海購房資格看的是社保連續性，現在開始承認居住連續性
上海開始承認另一種城市貢獻：你是不是長期在這裡生活
如果只看居住證滿5年這一條，很容易低估這次政策的完整性
滬七條真正有意思的地方是給非滬籍居民搭出了一套“1-3-5”的購房資格體系
社保滿1年，主要面向剛進入上海、但已經有穩定就業的人，尤其是外環外的剛需和青年群體
社保滿3年，對應的是更穩定的就業人群，可以進入更核心的區域，也能獲得更強的購房能力釋放
居住證滿5年，則是補上過去社保體系覆蓋不到的人
這三條路徑放在一起看，上海把非滬籍購房資格做成了一個梯度系統
它給不同類型的非滬籍人群，分別留出了對應的路徑
這也解釋了為什麼政策落地後，市場反應會比較快
04、
重點在於，誰會屬於這個城市？
之前都說深圳搶人厲害，“來了就是深圳人”
當時引起了很多人的共鳴
對比之下，其他一線城市似乎沒什麼誠意
這樣的說話，其實不完全是脫口秀演員的玩梗，而一種對城市留人傾向的直觀感受
過去大城市篩選購房資格，主要看社保、個稅、戶籍
而這些背後還有積分，卡著學歷、年齡、技能點
這套邏輯本質上是在篩選“貢獻”
而現在，上海用對居住一詞的理解重新定義誰是新上海人
新上海人，會是長期居住，融入這個城市的人
這是基於對“市民”一次最樸素真誠的理解和闡釋
這次居住證購房，把在場這件事放到了更重要的位置
這句話，可能才是這次政策最值得討論的地方
政策只是打開門，最後能不能成交，肯定還是要回到房子本身
但對很多家庭來說，買房的意義本來也不只是家庭資產的保值
而是真的居住價值
這件事，對長期生活在上海的人來說，很重要
所以，居住證購房真的釋放購買力了嗎？
我想答案是肯定，即使他們並不是銷售額的主要貢獻方
但起碼它釋放了一種非想像的購買力
真正被釋放的，是一批長期生活在上海的城市一員的居住需求 (真叫盧俊)