科技精英的財富積累與置業偏好，正深刻重塑深圳高端樓市與土地價值邏輯。
深圳豪宅市場正經歷一場由“科技新貴”引領的獨立行情。今年前6個月，深圳灣、前海等核心區千萬級豪宅頻現“日光”，6個頂豪項目開盤即罄。
多位受訪人士提到，高總價房源買家多來自晶片、人工智慧、半導體、智能製造等科創產業，創業者、相關企業高管成為主力，決策周期短、偏愛全款、追求“科技+生態”與通勤效率，購房邏輯迥異於傳統富豪。
這股強勁的購買力帶來的信心迅速傳導至土地市場。6月內，深圳三宗核心宅地接連以超高溢價成交。業內認為，房企敢於高價搶地，底氣正源於科技新貴集聚帶來的確定性需求。業內指出，AI、半導體等領域上市造富潮方興未艾，後續購買力仍將持續釋放，科技精英的財富積累與置業偏好，正深刻重塑深圳高端樓市與土地價值邏輯。
01. 科技新貴買爆豪宅
“6月有個客戶在深圳灣買下了一套4000多萬的二手豪宅。”在深圳南山區負責多家門店的資深經紀人楊曉（化名）向第一財經透露，“新政之後家裡多出一個名額，也沒怎麼要求帶看，就直接下手了。”
楊曉在5月份經手的另一個客戶出手也同樣豪爽。“客戶住在龍華，為了小孩上學要再買套學區房。”他告訴記者，4月份客戶提出了需求，看了下樓層和戶型圖就基本確定了，5月初就簽下了這套總價在千萬等級的學區房。
今年上半年，楊曉負責的三家深圳核心區中介門店創下了近6年來的最好成績，月均成交套數在10-12套。而撐起這些千萬元及以上房源成交的購房者，據楊曉觀察，有約8成來自晶片、人工智慧、半導體、智能製造及相關產業。上述買下學區房的購房者從事的正是記憶體條銷售生意。
這批客群也正是深圳豪宅熱銷的關鍵動力。6月底，位於深圳灣超級總部基地的中海安緹項目開盤，72套大平層折後均價超18萬元/平方米，套均總價3500萬元以上，開盤即罄。創下這一銷售成績的購房者中有約2成來自科技網際網路行業、約5成為金融從業者。
5月下旬，同片區的中信信悅灣加推了78套大平層，均價超20.8萬元/平方米，開盤半小時即銷售一空。記者從該項目一位銷售負責人處瞭解到，他經手的客戶同樣多為金融、半導體從業者，且偏年輕。
一家近來在深圳推出多個豪宅項目的房企負責人透露，從職業構成看，項目上的客戶高度集中在晶片、人工智慧等前沿產業，多為企業創始人、核心高管或技術合夥人，而根據內部統計，其中約七成成交客戶為“90後”，不乏“95後”的創一代。
記者從樂有家研究中心獲悉，截至2025年末深圳總價千萬元以上豪宅成交客群中，“90後”佔比達31%，從業者多集中在科研、網際網路、智能製造、新能源汽車、半導體等科創領域。而今年上半年的豪宅成交客群延續著這一態勢。
與過往出身傳統行業的購房者相比，科技新貴群體的購房偏好呈現出非常鮮明的特徵。
據第一太平戴維斯華南區董事總經理吳睿觀察，在產品層面，這些新客戶最看重的是“科技+生態”的雙重配置，同時對圈層的“純粹性”要求很高，而不追求過去的單純商務應酬圈。
在居住環境方面，這些客群更看重“效率”和“體驗”，其中地段離職場的通勤時間是硬指標。楊曉也提到，儘管深圳灣附近的客戶買的房子總價高、面積大，但對在附近上班的他們來說，這是用來住的“剛需房”。
在決策周期上，吳睿提到，傳統的豪宅買家可能需要反覆比較、諮詢多人意見、帶家人多次看房、考慮風水等因素，決策周期可能長達3-6個月，而新近的科技新貴則多以小家庭為主，對家庭未來收入增長預期樂觀，通常1個月內就能完成從看房到簽約的全過程。“他們的決策邏輯更關注這個房子能否支撐他們的工作節奏、社交需求和身份認同。”
除此之外，楊曉還發現，這群客戶大多是依靠公司股權變現、項目分紅快速積累財富的。也正是由於這樣的特點，他們會青睞全款買房。“有一些新的科技上市公司高管，月工資收入可能在萬元左右，買千萬以上房子的月供可能會在十幾萬，是超出其收入水平的，而股權變現後一次性付款，就免去了按揭的壓力。”
02. 傳導向土地市場
與豪宅市場同步爆火的，是深圳的土地市場。6月以來，深圳以三宗核心區的優質地塊點燃了房企熱情。
先是南山粵海宅地溢價超150%成交，更以超10萬元/平方米的成交樓麵價創下深圳歷史新高；一周後的前海桂灣宅再添一把火，以約9.6萬元/平方米的成交樓麵價躋身深圳單價第二高的地塊；月末的寶安中心地塊則成為今年深圳首宗總價破百億的地塊，溢價率亦逼近100%。
在仍處於修復期的樓市中，企業為何會以如此高溢價大手筆拿地？業內認為，這背後正是科技新貴為市場帶來的確定的購買力。
“受益於AI半導體及儲能、晶片相關產業投資旺盛，國家在相關企業上市融資方面也非常鼓勵，專門發佈了相關扶持政策，投資者和私募和風投退出，誕生了一批富裕人群。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
今年上半年的A股市場上，AI算力、半導體、電子等賽道誕生了一批漲幅超5倍的超級牛股，而這撥新富同步密集減持，持續落袋為安，例如總部位於深圳的儲存晶片公司江波龍的股東、員工持股平台及高管自2025年下半年起已累計套現超過40億元。
這一群體正是深圳近期千萬級高端豪宅消費的主力。李宇嘉提到，位於深圳4-5月銷售TOP排名前列的豪宅項目深圳灣沄璽、海晏府、觀潮府，其中一大批客戶就屬於這一客群，而考慮到這些產業投資主體退出熱潮剛剛開始，預計後續造富熱潮還在進行中。
吳睿也認為，深圳科創龍頭企業聚集了大量年輕的技術精英和創業成功者，而這些人在35歲甚至30歲之前就完成了原始財富的積累，因此他們的購房需求比傳統行業的財富積累者更早釋放。
上述三宗被企業熱搶的地塊正是位於這樣一群新富周邊，例如南山粵海宅地位於“宇宙第一街道”，周邊聚集著騰訊、阿里、字節跳動、大疆等眾多網際網路和半導體公司，超1600家國家高新技術企業；前海桂灣地塊所在位置則是片區內定位最高的金融總部類股。
而6月末保利發展斥105億摘得的寶安區寶中地塊亦如此。有深圳當地業內人士提到，該地塊所在片區內網際網路、AI半導體、高新技術、高端製造等企業是深圳最集聚的區域，整體購買力基礎好，“這一項目更是直面近期啟用的騰訊全球總部企鵝島，預計這將成為該項目重要的客群來源。”
這樣一宗地塊也得到企業的高度重視。保利發展內部人士向記者表示，預計該地塊未來將進行提級管理，“這些都是對公司來說有戰略意義的項目，這次又是保利發展首次進入深圳核心城區，肯定會需要集中全集團的資源來重點打造。”
吳睿向記者表示，當前房企拿地的核心邏輯是“誰買、買不買得起、願不願意買”，科技新貴群體的崛起恰好回答了這三個問題。“房企敢於在核心地塊上出高價，本質上是對客群購買力的一種‘投票’，他們相信，只要產品做得足夠好，科技新貴群體願意為優質資產支付溢價。” (36氪)