之前寫了一篇高盛對於中國樓市的預測，然後大家還是比較激動的噴了我，然後建議我看看大摩的預測，這不就來了，最近摩根士丹利首席經濟學家邢自強扔了個重磅觀點：中國房地產調整已經進入第6年，對照全球歷史經驗，下行出清階段大機率接近尾聲，距離止跌回穩不遠了。
這話一出，很多人心裡咯噔一下：終於要見底了？
先別急著激動。大摩的判斷有道理，但中國樓市的特殊性，決定了事情沒那麼簡單。
大摩不是拍腦袋說的，核心有三個核心觀點。
第一，時間維度對上了。
IMF統計過去50年全球20多次房地產泡沫破裂，實際房價從見頂到觸底平均耗時6年。美國次貸危機後跌了6年，韓國主跌段也是6年，就連日本最慘的那次，快速下跌也集中在前6-7年。
中國這一輪正好第6年，時間上已經到了國際經驗的尾部區間。
第二，調整幅度遠超國際平均。
正常地產下行周期，交易量回撤50%左右，房價跌30%-40%。中國呢？
房價普遍回撤超50%，新開工面積從高點收縮了70%，開發投資下滑44%，銷售額從18兆跌到8.39兆，縮水超過54%。
現在房地產開發投資佔GDP比重只剩5%出頭，比美國的7%、日本的6%還低。泡沫該擠的，差不多已經擠乾淨了。
第三，核心城市已經出現走穩訊號。
今年上半年，北京上海二手房成交量創了近5年同期新高，重點城市掛牌量降了19%。上海核心區租金回報率持續回升，部分優質房源租金已經接近甚至超過房貸利率。
這是典型的市場接近底部的訊號。但是，別指望V型反轉
大摩說的"接近尾聲"，指的是加速下跌的階段結束了，不是說馬上就要漲了。
後面更可能是L型磨底。而且因為中國的特殊性，這個磨底的時間，可能比國際經驗更長。
第一，人口基本面不一樣。
美國2008年調整時，人口還在增長，適齡購房人口穩定。中國現在是人口總量下降、老齡化加速、適齡購房人口縮減，三重拐點疊加。去年出生人口不到900萬，比十年前幾乎腰斬。
需求中樞永久性下移了，不存在調整完再回到高增長的可能。這一點更像日本，而日本的調整周期長達近20年。
第二，土地財政繫結，出清不徹底。
海外是市場自發調整，該破產破產，該降價降價。中國地方政府深度繫結土地收入，既要防風險又要穩財政，很難完全市場化快速出清。價格調不充分，供給出清不徹底，結果就是"以時間換空間"。
第三，居民資產負債表修復需要時間。
房價跌了幾年，收入預期也弱了，老百姓現在忙著提前還貸、增加儲蓄、減少負債。這種預期逆轉不是一兩個政策就能掰回來的。
中國走的是漸進式出清路線，保交樓、保項目、防風險，避免硬著陸。好處是社會穩定，壞處就是周期拉長。
最慘烈的下跌階段大機率過去了，不用再恐慌式看空。但也別幻想馬上迎來新一輪上漲，接下來大機率是漫長的磨底期。
對於剛需來說，核心城市優質房源慢慢進入可以挑的區間了；對於投資來說，閉著眼買房賺錢的時代，真的一去不復返了。 (老陳說房指南)