5月23日，深圳兩個豪宅項目同日“日光”。
位於深圳灣的中信城開信悅灣，78套總價5150萬元起的大平層半小時售罄，而519平米頂樓複式備案單價達39.86萬元/平米，總價超2億元；寶安中心區的深圳觀潮，40套總價2600萬元起的房源線上直接賣光。到了5月下旬，深圳新房市場仍在出現“日光碟”，這在過去一段時間並不多見。
二手房市場的變化同樣明顯。一套兩年前以1130萬元買入的深圳灣房子，5月11日以1310萬元成交，業主持有兩年賺了180萬元；另一套同為深圳灣某小區的房子，近期以2450萬元成交，較兩個月前同小區同戶型的成交價高出112萬元。
價格變化之外，成交節奏也在加快。據深圳房客會統計，4·29深圳新政落地僅半個月，深圳灣已成交15套二手房，環比增長50%，創下今年同期新高。市場情緒也隨之轉變：此前觀望的買家開始重新進場，部分熱門房源甚至出現競價；賣房業主的心態則明顯轉強，議價空間進一步縮小。
這些變化都在指向同一個事實：今年深圳樓市的熱度，並沒有止步於3、4月的“小陽春”，而是在4月底政策出台後延續到了5月，而且率先體現在核心區域、優質資產和改善型產品上。
01. 新政接力“小陽春”，核心區域率先升溫
4月29日晚，深圳市住房和建設局印發《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》，核心調整包括定向放寬福田、南山、寶安新安等區域的購房資格，以及上調公積金貸款額度。其中，持有效深圳居住證的非深戶家庭，可在上述核心區直接購買1套商品住房；多種情形疊加後，家庭公積金最高可貸351萬元。
新政出台時，深圳樓市已處於復甦軌道。據深圳市房地產業協會資料，2026年3月深圳一、二手住宅網簽總量為7898套，環比上漲117%，創近11個月新高；4月網簽總量進一步升至9044套，環比上漲15%，時隔12個月重回9000套以上。新政把在3、4月積累起來的回暖情緒延續到了5月，並進一步放大了核心區域的熱度。
樂有家研究中心資料顯示，5月1日至5月27日，深圳全市一、二手住宅累計網簽8976套，其中一手住宅3970套，二手住宅5006套。該機構認為，新政落地後，深圳新房改善及豪宅項目成交活躍，二手房市場也持續高位運行，在政策效應和資產配置需求共同推動下，市場信心繼續修復。
不過，這一輪政策效應並非平均分佈。受益最明顯的，是南山、福田、寶安中心等限購放鬆的核心區域；而光明、龍崗等次熱點及外圍類股，更多感受到的是公積金政策、市場情緒修復以及核心區熱度外溢帶來的間接帶動。其中，核心區域的變化最為直觀。
除了5月23日的雙“日光碟”外，深圳灣等核心片區的二手房也在同步升溫。深圳房客會向騰訊新聞《潛望》提供的片區成交監測資料顯示，自4·29新政落地至5月23日，南山區熱門小區二手房成交量達到143套，寶安熱門小區成交約77套。新政落地後，南山、寶安等核心區域部分低價“筍盤”被市場快速消化，熱門小區成交價出現不同程度微漲，漲幅在0.56%至13.55%之間，部分小區價格雖然仍處於調整階段，但跌幅較新政前已明顯縮小。深圳房客會表示，從價格表現看，核心區熱門改善型次新盤的成交價已基本走穩；但部分樓齡較老、以剛需客群為主的小區，目前仍主要依靠“以價換量”推動成交。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹也注意到，五一假期前後，深圳看房量和交易量較去年同期明顯增長，核心區表現尤其突出，部分“筍盤”被快速消化，業主心態較前期轉強。
成交回暖也在改變業主的報價心態。樂有家研究中心監測資料顯示，截至5月18日，深圳二手房業主上調報價的比例達到31%，較4月增加3個百分點，其中南山、寶安、龍華等區域變化較為明顯。核心區域業主心態率先轉強，購房者的議價空間持續縮小。
新房市場的熱度，同樣不只體現在核心區豪宅項目上。5月3日，光明區龍湖觀翠苑開盤，成為今年深圳第一個“日光碟”，距離4·29樓市新政落地僅4天。該項目行銷負責人向騰訊新聞《潛望》表示，一位原本已經回到湖北老家的購房者，得知項目要開盤，連夜自駕1000多公里趕回深圳選房，“房子開盤不到40分鐘就賣完了，連實體樣板房都被客戶當場買走了。”
但也並非所有區域的熱度都來自限購放鬆。上述項目負責人表示，對光明這類外圍改善項目而言，新政更直接的影響，一方面是公積金貸款額度上調降低了客戶月供壓力，另一方面則是政策出台後市場信心回暖，促使原本猶豫的購房者加快決策。
外圍市場的反饋也說明，深圳樓市並未出現“全城同步升溫”。一名深圳貝殼龍崗片區經紀人告訴騰訊新聞《潛望》，今年3月至5月，龍崗整體帶看量比去年增長了10%至20%，“說實話，龍崗並不是這次新政的主要受益區域。”在他看來，外圍類股的熱度更多體現在成交速度加快，而不是價格明顯反彈，“不是業主隨便漲價就有人接盤，而是價格接近市場價的房子，更容易賣出去。”
貝殼深圳研究院院長肖小平分析稱，深圳二手房市場通常以月成交5000套作為“榮枯線”。按照目前成交速度，5月深圳二手房成交量有可能衝到6000套。
02. 誰在買？剛需與改善仍是市場底盤
深圳樓市成交量節節攀升，究竟是誰在買？
把3月、4月、5月的購房者拆開來看，就會發現，撐起這一輪迴暖行情的並不是投資客，而是真實的居住需求。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向騰訊新聞《潛望》表示，這輪深圳樓市回暖主要撬動的是剛需和剛改群體。從二手房看，需求主要集中在中心區域的小戶型、學位房，以及外圍區域低總價房源；從新房看，則更多流向總價可控、產品力較強的改善樓盤。整體來看，當前市場的底盤仍然是“住”的需求，而不是“炒”的需求。
項目端的客戶結構，也印證了這一點。
據龍湖觀翠苑項目行銷負責人介紹，該項目客戶中，約70%是光明區本地的改善家庭，主要是從老房子、小戶型換到四房，提升居住品質；約25%來自南山、寶安等核心類股的外溢需求；另外約5%來自東莞等周邊城市。整體看，本地客仍是絕對主力，外地客只是邊際增量。大家的購房目的也以自住為主，純投資型買家非常少，更多是兼顧保值考量的自住型客戶。在付款方式上，也以按揭為主，全款客戶大約只佔15%。
這組客戶畫像，與一線經紀人的感受基本一致。樂有家福田區域總監劉剛告訴騰訊新聞《潛望》，福田區5月成交最活躍的，依然是學位房和兼顧自住屬性的核心區房源，買家最看重的仍然是通勤便利、教育資源和資產保值能力。
不過，這輪需求修復並不是全線同步的，而是呈現出比較明顯的結構分化。
根據樂有家研究中心資料，深圳在售二手房源中，總價500萬元以下的房源佔比接近57%，剛需和剛改群體仍是市場主力；成交方面，總價300萬元以下的房源佔比超過30%。與此同時，4月以來，購買力更強的客群開始積極入市，中高總價段的成交佔比持續上升。4·29新政後，總價1000萬元以上的二手房熱度也明顯提升。
李宇嘉將這種現象概括為“兩頭熱、中間弱”：一端是低總價剛需，一端是高總價改善，而傳統“賣舊買新”的中間置換鏈條還沒有完全打通。這也解釋了為什麼深圳樓市已經連續熱了三個月，卻還遠沒有到“全線普漲”的程度。
寶安新安的陳先生從去年12月掛牌出售一套大平層，半年一直未能成交。4月，他將掛牌價從2050萬元下調至1850萬元。新政出台後，他看中了置換的房子，為了盡快賣出，再降70萬，最終在5月24日以1780萬元成交。陳先生說，“雖然賣便宜了，但是我看中的房子不能等。”
另一剛需購房者周女士和男友在龍崗5月初以240萬購入一套88平方米的兩居室。周女士說，“公積金提額後壓力小了。現在價格比去年低一成，我覺得是時候上車了，不指望大漲，能安心住就行。”
深圳房客會也表示，南山、寶安中心等核心區域的次新熱盤及豪宅，同樣以改善自住需求為主。
03. 外地客來了，但尚未成為主流
4·29新政最具有突破性的一點是：持有效深圳居住證即可在福田、南山和寶安新安範圍內購買1套商品住房。這為長期在深圳工作生活，但此前因社保、個稅等條件受限的人群來說，打開在深圳的買房入口。
據樂有家一線經紀人反饋，五一期間，來自浙江、瀋陽、長沙等地的外地客諮詢和成交明顯增多。劉剛向騰訊新聞《潛望》分享了幾個典型案例：一位在東莞經營企業的客戶，此前已在深圳買過兩套公寓，受限購制約無法再置業，新政後迅速在福田中心區購置了一套新房；一位廣州客戶長期雙城通勤，此前因沒有深圳社保，只能關注深圳外圍類股，新政落地後，迅速將看房區域切回福田，不到半個月就完成了選房和下定，不僅結束了雙城通勤的問題，也解決了小孩上學問題；還有一位來自山東的家長，因孩子畢業後計畫來深圳發展，專程從老家趕到深圳，在香蜜湖為孩子買了一套兼具自住和學位功能的房子，“買完就回去了”。
香港買家也值得關注。
深圳福田核心區的卓越縵悅項目，據大公報報導，231套房源售出約60%，其中香港客戶佔30%，約70套房源被港人買走。該項目距離皇崗口岸、福田高鐵站僅1公里，福田高鐵站到香港西九龍僅需14分鐘，深港雙城通勤的便利性，成為吸引港人來深圳置業的重要支撐。一位福田一線經紀人介紹道：“他們本身就有需求，以後是要自己住的。”此外，據公開報導，5月21日，位於龍華民治街道的高端項目中海雲頌玖章，也迎來大型港人看房團實地考察。
儘管深圳豪宅單價普遍在10萬元—20萬元/平方米，但與香港頂級豪宅相比仍具有價格優勢，這也是港人前來深圳置業的重要原因之一。多位經紀人提到，香港買家更偏好臨近口岸、通勤便利、總價相對友好的項目，需求多來自雙城生活、教育安排、養老準備或低總價資產配置。
不過，外地購買力的進入目前更多仍呈現個案和局部特徵，尚未形成大規模趨勢。美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出，限購政策放鬆後，外地客戶的諮詢量和成交量確實有所上升，但整體升幅在她所在機構“不算特別明顯”，也沒有大到足以主導深圳樓市。真正決定深圳樓市能否持續修復的，依然是本地剛需、剛改和改善需求。
樂有家研究中心負責人也表示，新政落地的這波行情，主體仍然是深圳本地常住人口的真實居住需求，尤其是那些社保記錄不連續、但實際在深圳穩定居住就業的“新市民”群體。將居住證持有者納入購房資格並取消社保年限要求，直接支援了這一群體的住房需求。
04. AI造富？一個被放大的“情緒變數”
隨著深圳核心區豪宅和高總價房源成交活躍，關於“AI造富帶火深圳樓市”的討論也開始升溫。
國際頂級投行瑞銀集團在5月13日發佈研報指出，AI、算力及高端製造業的利潤爆發，正成為一線城市房價走穩的關鍵動力。瑞銀分析師John Lam團隊測算，工業企業利潤與一線城市房價的歷史相關係數高達0.63，以深圳為代表的“AI產業鏈重鎮”，其高端購買力正獲得堅實的產業支撐。報告明確判斷：這一輪一線城市樓市的修復邏輯，已不再是“政策驅動”，而是“AI產業鏈利潤驅動”。
肖小平向騰訊新聞《潛望》表示，這也能在一定程度上解釋，為何深圳1000萬元以上總價段的成交佔比，會從2025年一季度的8%快速升至2026年一季度的16%。“高品質的新國標盤出現，激發了高淨值人群的置業需求，這個現象非常明顯。”在她看來，雖然這部分人群佔比很小，但他們的入市動作確實容易對周邊觀望者形成帶動效應。她還分享了一個案例：一位從事期貨交易的客戶，在買下龍華一套新房後，又帶動多位親友跟隨下單。“在深圳這樣資訊傳播速度快，市場體量相對小的城市，少量高淨值客群的真實成交，往往也會放大市場情緒。”
不過，多位行業人士認為，這種影響更多隻是邊際變數。
李宇嘉直言，“AI造富這種買家確實有，但更多是個案。”原因很簡單，AI本身是資本和人才高度集中的行業，真正能迅速轉化為大規模住房購買力的人群，並沒有輿論想像中那麼大。也就是說，AI財富效應或許能解釋一部分高端改善需求的回暖，卻不足以支撐深圳樓市過去三個月的整體熱度。
從市場結構看，這一點也能得到印證：當前深圳樓市的底盤依然是剛需和剛改，改善需求只是剛剛抬頭。真正起決定作用的，仍是政策鬆綁、交易成本下降、價格經過前期調整後重新與購買力匹配，以及優質產品和核心資產的流動性率先恢復。
“AI造富論”更像是一個被放大的“情緒變數”，而不是推動深圳樓市回暖的核心引擎。
05. 回暖能走多遠？
經歷了3-5月樓市熱度回暖，深圳樓市下一步怎麼走，仍然是市場最關心的問題。
多位行業人士的判斷仍然偏謹慎，但一個較為一致的觀點是：6、7月屬於傳統淡季，市場熱度大機率會邊際回落，但再度出現持續大幅下跌的機率已經明顯降低。
李宇嘉指出，目前購房者、業主和開發商的預期已趨於穩定。經歷前期快速下跌後，風險出清告一段落，因恐慌式拋盤的投資客明顯減少，買家也不再一味壓價。同時，房價在經歷調整後已降至階段性低位，與居民購房能力的適配性明顯提升。此外，新房供應體量則處於相對低位，低於合理的拆遷置換及換房總需求。因此，儘管後續交易熱度可能有所回落，但成交量仍具韌性，價格平穩運行的特徵會更加突出。
在他看來，判斷樓市是否觸底走穩，有兩個更值得觀察的指標：一是二手房掛牌量是否觸頂回落，二是掛牌價和實際成交價之間的調價空間是否繼續收縮。從5月的情況看，深圳二手房掛牌量並未像往年那樣快速攀升，這本身就是一個相對積極的訊號。
政策對購買力的支撐，也正在從情緒層面轉化為實質性的交易能力。深圳市住房公積金管理中心資料顯示，新政實施至5月17日，累計受理公積金貸款2335筆、金額36億元，日均受理筆數較新政前增長64%。5月前半月，使用公積金貸款的客戶佔比明顯上升。這說明，4·29新政不僅提振了市場情緒，也實實在在地降低了購房者的月供成本。
貝殼深圳研究院院長肖小平也認為，當前深圳樓市市場情緒飽滿，6月大機率仍將延續恢復態勢。多位一線經紀人基於各自片區成交資料及業主、看房客戶心態分析也認為，6月市場仍有望保持恢復趨勢，只是修復幅度未必會很大。
不過，多位行業人士也提醒，眼下深圳樓市最清晰的特徵仍然是 “結構性修復”：成交恢復快於價格修復，核心區回暖快於外圍區域，優質資產強於普通房源。區域上核心熱、外圍冷；客群上改善積極、剛需謹慎；房源上“好房子”受追捧，老舊存量房的去化壓力仍在。
也就是說，深圳樓市的這輪迴暖是真實的，但並非全面回暖，而是典型的結構性修復。“這輪修復遠未到全面反轉的程度，但至少，市場最差的時候，大機率已經過去了。” (騰訊財經)