01.
世界盃第三站，在美國洛杉磯，世界第三大城市圈，華人很喜歡來的地方。
只統計狹義的【洛杉磯縣】。
2024年人口975萬，其中50萬是華裔，佔比5%
洛杉磯縣是什麼概念？
和國內的縣有什麼區別？
在美國，加利福尼亞州，類似於省的概念。
下面有58個縣，這類似於國內【市】的概念。
大洛杉磯城市群，包括5個縣，洛杉磯縣只是其一。
【洛杉磯縣】下面一共有88個市，每個市都是一個行政單位，有部分自主管理權。
外國的市，類似於國內【市轄區、縣級市】的概念。
真正的洛杉磯市，其實只有380萬人，1200平方公里。
大概相當於上海外環以內人口的1/3，面積的2倍。
也就是說。
洛杉磯市人口密度（3180人/平方公里），只有上海外環人口密度（1.71 萬人/ 平方公里）的1/5。
從地圖上也能看出來。
洛杉磯地區，屬於終極攤大餅模式。
90%以上都是二層獨棟別墅。
只在幾個核心地帶，才能看到十幾棟寫字樓，CBD。
這樣的好處是，家家戶戶活動空間很大，有車庫、泳池、大院子。
壞處就是通勤時間長，公共交通指望不上。
這就是為什麼在洛杉磯上班，必須開車的原因。
攤大餅模式，在學術界往往是負面案例。
上海交大陸銘教授，最推崇高密度居住，批判最多的就是攤大餅。
認為這樣會導致公共產品的成本，無法被分攤，效率也無法提高。
難道洛杉磯的操盤手，不懂這一點？
其實不是的，2024年洛杉磯規劃局局長（文斯·貝爾托尼），接受媒體採訪時說：
為瞭解決居住問題，操盤手一直想修建高樓，多蓋房子。
但很多民眾對此表示反對。
認為這會破壞自己社區的風格，也會導致房價下跌。
前者可能只是個藉口，後者才是根本原因。
洛杉磯官方檔案，也經常把房價上漲的原因，歸咎於民眾的反對房價下跌。
甚至牛津大學某篇論文，也寫過類似的故事。
題目叫做《社區保衛者：參與式政治與美國住房危機》。
大意是有能力、有意願參與地方管理的居民，多是有房子的白人。
他們往往會反對新建房屋，核心動機就是【保護資產價格】。
若是放在東大，操盤手想蓋新房子，那裡會這麼麻煩？
這就是底層邏輯的不同。
02.
再講一個例子。
1970-1980年期間，洛杉磯地區人口湧入，房價飆升。
資產價格升高當然是好事，但美國有房產稅，房價越高，每年交的稅也越多。
所以當時很多人發現，工資漲幅，跟不上房產稅的漲幅。
再這麼漲下去，自己就不得不賣掉房子，去別地居住。
所以1978年前後，加州的人們團結起來，聯合要求修改規定。
最後操盤手妥協了。
把平均稅率，從2.67%降低到1%。
把資產的計稅基礎，鎖定在那一刻，之後每年漲幅不能超過2%。
除非房子經過大修，或是賣出。
這就是美國大名鼎鼎的13號法案，被認為是民眾參與公共治理的正面典型。
當然，也有人說這是在照顧前人，給後人上壓力。
因為拉長時間來看，房價漲幅肯定會超過年化2%。
這意味著持有時間越長，房產稅的【有效比例】會越低，佔得便宜越多。
比如2003 年，巴菲特公開了自己的房產稅帳單：
他在內布拉斯加州【奧馬哈】一棟50 萬美元的房子，每年交稅$14,410（稅率 2.9%）。
他在加州一棟400 萬美元的房子，每年交稅$2,264（稅率 0.056%）。
之所以後者價格高，但交稅低，就是因為買的時間早，且一直沒出手。
所以你能看到，這些年來，洛杉磯地區房屋的換手率越來越低。
1977-78 年，房產售出率為 16%。
到 2014-15 年度，這一比例已下降至僅 5%。
越是高價房，越是有【內部傳承】的趨勢，根本不會進入市場流通。
這樣就不會重新計算房產稅，操盤手也是允許的。
這在學術界叫做【鎖定現象】。
是加州房價上漲的原因之一，也是壓在年輕人頭上的一座大山。
除此之外，13號法案還有什麼後果？
學術界曾做過研究。
發現1978年13號法案落地後，洛杉磯房產稅直接腰斬，無法覆蓋公共開支。
之後，操盤手想出另外一辦法：
就是減少住宅的供應，增加商業地產的供應，去收商業的銷售稅。
這又進一步推動了房價上漲。
03.
上面提到的鎖定，鎖的是稅率。
除此之外，美國人這幾年還在鎖【利率】。
2008年金融危機後，美國為了救市，把基準利率幹到0%，房貸隨之下降至3-5%左右。
美國人買房子，大多選擇的是固定利率。
這意味著，只要在低利率條件下貸款買房，不進行置換操作，就能一直保持低息環境。
時間來到2021年，聯準會再次大降息。
很多家庭有過一次【置換貸款】的操作。
就是把以前高息貸款還掉，然後拿到2-3%的貸款，繼續鎖定低息環境。
後面聯準會暴力加息，房貸利率目前超過6%。
按理說加息會導致貸款壓力上漲，房價應該下跌才對。
但是看資料，美國房價指數，最近幾年不降反升，不斷創新高。
這是為什麼？
原因之一，就是鎖【利率】。
以前買房子的家庭，為了繼續保持低息環境，根本不賣房，市場流通量非常少。
明白這兩點後，你就知道，現在在美國買房，不是個好時間點。
別人一直持有房子，是因為他的貸款利息低，或是房產稅比例低，還能傳給孩子。
你現在去買新房，利息超過6%，每年房產稅是現價的1%，這些成本會吃掉大部分收益。
根本就不是一筆帳。
從這兩個案例中，你也能看到：
美國資本的力量，民間的力量非常強。
能夠實現部分社區自治，也能改變地方操盤手的行為。
之前有學者發現。
越是高檔的社區，房產價值越高，人們的話語權也越高，有能力去保持資產價格。
所以這裡的高層建築也是最少的，大部分都是【低密度】的獨棟別墅。
減少供應，才能保持價格，這是一條規律。
那洛杉磯地區，房價是什麼水平？和上海比起來誰更高？
【洛杉磯縣】成交中位數是94萬美金。
【洛杉磯市】成交中位數是105萬美金。
如果是【比佛利山莊】，這樣世界級富人區，成交中位數是600萬美金，4000萬人民幣。
大概是上海內環，中高級豪宅的價格。
不過，不能只看洛杉磯陽光的一面，還得看到陰影的一面。
洛杉磯市中心，也有很多混亂地帶，遍地都是癮君子，警察都不願意管。
所以很多比佛利山莊的有錢人，為了保持低調，出門不被人盯上。
他們不喜歡開超級跑車，頂多是開特斯拉、寶馬以及一些日系車。
另外一點，還要看普通人的收入。
numbeo的資料，洛杉磯稅後平均收入是2.8萬人民幣，大概4000-5000美元。
這個收入放在洛杉磯，生活質量如何？
根據numbeo的資料，市中心租房2000-2500美元。
吃飯方面，如果外面就餐，一頓便宜單人餐170人民幣，20-30美元。
完全自己做飯，一家三口人花費1000美元足夠。
折算下來，每天伙食費是33美元，購買力充足。
肉蛋奶、蔬菜、牛奶、水果都能覆蓋。
總之，如果一家人在洛杉磯生活，月收入低於4000美元，生活也不容易。
如果是國內跑過去打工的，情況未必有想像中好。
不會英語，只能在華人區打工，比如餐廳後廚，倉庫分揀之類的，註定會被壓低工資。
月薪2000-3000美元是常態。
如果會英語，能到更大的池子裡找工作，工資會高一些。
但大多也就是4000-5000美元。
大部分人過去，其實就是換了個地方搬磚，是根本買不起房的。
洛杉磯，世界級大城市，買不起房，都是正常現象。
有房者，比無房者更富裕，更有話語權，也是正常現象。 (達叔買房)