日前，拓竹科技全資子公司竹鶴科技斥資1.41億元在光明區摘下一宗工業用地，擬建3D列印智造總部基地項目，計畫年產超300萬台3D印表機。

隨後在7月13日，記憶體晶片領域“小巨人”德明利（001309.SZ）以3.52億元競得福田梅林一宗商業用地，將建“智能記憶體管理及研發基地總部項目”，計畫5年內產值超400億元。

長期以來，網際網路大廠、金融機構等是拿地主力，處於技術高速迭代期的高新技術企業、專精特新“小巨人”們，多以租賃物業維持輕資產營運。而今，拓竹、德明利等紛紛轉向自持物業，折射出深圳產業底層邏輯的深刻重構。

廣東粵港澳大灣區研究院分析認為，利率下行周期下，“以建代租”帶來的財務正現金流是表層原因。更深層的驅動力在於，人工智慧、機器人、晶片設計、高端智能裝備等領域需建構“研發—中試—量產”的無縫閉環。

相比通用寫字樓，自建物業能提供滿足電磁相容、抗微震等特殊要求的專屬空間，既守住了技術秘密，也縮短了從實驗室到量產線的距離，由此建構“熱帶雨林”式的總部經濟生態。

“小巨人”們開始自建總部

過去幾年，從騰訊（0700.HK）、大疆等本土巨頭到京東（9618.HK）、抖音、山東魏橋等“非深籍”產業龍頭，均選擇重倉深圳，自建總部及研發基地。

如今，牌桌上多了一些年輕身影：專精特新“小巨人”企業、瞪羚企業、製造業單項冠軍等，也開始自建總部了。

拓竹科技就極具代表性。成立僅5年，拓竹消費級3D列印裝置已連續3年全球銷量第一，2025年企業營收突破100億元。

銷售火熱的另一面，企業的“用地焦慮”漸漸顯現。

今年3月，深圳光明區公示3D列印智造總部基地項目遴選方案。檔案透露，竹鶴科技及其集團正處於爆發式增長與製造升級的關鍵期，目前在深圳無自有用地，現有總部辦公、生產基地及倉庫均為租賃，且高度分散、空間使用趨於飽和，制約了企業產能擴張、智能化升級與新業務拓展。

這成為此次拿地的直接動因。6月29日，竹鶴科技以1.41億元競得光明區玉塘街道A609-0275宗地，面積約8.36萬平方米。

工商資訊顯示，拓竹科技註冊於前海合作區南山街道，全資子公司竹鶴科技、竹素科技位於寶安區福海街道。為何首個自有總部項目要“北上”光明？

“這主要基於企業的製造業屬性與光明區的南北連接區位優勢。”世邦魏理仕中國區戰略顧問部負責人肖偉認為，光明區具備良好的先進製造及新材料產業基礎，且位於連接東莞供應鏈基地與南山科技園、前海合作區的科技走廊節點，便於企業研發、生產環節與供應鏈緊密協同。

A609-0275宗地《規劃設計要點批覆表》顯示，新建規定建築面積為37.62萬平方米，包括廠房28.92萬平方米、研發用房2.06萬平方米，配套宿舍及食堂，即總部、研發、生產環節一次性落地。

拓竹拿地不過兩周，又一家“小巨人”官宣摘地。

7月13日，福田區梅林街道B405-0246商業用地成交，深圳市德明利技術股份有限公司以3.52億元競得，將建“智能記憶體管理及研發基地總部項目”。該宗地面積7208.97平方米，規定建築面積46858平方米，其中商業7000平方米、辦公39858平方米。

德明利成立於2008年，2022年登陸深交所，專注於記憶體控制晶片與解決方案的創新研發，是國家高新技術企業、國家專精特新重點“小巨人”企業。

今年3月，德明利發佈2025年度向特定對象發行股票預案（修訂稿），擬募集資金總額不超過32億元，用於固態硬碟（SSD）擴產項目、記憶體產品（DRAM）擴產項目、德明利智能記憶體管理及研發基地總部項目和補充流動資金。

德明利在預案中坦言，截至2025年底，公司累計獲得授權專利221項，研發團隊由2022年初的103人快速擴張至437人。當前公司研發、辦公場地均為租賃取得，“研發及管理協同性及研發功能拓展均受到場地限制”，建設具備管理及研發職能的總部基地“至關重要”。

拿地翌日，德明利披露業績預告，上半年預計實現營收160億元至180億元，同比增長289.39%至338.06%；歸母淨利潤57億元至65億元，同比扭虧為盈。

從租到買，底層邏輯變了

行業景氣度上升疊加經營規模擴張，對公司研發和管理基礎設施提出了更高要求，兩股力量共同推動拓竹、德明利等一批“小巨人”企業走出寫字樓，拿地自建總部。

肖偉向21世紀經濟報導記者分析道，這一選擇的底層邏輯在於資產的穩定性與自由度：“長期來看，自有物業比租賃更具穩定性；另一方面，租用空間雖能做微小調改，但自建物業自由度更高，能更好地滿足企業個性化的空間規劃及產業生態配合需求。”

於政府而言，引入企業總部，最直觀的利多是提高地方稅收、拉動周邊消費，強化城市的經濟輻射力與產業集聚力。

世邦魏理仕最新報告顯示，今年上半年，深圳大宗交易市場活躍度較高，共錄得13筆交易，同比增長86.0%，總成交金額達66.5億元。辦公樓為成交主力，貢獻約40%的交易額，其中小獨棟物業持續成為價值配置的重要標的。

報告特別提及，深圳在硬科技與高端製造領域形成了獨具特色的拿地方式——政府以底價出讓土地，企業則承諾相應的營收和產值，“總部”從一項單純的固定資產轉變為企業紮根深圳的“通行證”。

交易公告顯示，宗地A609-0275、B405-0246均為一人競買，分別以1.41億元、3.52億元底價成交。項目投產後，拓竹（竹鶴）將以5年為周期，每個周期產值不低於225億元，並帶動一批高端製造人才落戶光明；德明利總部項目計畫5年內形成2500個就業崗位，實現產值超400億元，稅收超13.5億元，有望進一步強化福田區在積體電路設計及相關環節的集聚優勢。

並非所有成長型企業都有實力獨立拿地，深圳則提供了“組隊”的選項。

《深圳市總部項目遴選及用地供應管理辦法》明確，確有用地需求且在本市無自有總部用地的總部企業，可以獨立或者聯合申請總部用地。

據“深圳龍華”今年3月消息，有方科技（688159.SH）、創想三維（03388.HK）擬聯合競買深圳北站片區一宗新型產業用地（M0），共建“物聯網及增材製造研發生產總部基地”。該項目計容建築面積約7.61萬平方米，將採用“帶產業項目”掛牌出讓方式，雙方各持50%產權。

據悉，有方科技是物聯網接入通訊領域A股上市公司，創想三維則是消費級3D列印領域的國家級單項冠軍企業。聯合總部基地建成後，預計年均形成產值超百億元，納稅額超億元。

除了聯合建總部，“組隊”建生產基地也迎來集中兌現期。

6月30日，龍華區在同一天內成交5宗產業用地，加上此前已摘牌的軸心自控項目，短短數日6個先進製造業項目全部落定，其中3宗地塊採用聯合競買方式，參與主體覆蓋上市公司、專精特新“小巨人”、“隱形冠軍”等。

具體來看，創盈芯與格瑞普聯合競得A913-0134宗地，將建設智能終端和無人機動力系統研發中心及生產基地；利和興聯合歐盛自動化競得A912-0637宗地，將建設高端半導體及自動化裝置研發生產基地；博視科技與泛海統聯拿下A912-0638宗地，將建設3D列印精密零部件及智能裝備一體化研發製造基地。

“疊加政府政策支援，企業能以相對合理的成本持有深圳優質資產。”肖偉談到，這類資產在企業IPO處理程序中尤為重要。當上市對企業資產規模提出要求時，自有物業的配置對資產評估、上市準備及後續再融資都提供了有力支撐。

政策東風仍在加碼。據“深圳發佈”7月21日消息，深圳市委財經委員會擴大會議明確要求，全力做好下半年經濟工作，要謀項目抓落地，突出抓好重大項目、集中連片用地保障，積極推動工業投資穩定增長。

這預示著，“小巨人”們的自建總部潮，還將持續。 (21tech)