上半年的上海樓市，正前所未有的“局部沸騰”。
上半年全市新房總成交套數，同比去年有所下滑；
——但榜單上，已有成交總金額超百億的巨艦登陸。
500萬級新房供求比跌至0.61，供不應求，庫存大幅減少；
——千萬級新房成交量銳減近50%。
或許我們已經不能再簡單的用回暖或者降溫來概括這個市場。
分化，已經避無可避。
01
兩個榜單，兩個世界
先看上半年成交金額榜。
澐啟濱江以111.8億元的成交總額一騎絕塵，是第二名陸家嘴太古源 源邸（55億元）的兩倍有餘。
前三甲中，除了澐啟濱江，其餘兩席均價均突破17萬/㎡（陸家嘴太古源 源邸17.8萬/㎡、安瀾上海西區17.4萬/㎡），印證了頂級資產對高淨值人群的絕對吸附力。
這部分成交支撐起了上海高端改善的量價基礎，但讓我們把成交套數榜單拉出來，就可以看到畫風突變。
主流的套均總價回到500-800萬區間，且幾乎全員都在外環以外：寶山、嘉定、青浦、閔行都有自己的王牌。
它們要麼具有極強的類股紅利（濱江/TOD），要麼做到了極致的性價比。
顯然這是一個非常典型的K型分化。
在濱江刷卡和在外環上車，兩條敘事線平行不悖，構成了今年上半年上海新房市場的完整畫面。
02
區域冷暖
天差地別
在這張上半年新房成交散點圖上，各區域的溫差就顯現出來。
桃浦的救贖：上半年成交非常集中，聯合南大類股共同形成中外環間最集中的成交區域。其中，桃浦多個項目都上過近期成交榜單。可見總價高企的市中心，“地段信仰”正在讓位於“價格敏感”。
浦東南側金三角：世博-三林濱江-新楊思，共同構成了上半年浦東最集中的新房成交。澐啟濱江領銜，前灘南側多個新盤共同發力，成為浦東新房焦點。
北橫通道串聯：西藏北路-四川北路-東外灘，是上半年市區新盤最集中的位置。尤其四川北路與東外灘兩個類股，前者聚焦小微地塊，後者即將有八埭頭的百億重磅出讓，下半年或許還將成為市區新房供應的主要角色。
去化速度上，寶山、嘉定、松江最快，存量去化套數也最多。
另一頭，靜安、崇明、長寧、楊浦墊底，僅此四區在上半年的新房市場中供過於求。
存量去化周期上，靜安、長寧再次點名。全市均值在14.6個月的情況下，靜安存量去化長達16.6月，長寧達到31.4月。
兩區上半年均有土地出讓，伴隨著新項目入市，或許能進一步攪動存量的水池。
03
中間層改善
選擇了觀望
正如我們開頭所說，今年上半年的成交結構，向著兩側發展。
300-700萬的總價區間，成交約1.4萬套新建商品住宅，佔全市成交三分之二左右。
其中400-550萬這個段位最猛，在成交4226套的同時，新增供應僅有2560套。
供求比0.61，幾乎可以說來一套賣一套。
但到了900萬以上，故事完全不同。
從今年上半資料來看，900萬-3000萬區間，全部供過於求。
更直觀的是和去年同期的對比。
在成交套數上，900-1200萬總價段同比下降36.8%，1200-1500萬更是跌去51.3%，成交套數銳減。
產品面積段的資料也在印證同一個結論。
建面140-200㎡的改善戶型，成了上半年唯一供大於求的面積段。
百平左右的新房依然是最受歡迎的產品，佔全市成交套數的四成以上。
簡單來說，上半年的新房市場，是剛需為王，過渡到首次改善。
除了3000萬以上的頂豪成交量巋然不動以外，改善大戶型正逐漸沉澱進存量池。
經歷了過去幾年的市場波動，購房者對槓桿更加謹慎，對置換更加猶豫是合理的決策。
總價可控，月供可控成為了更廣泛的共識。
對於900萬-1500萬的改善群體，他們卡在中間：向下，搆不著剛需盤的極致性價比；向上，搆不著頂級豪宅的稀缺資源。
而在‘買漲不買跌’的預期下，任何一點總價的波動都被放大。1200-1500萬段成交腰斬，或許還是中產對資產保值能力的集體焦慮。
04
向裡走的上車門檻
在下降
我們來看一組上半年新房，新增供應套均總價的資料。
可以看到各個環線之間，依然有著較為清晰的門檻。
內環以內，上車門檻接近3000萬級。
內中環間，主流產品集中在2000萬左右。
中外環間則來到千萬級。
清晰的總價邊界，直到外環以外才有所放鬆。
有意思的是，疊加產品的定價，基本瞄準了上一個環線的高層/小高層產品。
也就是說向裡一步選高層，向外一步有低密，這或許是很多朋友正在面對的糾結。
從今年上半年的成交結果來看，更多的人，還是選擇了向裡走一步。
疊加新增供應1730套，成交1558套，供求比1.11。
和去年相比，低密度產品的去化周期正在拉長。
某種程度上說，這也是總價分化的一個投射。高層產品可以通過控製麵積段來控制總價，疊加等低密天然面積偏大，總價更高，於是撞上了改善需求收縮的槍口。
如果我們與去年同期相比，就會看到各環線的上車門檻，實質上有所收縮。
外環以內的高層產品，上車門檻全線下降，甚至越向中心靠攏，下降幅度越大。
相反，外環以外的高層產品，新增供應的套均總價，反而在上升。
核心區在親民化，城郊在補改善的缺口。
這個錯位，說明開發商正在主動調整供應結構，嘗試覆蓋更廣泛的需求。
寫在最後：
2026年上半年的新房市場，用更簡單的話來概括，或許是：
300-700萬剛需在搶購，900萬以上改善在抗壓。
與去年高舉高打的改善突圍不同，或許一段時間內我們都將面對這樣的樓市主旋律。
政策層面，“減量提質”已經成為上海供地的主旋律，核心區的好地依然在刷溢價率，城郊供地則越來越謹慎。
或許對大部分買房人來說，反而是個好時機。環線所代表的門檻有了下降苗頭，改善盤的供應則相對充裕，可以慢慢挑、慢慢選，甚至可能有機會獲得不錯的折扣。
畢竟告別普漲，分化已成常態，選擇就變得更為重要。 (一房一萬)