7月已至，下半年的大戲也正式開始了，對於房地產市場的討論，一直沒有停止過。
一看到最新發佈的百城二手房資料，市場馬上分成了兩種觀點：一部分人認為這是“全部下跌”的訊號，於是斷定樓市已經完全降溫了；另一部分人則抓住其中少數幾個上漲的城市，大聲宣佈“樓市回暖拐點來臨”。
其實作為一直關心市場的朋友們來說，我認為：不要激動了，大體的趨勢還是下跌通道，但是幅度在結構上進行著調整。
目前市場還沒有到“一錘定音”之時，更不用說全面復甦了。
01、整體承壓：下行是主旋律，跌幅在擴大
下面就是宏觀的資料了。
據中指研究院的資料，在6月的時候，百城二手住宅均價為每平方米12639元，環比下降了0.42%。另外，該跌幅比上個月還要擴大了0.04個百分點。
是什麼意思呢？從一線城市到三線四線城市，所有的能級城市都出現了下跌，並且跌幅也比上個月更大了。
可以清楚地看出，市場的主要基調仍然是“以價換量”，即房價下降的趨勢並沒有改變。很多城市為了促成交易，只好繼續讓利。
02、結構分化：少數“逆行者”的訊號意義
大盤雖然在跌，但是也不能一概而論。
在一百個城市的房價中，有12個城市二手房的價格環比上升了，另外88個城市仍然處於下降狀態。這樣分化的現象就是目前樓市的真實寫照。
一線城市的亮點是：
①上海：
環比上漲了0.1個百分點。但是要警惕的是，和五月份相比，現在的漲幅已經明顯縮小了。
進入傳統的淡季之後，上海二手房交易量由五月的28023套下降到現在的25158套，下降幅度為10.2%。
但是成交量環比下降的同時，也比去年同期還要好一些，再加上掛牌量減少了，所以市場的信心還是不錯的，並沒有導致房價出現大的波動。
②深圳：
具有很強的象徵意義。5月份繼續下跌，6月份卻出現了逆市上漲的情況，漲幅為0.03%。
這其中很大一部分原因是4月底樓市放鬆政策的影響持續發酵，並且已經顯現出來，政策托底的效果非常明顯。
主要觀點是：
上漲的很少，下跌的很多。而且很多城市的跌幅都很大。廈門下跌了1%以上，佛山、蘭州下跌了0.7%以上，長春和南京也接近0.6%的跌幅。
缺少長久的人口和產業支撐的城市，其價格防線也就很難堅持下去了。
03、為什麼還有城市在漲？——政策與出清後的需求釋放
客觀地說，今年市場的表現已經比去年好很多了。
上個月，百城房價全部下跌，連一線城市的房價也沒有逃脫這個命運。今年能夠有12個城市的房價上漲，就表明了市場的韌性。
其背後的原因也很明了：
1.政策不斷加大力度：各地根據實際情況進行調控，放鬆限制措施，給市場注入了信心。
2.去年跌幅已經很大了：經過之前的深度調整之後，一些被壓抑的需求在今年得到了一定的釋放。
3.接近的成本：在某些城市中，經過價格調整之後，租金與月供之間的差距已經不大了，並且由於公積金政策的支援，也吸引了不少真正為了居住而來的購房者。
04、警惕“結構性行情”：這不是全面回暖
但是我們要說清楚的是，並不是所有的回暖，都意味著整個市場都在好轉！
目前就是徹頭徹尾的結構行情。
只有在重點城市的低總價好房才能賣得比較好。其他的房價段的二手房成交量也沒有大家想像中的那麼好。
給購房者的建議：
對於不在重點城市買房的人士來說，不要急於抄底。
市場底部到底在什麼地方，沒有人能夠給出確切的答案。多加觀察、有耐心地等待，比倉促進入市場要好很多。
對於重點城市購房者的朋友們來說，在看到有些業主開始“反價”的情況下，即使議價空間變小了，也千萬不要盲目跟著別人走。
上海房價上漲幅度減小，也就說明了市場的波動屬於正常現象。
買房的核心邏輯變了：
以前是閉著眼睛躺著就能贏的時代已經結束了。
以後買房最重要的考慮就是“你的收入穩定嗎？你有沒有能力承受住自己的負債”其次是房子本身可以升值的部分。
而且有一個非常明顯的趨勢：在購買低總價房子的人群當中，高首付的比例越來越大。
那麼這又意味著什麼呢？並不是人們不願意買房子，而是因為巨大的房貸壓力使人們不願意再去買了。
寧可選擇面積小一些、首付多出一些，也絕不能讓二三十年的負債感把人壓垮。
量力而行就是現在最好的“護身符”。市場在波動的時候，我們也應該調整好自己的風險承受能力。 (樓姐一談)