曾經風頭無兩的香港豪門，如今正在滑向懸崖。
5月27日，新世界發展第三次宣佈延期付息，涉及34億美元永續債。
這已經是2025年5月以來的第三次了。從法律上說，遞延付息不算違約，但一個地產豪門連續三次說“錢我先不給了”，這個訊號，正常人還是看得懂的。
資本市場直接拿腳投票。新世界股價一度跌超10%，如今已在8港元附近徘徊，到了歷史最低點。
所有人都在問：鄭氏家族，是不是真的沒錢了？
答案是：手頭真的很緊。
截至2025年12月底，新世界總債務約1443億港元，淨負債率高達59.7%。地產行業的警戒線通常是40%，新世界已經遠遠超標。
更讓人捏把汗的是，集團手頭現金只有215億港元，連總債務的15%都覆蓋不了。主營業務賺的錢，連付利息都不夠。經營活動現金流淨額只有23.2億港元，而同期利息支出是29.6億。
虧損也在繼續。2024財年虧了近197億港元，是近20年來首次年度虧損；2025財年虧損進一步擴大；2026上半財年收入腰斬，依然沒緩過來。
每股資產淨值從2021年的30多港元跌到了20港元以下。
過去幾十年，香港地產商靠的是高槓桿、快周轉，等著資產漲價。這套打法在市場上升期無往不利，但如今利率高、樓市冷、商業物業貶值，模式徹底失靈了。
更糟的是，新世界踩錯了節奏。過去幾年高價拿地，地還沒開發完，市場價先跌了。借錢拿地的成本居高不下，回款卻跟不上。
橫向對比更扎心：新鴻基負債率15.1%，恆基約21%，長實低至5%，而新世界接近60%，是名副其實的“槓桿之王”。公司近期高息融資的票息高達7%至9%，而同行只有3%到5%。
面對千億債務，鄭氏家族開始全面變賣家產。
宣佈第三次延期付息當天，就傳出洽談出售中環擺花街商業地塊，售價約10億港元。杯水車薪，但足以說明急迫程度。
5月初，周大福建立以16.1億元人民幣賣掉湖南長瀏高速100%股權，還附帶承擔原有21億元銀行借款，這已經是折價割肉了。
此外，三家香港豪華酒店（君悅、萬麗海景、九龍凱悅）50%股權正在洽談，估值約156億港元；上海淮海中路K11寫字樓以28.5億元掛牌；連瑰麗酒店集團據說也被評估過出售可能性。
還有之前鄭家和黑石集團那場談判，同樣引人關注。
2026年1月，黑石計畫以25億美元入股，試圖成為最大單一股東。消息一出，新世界股價月內漲超60%。
當時談判的核心矛盾是：黑石想要實際控制權，可鄭氏家族對此態度十分堅決。
到了5月13日，由於鄭家拒絕交出控制權，這筆約40億美元的交易正式告吹。
但鄭家並沒有放棄引資。他們仍在接觸對控股權訴求較低的投資方，同時也在評估自己注資約312億港元，如果最終選擇供股，鄭家自己需掏出約140億港元來保住控股權。
局勢很嚴峻，但也不是完全沒牌。
管理層推出了“七大減債措施”：包括加快資產銷售、降低資本開支、暫停配息等等。
而且，香港樓市也在回暖，今年以來銷售連同車位已突破200億港元；上海豪宅項目半月賣了18億元。
在內地，新世界的土地儲備集中在長三角和大灣區，深圳西麗舊改預計今年國慶推出，龍崗項目也實現了首開銷售。
但是，集團目前超過54%的資產都已經拿去抵押了。借新還舊能拖多久，終究是個繞不過去的問題。
幾十年來，李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤四大家族壟斷著香港地產。
但今天，分化已經開始了。長實、新鴻基、恆基靠著低負債和穩健經營穿越周期，只有鄭氏家族因為高槓桿和激進擴張，率先站在了懸崖邊上。
鄭裕彤一手打下的商業帝國，還能不能扛過去？
答案或許很快就會揭曉。 (商聞)