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01
1993年9月。
羅氏中國區一把手，威廉·凱樂，被總部派往上海張江，為新的工廠考察選址。
他一開始對此充滿期待，
浦東開發是國家級規劃，已經提出3年，按理說各種基建應該已經落地。
同時，張江在上海的宣傳口徑中，也一直是科創高地，條件總不至於太差。
可等他一路舟車勞頓，來到張江時，才發現這裡一片荒涼。
張江開發公司的辦公室，位於一家藥廠的閣樓，隔著老遠就能聞到一股藥味。
最終選址地點，也位於一片農田之中，周圍都是鄉間小路，連一條完整的水泥路都看不到。
威廉·凱樂無奈的說到，這讓我怎麼投資？
當時張江的一把手，叫做吳承璘，
他曾經在輕工業部群星集團當副總裁，
後來在上海領導的邀請下，毅然辭職，加入浦東開發的隊伍。
吳承璘當場表示，回去馬上把水、電、通訊落地到位，
同時他還補充道，
張江是上海重點關注的區域，未來會有更多資源來到這裡，
旁邊的南浦大橋已經修好，內環線已經開工，浦東國際機場也已列入日程，
未來這塊土地的交通不會有任何問題，
如果你覺得這裡生活太枯燥，旁邊還有個湯臣高爾夫球場，也馬上要修建好了。
他提到的湯臣高爾夫球場，其實是湯臣集團開發的一個項目，
湯家是在1980年代後期進入上海的，最有名的項目叫做湯臣一品，
屬於和浦東深度繫結的一個地產家族。
湯家之所以要修建高爾夫球場，主要是為了回應【浦東管委會主任】趙啟正提出的要求，
趙啟正當時觀察到，很多外商來到浦東考察後，晚上往往會住在浦西，
後來他才意識到，是因為浦東太過荒涼，沒有娛樂活動，
於是他找到湯家，希望能在浦東修一個五星級酒店，以及一個高爾夫球場，
高爾夫是世界級運動，適合當商務談判場所。
於是，【湯臣高爾夫球場】此後成為浦東官員招待外商的必選地，
往往談笑風生間，項目就談成了。
但站在1993年，威廉·凱樂自然看不清張江未來的發展，只是覺得吳承璘在畫大餅。
而且這張餅太硬，咬的他牙都快掉了。
只是礙於合作夥伴的面子，威廉·凱樂不好意思直接拒絕。
於是勉強給出一個投資意向，但也順勢提出一個條件：
羅氏可以投資，
但在半年內，你們必須要搞定基建，起碼要修建一條完整的馬路，
在此之前，羅氏一分錢都不會出。
這個要求看似不合理，但其實是對張江的一個考驗，
如果張江不能做到，
威廉·凱樂就能找一個台階下，不至於拂了朋友的面子，
如果張江能做到，
說明本地操盤手能調動足夠的資源，科創高地真有可能建成，那羅氏來投資也是可以的。
吳承璘聽後連忙答應，之後雙方就土地價格問題，進行了深度討論。
幾輪談判後，張江把價格定在：
60美金/平。
羅氏表示同意，但提出只能簽訂意向書，正式合同需要等到半年後再簽訂，
如果條件沒達到，意向書自動作廢。
雙方第一次見面就此結束。
02
很多人會好奇，為什麼張江起步時這麼窮？
一方面是因為當時上海整體都很窮，
建國後，上海長期是第一大工業城市，財政貢獻高峰時超過1/6，
雖然創造的價值很多，但大部分都被高層拿走，留給本地的很少，
時間來到1980年代，這一時期上海經濟出現很大問題，最關鍵的還是體制障礙，
改開前是計畫體制，
所有原材料的供應，以及產品的銷售，都是高層負責的，上海只需要生產即可，
但改開後，珠三角、以及江浙製造業迅速崛起，搶走了很多本屬於上海的原材料，
據說上海操盤手每年開會時，最頭疼的一個問題就是，今年的原材料缺口怎麼解決。
而且合資企業、鄉鎮企業的產品價格更靈活，而上海則是計畫指導價，
這直接導致本地工業品銷售不暢，財政數字不及預期，
同時高層也沒有及時放手，每年依然要求上交上百億的財政稅收，
幾個因素疊加下，1990年上海真沒什麼錢，只能給政策，讓浦東自己去想辦法。
另一方面，張江雖然是浦東【起步】最早的四個類股之一，但一開始的定位並不高，
這裡提到的四個類股，是金橋、外高橋、陸家嘴、以及張江，各自對應一個開發公司，
其中，金橋、外高橋以及陸家嘴開發公司，都是1990年成立的，
張江則是1992年成立的，
為什麼張江晚了兩年？
其實，在上海操盤手眼中，1992年啟動不是晚了，而是早了。
從一開始，上海對四大類股就有清晰的定位：
外高橋對標的是高雄港保稅區，負責貿易進出口，
金橋對標的新加坡裕廊工業區，負責製造業，
陸家嘴對標的是香港中環金融中心，負責金融，
張江對標的是台灣新竹科學園、以及日本築波科學城，負責科創。
貿易、製造業、金融都是見效快的行業，稍微投入一點資源，很快就能產生收益，
拿到成績後，才能證明浦東開發的正確性，才能找高層索要更好的資源，
而科創是一個慢行業，需要多年投入，才能澆灌出美麗的鮮花，不適合一上來就大力發展，
這就是為什麼當時上海有個口號，叫做儲備張江，根源就在於此。
所以按照上海一開始的規劃，張江要等到1994年才會啟動，
但計畫趕不上變化，
1992年D老爺子南巡途中，路過上海，提出【發展科創】的口號，
於是張江不得不提前問世，屬於趕鴨子上架系列。
因為啟動很倉促，市政府也沒給多少錢，張江開發公司起手牌很差，
當其他三個類股已經略有起色時，張江依然是一片大農田，
這就是羅氏第一眼就差點被勸退的原因。
03
接待完羅氏，吳承璘回去後就開始修建龍東大道，
市裡給的1億啟動資金很快耗盡，之後該怎麼辦？
吳承璘情急之下，給上海副市長寫了封信，
裡面陳述張江建設的困難，並希望能用土地去銀行抵押，拿到貸款。
而1993年這個時間點非常敏感，
當時宏觀經濟過熱，高層出台調控政策，要求限制貸款規模，海南等地的房地產，就是此時破裂的。
所以吳承璘寫完信後，自己心裡也覺得沒底，
但他沒想到的是，領導們看到信後，很快寫下批示，要求幾個銀行主要領導，支援張江的工作。
不久後，中國銀行、工商銀行、農業銀行、交通銀行的浦東分行行長，輪番來到張江拜訪，
每家銀行都同意批下5000萬貸款，條件是以0.5平方公里土地為抵押。
帳本上多出2億元資金後，張江總算被救活了。
吳承璘也鬆了口氣，轉身便投入到龍東大道的建設中，
這中間還穿插著一個有趣的小故事，
張江一開始規劃面積是17平方公里，核心區域是4平方公里，
為什麼吳承璘只抵押了2平方公里，剩下的2平方公里去那了？
答案是，張江在最初開發時，以極低的低價租給了別人。
這事發生在吳承璘來之前，
他來之後發現，幾家拿地的公司並沒有動靜，連一鏟子土都沒有挖，明擺著是來囤積土地的。
所以吳承璘一氣之下，說按照法律，拿到土地後不動土不招商的，政府可以依法收回，
雖然這看起來草率，但實在是因為張江起步區土地太少，只有4平方公里，
現在一半都是閒置的，機會成本太大。
收回土地過程中，張江也遇到過很多困難，
因為其中一家拿地的公司，有外商背景，是加拿大前總理女兒老公的公司，
張江提出要求後，外商公司開始告狀，最後一路告倒最高層，
據說加拿大總理訪華時，還專門提到了此時。
批示一層層壓下來後，張江壓力很大，
雙方重新坐回談判桌，花了整整一下午重新談條件，
最後的方案是，地價從原本的12美金/平提高到23美金，張江幫忙招商，此事就此告一段落。
吳承璘後來也說，自己得罪了不少人，但他並不後悔。
1994年5月份，羅氏的威廉·凱樂第二次來考察時，張江交上了一份完美的答卷。
一條嶄新的龍東大道貫穿東西，連接著張江最核心的土地，和半年前天差地別。
這完全超出了威廉·凱樂的想像，
要知道，同樣的項目放在國外，半年可能連規劃都做不好，完全落地可能需要幾年才行，
結果張江半年就做好了？
見面後，威廉·凱樂很快同意在此建廠，和張江操盤手建立了小小的友誼。
他從羅氏離職後，也長期居住在上海，
開了一家諮詢服務公司，幫海外醫藥公司辦理進入中國的手續，
同時，他也成為張江集團一家子公司的副總經理，為本地生物醫藥產業的發展進言獻策，
正因為他有這樣的貢獻，後來被頒發了一個榮譽市民的稱號，
直到2014年他才回到瑞典老家。
在這期間，張江逐漸壯大，地盤逐年擴張，
從一開始的吊車尾，之後上市融資，逐漸成為高新區之一，
後來又誕生出大張江的概念。
是上海最響亮的一張名片。
張江的半導體，生物醫藥產業，目前在國內獨領風騷，
但這些多是TO B的生意，一開始大家關注度並不高，過去大家關注的都是網際網路，
所以才會有很多人認為，上海跑落後深圳、北京和杭州。
直到貿易戰後，晶片被卡脖子，大家才猛然發現，
上海半導體產值佔全國的1/5，龍頭企業雲集，是最有希望突破封鎖的一支先鋒軍。
最近幾年晶片公司爆發後，股價一飛衝天，
以前很多坐冷板凳的工程師，財富量級也上了一個台階，自然會誕生出買豪宅的需求。
回到1999年，當時張江還沒通地鐵，依然很荒涼，房價大概2000-3000/平，很多人覺得貴。
可時間來到2026年，這些房子大多翻了十幾倍，張江也因此成為上海漲幅最高的區域。
投資大城市，投資科創新城，擠入富人堆。 (達叔買房)