進入2026年年中節點，上海二手房市場交出一份打破過往周期規律的半年成績單。來自上海市房地產交易中心網簽資料與克而瑞CRIC行業監測資料交叉驗證顯示，上半年上海二手房累計網簽成交14.7萬套，較2022-2025年同期的5.68萬套、9.51萬套、10.89萬套、13.01萬套穩步攀升，同比漲幅約13%，刷新近五年上半年成交紀錄。不同於此前幾輪短暫回暖，本輪行情呈現成交高位延續、房價溫和修復、庫存持續走低、置換鏈條打通四大標誌性變化，上海樓市正式完成從“以價換量”向“量價齊穩”的模式切換。
行情破周期：超長小陽春上演，淡季徹底告別降溫魔咒
往年上海樓市素有“3月沖高、4月回落、6月進入傳統淡季”的固有規律，但2026年上半年徹底打破這一行業慣性，走出一輪韌性極強的超長小陽春行情。
月度成交資料表現極具辨識度：3月二手房網簽成交31216套，一舉站上3萬套活躍門檻，創下近五年單月成交峰值；4月成交2.87萬套、5月成交2.8萬套，連續兩個月穩固在2.8萬套高位區間；即便步入高溫與節假日疊加的6月，網簽量依舊達到2.51萬套，同比上漲21%。一季度受春節影響，2月僅成交11467套，並未拖累整體大盤，1-5月累計成交規模遠超去年同期。
克而瑞分析指出，本輪行情的核心支撐並非短期炒作情緒，而是積壓多年的剛需與改善需求，在政策紅利與房價觸底的雙重作用下有序釋放。以往小陽春多依靠短期看房熱潮驅動，而今年4-6月熱度平穩維繫，說明市場回暖擁有紮實的真實購房需求底盤，屬於內生性修復。
供需兩端拐點顯現：房價止跌連漲四月，房東惜售取代恐慌拋盤
相較於成交量的火熱，價格與房源供給端的轉向，更能印證市場走穩的真實性。
1. 房價結構性溫和上行，全域普漲並未出現
從成交均價走勢來看，上海二手房均價走出“先抑後揚”的修復曲線：1-3月均價階段性調整，4月開始觸底回升，5月克而瑞監測成交均價達到34201元/㎡，環比上漲1.36%；全市網簽口徑均價升至35972元/㎡，環比漲幅1.98%。
對照國家統計局70城房價指數，上海自2026年2月起二手房價格環比由跌轉漲，截至5月已實現連續四個月上行。本輪上漲具備鮮明結構性特徵：內環核心心類股、優質次新房、配套成熟學區房率先回暖，房東議價讓利空間大幅縮小；遠郊非核心類股仍處於價格調整階段，並未出現全域普漲行情。
2. 掛牌量持續去化，業主心態完成根本性轉變
供給端的收縮成為托底房價的關鍵因素。2026年初上海二手房掛牌存量為33.6萬套，至5月底已回落至30萬套出頭，掛牌房源較去年同期減少超7萬套，同比降幅接近20%。
市場心態發生本質逆轉：此前行業普遍的恐慌降價拋售現象大幅減少，不少優質房源選擇撤牌轉出租，房東從被動割價賣房轉向惜售觀望，買賣雙方博弈從單邊買方市場，逐步走向雙向平衡。業內機構測算，當前上海真實可售有效庫存僅約10.3萬套，正式進入庫存去化周期，申萬宏源研判，低庫存環境將持續為房價穩定性提供支撐。
區域格局分化加劇：浦東寶山閔行領跑成交，內外環熱度冷暖分明
上海樓市類股分化在本輪復甦中進一步放大，呈現“成交梯隊分明、價格高地穩固、內外環行情錯位”的特點。
1. 成交榜：浦東穩居壓艙石，寶山閔行緊隨其後
1-5月全市二手房成交套數排行清晰劃分梯隊：浦東新區以26369套遙遙領先，依託海量房源與多元化產品供給，持續擔當市場基本盤；寶山區13181套、閔行區12278套分列二三位；嘉定、松江分別成交8751套、8664套；黃浦等核心城區因房源總量有限，成交規模偏低，黃浦區1-5月成交1862套，崇明成交2865套。
2. 熱度差：外環內改善爆發，遠郊後勁邊際走弱
受年初外環內限購最佳化政策刺激，內環至外環間的改善需求全面啟動，靜安、徐匯、長寧等中心城區次新房成交火熱，教育、醫療、商業配套的稀缺價值持續凸顯。而外環外類股僅在一季度迎來短期放量，二季度熱度逐步降溫，僅臨港祝橋、萬祥等少數類股有局部亮點，整體穩定性遠不及外環內。
3. 價格梯隊固化：核心區抗跌性拉滿，遠郊仍處調整
價格維度差距進一步拉大：黃浦、徐匯、靜安、長寧穩居全市房價第一梯隊，黃浦區二手房成交均價高達79570元/㎡，套均價737.83萬元，是上海豪宅標竿；徐匯均價62166元/㎡，套均價454.96萬元；靜安區均價46919元/㎡。上述核心區域從前期高點的跌幅僅6%-12%；反觀金山、崇明等遠郊類股，均價仍維持在1萬元/㎡上下，部分類股房價較高點近乎腰斬；浦東全域均價也從8.9萬元回落至6.2萬元，調整幅度顯著。7月新房資料同樣印證分化：黃浦新房均價187027元/㎡領跑全市，閔行環比上漲1.2%漲幅居前，長寧環比下跌4.72%。
置業結構迭代：剛需築牢底盤500-800萬改善段成為增長主力
本輪市場回暖不再由剛需單一驅動，“剛需打底、改善接力、置換循環打通”成為全新成交結構特徵，上海存量房置換鏈條正式運轉起來。
1. 中小戶型仍是流通基本盤
從面積段來看，1-5月70-90㎡房源成交28491套，50㎡以下小戶型成交28161套，50-70㎡房源成交27961套，三類中小戶型合計佔據成交主力，支撐剛需置業基本盤；110㎡以上大戶型成交規模穩步提升，改善需求佔比持續擴容。
2. 置換正循環形成：低價房源去化帶動中端改善入市
總價段變化最具風向標意義：300萬元以下剛需房源成交量環比小幅下滑2.6%，而500-800萬元主流改善區間5月成交量環比大漲9.3%，成為增長最快的細分賽道。
這一變化離不開兩大政策抓手：一是上海試點收購400萬以下、70㎡以記憶體量二手房用作保租房，為剛需房東打通退出通道，穩定低端房源預期；二是“賣舊買新”置換鏈路被啟動，一套低總價老房成交，通常能帶動1-2筆向上置換需求，資金逐步流向核心區品質次新房，形成良性置業循環。
政策紅利落地：滬七條從資格、資金、成本多維撬動需求
2026年2月25日落地的上海樓市“滬七條”新政，是本輪市場回暖的核心催化劑，從購房資格、貸款資金、持有成本三方面全方位降低置業門檻：
- 限購鬆綁：非滬籍人士購買外環內住房，社保個稅繳納年限由3年縮減至1年，釋放新市民首置需求；
- 公積金提額：首套房公積金單人最高貸款額度從160萬上調至240萬，疊加多子女家庭、綠色建築上浮後最高可達324萬，大幅降低置換資金壓力；
- 房產稅減負：滬籍成年子女購置家庭唯一住房可暫免房產稅，利多本地家庭升級置業。
政策精準覆蓋新市民首置、常住人群增購、滬籍家庭置換三大客群，為市場回暖提供了長效托底。
下半年展望：淡季回落有限結構性行情延續，不同群體置業指南出爐
多家機構聯合研判，2026年下半年上海二手房市場將維持謹慎樂觀、韌性延續、分化加劇的態勢，傳統6-8月淡季成交回落幅度有限，全年回暖大趨勢不會逆轉。
支撐市場的利多邏輯
- 低位庫存持續托底房價，房源供給收縮壓制大幅降價空間；
- “滬七條”政策紅利仍在持續釋放，公積金、限購最佳化的長尾效應顯現；
- 成交量與房價穩步回暖，持續修復市場觀望情緒與置業信心，觀望客群逐步入場。
需要正視的潛在挑戰
復甦處理程序中仍有不少制約因素不容忽視。季節性因素會讓月度成交節奏小幅放緩；類股、房源之間的分化會進一步拉大，全域普漲行情難以出現，優質資產與普通老破小、遠郊樓盤走勢將徹底分化。
分群體置業建議
- 剛需購房者：當前為全年優質上車窗口期，利率處於低位、政策寬鬆，軌交沿線配套成熟的浦東外環、閔行、寶山剛需類股可擇機入手，避開無配套遠郊樓盤規避貶值風險；
- 改善置換客群：依託當前高流動性盡快出手老舊房源，搶抓賣舊買新窗口期，優先佈局靜安、徐匯、長寧、浦東金橋等內環優質次新房；
- 掛牌售房業主：市場已從單邊買方市場轉為雙向博弈，切勿盲目大幅跳價惜售。核心區優質房源可穩住報價、適度小幅讓利；遠郊、老舊、配套薄弱房源仍需合理定價加速去化，後續去化壓力將持續加大；
- 長期資產持有者：上海樓市已全面回歸居住屬性，短期炒作空間縮小，核心地段優質房產具備長期保值能力，需拉長持有周期。
業內總結，2026年是上海樓市底部確認的關鍵年份。本輪復甦沒有狂熱暴漲，也沒有深度下行，市場在供需、政策、情緒的多重作用下找到全新平衡點，確定性成為當下樓市最大的價值。 (上海樂居)