01
看完深圳，真的可以原諒所有城市！
這五年，全國樓市下沉，每次去一個城市調研，聽到最多的故事就是誰誰前幾年買的房子賠了多少錢，說實話我早都聽麻了。
但每次去調研完深圳，都可以坦然包容所有的城市、區域。
如果你只單看大盤，只關注籠統的資料統計，那你肯定沒發現，很多城市已經悄悄發生了很大變化。
這幾年的行情，深圳一定是全國變化最大的城市之一。
-超跌的深圳。
別的不說，外圍的不說，就說核心區的南山。
跌幅最大的53.7%；
跌幅最小的25.3%；
普遍跌幅在35%-40%；
這是南山，深圳非常核心的地方了。
深圳各個區域房價高點及跌幅情況：
- 南山：20萬，跌幅35—55%
- 福田：18萬，跌幅35—55%
- 寶中：18萬，跌幅40—60%
- 碧海：13萬，跌幅40—60%
- 龍華：13萬，跌幅40—60%
- 沙井：9萬，跌幅45—60%
- 光明：9 萬，跌幅50—65%
這什麼概念？
1、整個深圳，這幾年最抗跌的地方，跌幅也在30%。
2、除了南山和福田，其他區域都有不少房子跌幅在50%-60%。
3、外圍的沙井、光明，跌幅最大，光明比沙井跌的更多！
看到這裡，有沒有覺得，在鄭州、武漢房價跌個40%-50%，杭州跌個40%，成都跌個45%啊，和深圳相比，都不算什麼。
02
撕裂的深圳！
這張圖，是整個深圳的區域及重點版塊圖，高畫質版，我的私密群有。
這張，是整個深圳在售新房住宅的樓盤地圖以及價格，想瞭解那些區域，那些類股及價格，私密群詳聊。
深圳的核心區和外圍，撕裂到極致！
你看，核心區庫存真不多：
整個福田核心區現有庫存非常少，在售樓盤只有三個。
一個現房小區，位置非常好，旁邊商場、學校都有，賣10萬。
一個大盤，賣10萬，房企緋聞不少；
還有一個蹭香蜜湖，毛坯賣到13萬多。
然後，就沒啥了。
再看南山，
一個熱門新規盤，單價13萬多，開盤就賣完了；
一個舊規盤，買8萬多，得房率只有75%；
還有一個新盤，位置很好，地鐵口，周邊低密，還沒開盤……
再看寶中，
最核心的新安，現在還是限購區，但你只要有大專以上學歷，就能買。
騰訊企鵝島對面，一個保利，單價10萬+，豪宅標配的會所、功能區、獨門獨戶私密感，賣的只剩最後兩套頂樓；
它隔壁有個樓盤，9萬多，便宜吧？但裝修標準吧，進門只有半個廚房的水平，賣的稀稀拉拉，現在還有不少房源……
你看，核心區南山、寶中、福田，新盤也就這麼多，庫存很少，可選的也不多。
所以一旦出現位置不錯的、新規樓盤，那怕價格賣到十幾萬，一開盤就賣的很快。
03
深圳的另一面是，走出核心區，往關外一看，外圍庫存多的嚇人！
這是我做的樓盤地圖，截了沙井、光明的部分。
沙井周邊都是村子，新片區密密麻麻的高樓、容積率拉爆。
光明的土地非常多非常多。
前幾年炒科學城的概念，連接到東莞，樓盤也密密麻麻，一眼望不到邊，全都是樓盤廣告。
這是截的龍崗和坪山的一部分。
樓盤更多、更密，也是整個深圳房價最便宜的地方。
這是目前深圳最需要規避的地方。
04
深圳一個超一線城市啊，跌幅比二線城市都多，肯定是超跌的。
一個深圳啊，把開發商熬的，賣了三四年，都在打折扣，甚至在想各種辦法破備案價85折。
過去在一線城市，首付沒有一兩百萬根本上不了車。
現在呢？
總價300多萬可以買龍華最核心的北站周圍，首付50多萬，一套大三房。
過去動輒單價十幾萬的前海，現在最核心的地方8萬多也可以買到。
你說首付五六十萬，總價三四百萬的預算可以買那裡？
對比杭州，連核心區的邊緣都進不去；
廣州也只能買非核心區；
鄭州買個北龍湖也不寬裕；
誰能想到啊，五六十萬= 深圳優質核心地段，有沒有超出想像力？ (成竹全球視野)