日前，拓竹科技全資子公司竹鶴科技斥資1.41億元在光明區摘下一宗工業用地，擬建3D列印智造總部基地項目，計畫年產超300萬台3D印表機。

隨後在7月13日，記憶體晶片領域“小巨人”德明利（001309.SZ）以3.52億元競得福田梅林一宗商業用地，將建“智能記憶體管理及研發基地總部項目”，計畫5年內產值超400億元。

長期以來，網際網路大廠、金融機構等是拿地主力，處於技術高速迭代期的高新技術企業、專精特新“小巨人”們，多以租賃物業維持輕資產營運。而今，拓竹、德明利等紛紛轉向自持物業，折射出深圳產業底層邏輯的深刻重構。

廣東粵港澳大灣區研究院分析認為，利率下行周期下，“以建代租”帶來的財務正現金流是表層原因。更深層的驅動力在於，人工智慧、機器人、晶片設計、高端智能裝備等領域需建構“研發—中試—量產”的無縫閉環。

相比通用寫字樓，自建物業能提供滿足電磁相容、抗微震等特殊要求的專屬空間，既守住了技術秘密，也縮短了從實驗室到量產線的距離，由此建構“熱帶雨林”式的總部經濟生態。

過去幾年，從騰訊（0700.HK）、大疆等本土巨頭到京東（9618.HK）、抖音、山東魏橋等“非深籍”產業龍頭，均選擇重倉深圳，自建總部及研發基地。

如今，牌桌上多了一些年輕身影：專精特新“小巨人”企業、瞪羚企業、製造業單項冠軍等，也開始自建總部了。

拓竹科技就極具代表性。成立僅5年，拓竹消費級3D列印裝置已連續3年全球銷量第一，2025年企業營收突破100億元。

銷售火熱的另一面，企業的“用地焦慮”漸漸顯現。

今年3月，深圳光明區公示3D列印智造總部基地項目遴選方案。檔案透露，竹鶴科技及其集團正處於爆發式增長與製造升級的關鍵期，目前在深圳無自有用地，現有總部辦公、生產基地及倉庫均為租賃，且高度分散、空間使用趨於飽和，制約了企業產能擴張、智能化升級與新業務拓展。

這成為此次拿地的直接動因。6月29日，竹鶴科技以1.41億元競得光明區玉塘街道A609-0275宗地，面積約8.36萬平方米。

工商資訊顯示，拓竹科技註冊於前海合作區南山街道，全資子公司竹鶴科技、竹素科技位於寶安區福海街道。為何首個自有總部項目要“北上”光明？

“這主要基於企業的製造業屬性與光明區的南北連接區位優勢。”世邦魏理仕中國區戰略顧問部負責人肖偉認為，光明區具備良好的先進製造及新材料產業基礎，且位於連接東莞供應鏈基地與南山科技園、前海合作區的科技走廊節點，便於企業研發、生產環節與供應鏈緊密協同。

A609-0275宗地《規劃設計要點批覆表》顯示，新建規定建築面積為37.62萬平方米，包括廠房28.92萬平方米、研發用房2.06萬平方米，配套宿舍及食堂，即總部、研發、生產環節一次性落地。

拓竹拿地不過兩周，又一家“小巨人”官宣摘地。

7月13日，福田區梅林街道B405-0246商業用地成交，深圳市德明利技術股份有限公司以3.52億元競得，將建“智能記憶體管理及研發基地總部項目”。該宗地面積7208.97平方米，規定建築面積46858平方米，其中商業7000平方米、辦公39858平方米。

德明利成立於2008年，2022年登陸深交所，專注於記憶體控制晶片與解決方案的創新研發，是國家高新技術企業、國家專精特新重點“小巨人”企業。

今年3月，德明利發佈2025年度向特定對象發行股票預案（修訂稿），擬募集資金總額不超過32億元，用於固態硬碟（SSD）擴產項目、記憶體產品（DRAM）擴產項目、德明利智能記憶體管理及研發基地總部項目和補充流動資金。

德明利在預案中坦言，截至2025年底，公司累計獲得授權專利221項，研發團隊由2022年初的103人快速擴張至437人。當前公司研發、辦公場地均為租賃取得，“研發及管理協同性及研發功能拓展均受到場地限制”，建設具備管理及研發職能的總部基地“至關重要”。

拿地翌日，德明利披露業績預告，上半年預計實現營收160億元至180億元，同比增長289.39%至338.06%；歸母淨利潤57億元至65億元，同比扭虧為盈。

行業景氣度上升疊加經營規模擴張，對公司研發和管理基礎設施提出了更高要求，兩股力量共同推動拓竹、德明利等一批“小巨人”企業走出寫字樓，拿地自建總部。

肖偉向21世紀經濟報導記者分析道，這一選擇的底層邏輯在於資產的穩定性與自由度：“長期來看，自有物業比租賃更具穩定性；另一方面，租用空間雖能做微小調改，但自建物業自由度更高，能更好地滿足企業個性化的空間規劃及產業生態配合需求。”

於政府而言，引入企業總部，最直觀的利多是提高地方稅收、拉動周邊消費，強化城市的經濟輻射力與產業集聚力。

世邦魏理仕最新報告顯示，今年上半年，深圳大宗交易市場活躍度較高，共錄得13筆交易，同比增長86.0%，總成交金額達66.5億元。辦公樓為成交主力，貢獻約40%的交易額，其中小獨棟物業持續成為價值配置的重要標的。

報告特別提及，深圳在硬科技與高端製造領域形成了獨具特色的拿地方式——政府以底價出讓土地，企業則承諾相應的營收和產值，“總部”從一項單純的固定資產轉變為企業紮根深圳的“通行證”。

交易公告顯示，宗地A609-0275、B405-0246均為一人競買，分別以1.41億元、3.52億元底價成交。項目投產後，拓竹（竹鶴）將以5年為周期，每個周期產值不低於225億元，並帶動一批高端製造人才落戶光明；德明利總部項目計畫5年內形成2500個就業崗位，實現產值超400億元，稅收超13.5億元，有望進一步強化福田區在積體電路設計及相關環節的集聚優勢。

並非所有成長型企業都有實力獨立拿地，深圳則提供了“組隊”的選項。

《深圳市總部項目遴選及用地供應管理辦法》明確，確有用地需求且在本市無自有總部用地的總部企業，可以獨立或者聯合申請總部用地。

據“深圳龍華”今年3月消息，有方科技（688159.SH）、創想三維（03388.HK）擬聯合競買深圳北站片區一宗新型產業用地（M0），共建“物聯網及增材製造研發生產總部基地”。該項目計容建築面積約7.61萬平方米，將採用“帶產業項目”掛牌出讓方式，雙方各持50%產權。

據悉，有方科技是物聯網接入通訊領域A股上市公司，創想三維則是消費級3D列印領域的國家級單項冠軍企業。聯合總部基地建成後，預計年均形成產值超百億元，納稅額超億元。

除了聯合建總部，“組隊”建生產基地也迎來集中兌現期。

6月30日，龍華區在同一天內成交5宗產業用地，加上此前已摘牌的軸心自控項目，短短數日6個先進製造業項目全部落定，其中3宗地塊採用聯合競買方式，參與主體覆蓋上市公司、專精特新“小巨人”、“隱形冠軍”等。

具體來看，創盈芯與格瑞普聯合競得A913-0134宗地，將建設智能終端和無人機動力系統研發中心及生產基地；利和興聯合歐盛自動化競得A912-0637宗地，將建設高端半導體及自動化裝置研發生產基地；博視科技與泛海統聯拿下A912-0638宗地，將建設3D列印精密零部件及智能裝備一體化研發製造基地。

“疊加政府政策支援，企業能以相對合理的成本持有深圳優質資產。”肖偉談到，這類資產在企業IPO處理程序中尤為重要。當上市對企業資產規模提出要求時，自有物業的配置對資產評估、上市準備及後續再融資都提供了有力支撐。

政策東風仍在加碼。據“深圳發佈”7月21日消息，深圳市委財經委員會擴大會議明確要求，全力做好下半年經濟工作，要謀項目抓落地，突出抓好重大項目、集中連片用地保障，積極推動工業投資穩定增長。

這預示著，“小巨人”們的自建總部潮，還將持續。   (21tech)

2008年前後，杭州西湖邊的浙江大學玉泉校區，幾個研究生擠在實驗室裡，琢磨做一個外掛炒股軟體。

這些學電腦的年輕人，研究領域是機器視覺。之所以對外掛炒股感興趣，就是想著把之前虧掉的錢給賺回來。

一開始，他們寫的程序在股市上還是多虧少賺。在反覆修正最佳化策略後，就開始賺錢了。後來，外掛炒股被更多人知道了。

當然，在金融界，它有個不明覺厲的名字，量化投資。

2010年6月，當初擠在實驗室裡的三個年輕人都碩士畢業了。一個去了大廠，一個選擇創業，還有一位去了成都，悶聲鼓搗著大家看不懂的事情。

去了成都的年輕人，就是梁文鋒。梁文鋒當年碩士畢業時的論文，標題叫做《基於低成本的PTZ攝影機的目標跟蹤演算法研究》。

2013年，梁文鋒還是從成都回到了杭州，和當初的碩士同學徐進、鄭達韡，決定繼續做外掛炒股，共同創業：

3年後，他們成立了幻方量化投資公司，開始做私募，搬進了杭州環城北路上的匯金國際大廈。這是當時杭州少有的新建高檔寫字樓。因為租金昂貴，入駐的很多都是私募機構。

2015年，浙江熱錢開始進入湧動的高漲期。私募開始膨脹。幻方的體量很快超過了百億。

他們做了一件大事，用了兩年時間，把自己的量化策略全都換成了AI模型。有了算力加持，他們一度成了最會賺錢的私募公司。規模也水漲船高，一度達到千億。

越賺錢，他們就買越多的顯示卡。一直到2021年，幻方已經有了超萬張顯示卡，成了國內擁有最多顯示卡的AI公司。

後來的故事大家都知道了。梁文鋒帶領團隊做出了大語言模型，deepseek。

DS的神秘東方力量震驚了美國人，同在杭州的企業家馮驥甚至說：

DS的基礎離不開龐大的GPU需求。有人估算過，即便考慮到美國出口管制因素，deepseek在GPU方面的投資，至少需要：

deepseek一直也沒有融資，這筆巨大的資金就是來自量化投資，來自被妖魔化的金融業，來自資本永不眠的杭州。

幻方科技風生水起的那一年，做腦機介面頭環的公司BrainCo，在美國波士頓成立了。

一開始，初創團隊只是擠在哈佛創新實驗室的孵化園區裡，寂寂無名。但他們在做的事情，卻不知道怎麼被浙江的投資人知道了。很快，金華商人孔小仙成了他們的天使投資人。

有了第一筆天使投資後，他們拿到了波士頓天使俱樂部的550萬美元，緊跟著，上海的翰潭投資也參與了天使輪融資。

2017年，BrainCo有了回國做大的想法。不出意外的話，他們會選擇電子產品供應鏈更成熟的深圳。

但孔小仙帶他們到杭州看了看，說服他們把中國區總部放在這裡。

2018年，餘杭未來科技城管委會甚至專門跑了一趟波士頓。只為了邀請BrainCo在餘杭落地。

和杭州前後腳的功夫，安徽經開區管委會的考察小組，也曾到波士頓考察過BrainCo。

不過兩個月後，BrainCo的創始人韓璧丞，還是出現在了杭州的重大人才項目大會上。很快，BrainCo在未來科技城的人工智慧小鎮註冊，就是現在的：

孔小仙的眼光和資本，很大程度上還是來自於浙江根基深厚的民間投資經驗。

早在1993年，浙江就成立了中國最早的風投公司，浙科投。那是第一次，有國資開始探索風險投資領域。當時IDG才剛剛進入中國市場。

到2000年前後，杭州的相關部門逐漸意識到，國有資本在風險投資上存在著天然劣勢，開始鼓勵民營資本進入風險投資。

2002年，諸暨人宗佩民放棄了天堂矽谷研究部經理的飯碗，創立了浙江第一家民營創業投資機構，華睿投資。

華睿投資的首位基石LP，就是孔小仙。

要知道，當時全國風投資的資本，都主要來自於財政資金。政府持股的投資機構佔總量的90%以上。就算是金融中心上海，政府性風險資本也一度佔到75%。

而彼時杭州的風投，政府資金只佔了不到10%。他們幾乎把最大的空間就交給了市場。

野草瘋長，也讓杭州領先於其他城市，有了創投基礎。

一直到現在，浙江和杭州國有資本的很多投資，都是放在華睿投資進行管理的，餘杭國投、台州城投、莫干山高新、平湖經開，都是華睿投資的基石LP。

靠著華睿豐厚的收益，孔小仙有了天使投資的初始資金。

梁文鋒跑到成都的那年，同為浙大校友的黃曉煌，也有了創業的想法。

黃曉煌說，當初自己為了給公司選址，跑了很多城市。兜兜轉轉，最後還是回到了杭州。上城區政府主動跑上門，無償給了一筆150萬的創業啟動資金。於是他們留了下來。

這段往事被翻出來後，南京的朋友很生氣：

江蘇全省都很生氣。2月初，江蘇官媒連續兩天，撰寫和轉發了三篇文章，拷問自己：

但沒辦法，不在牌桌上，連生氣的資格都沒有。幾乎是同時，廣州和深圳也在反省。

畢竟，宇樹的創始人王興興，畢業後就去了深圳的大疆。但是沒待幾個月，就回到了杭州。當時，他們拿的還是深圳當地的安創科技投資。一直到B+輪，還有深創投參與投資。

深圳的遺憾裡，還有遊戲科學。2018年，成立了四年的遊戲科學，決定開始憋一個大招。創始人馮驥離開了深圳，順便帶走了騰訊的一些老同事。

馮驥說，之所以選擇杭州，是房價相對更友好一些。他們也是來了之後，才意識到兩座城市的巨大差距。

即使當時的遊戲科學寂寂無名，但杭州的政企專員還是拿出了極大的誠意，資金上給補貼，審批上開綠燈。

很快，中國第一部3A遊戲黑神話：悟空，在杭州之江誕生了。

杭州人用很少的錢，就獲得了一家擁有巨大影響力的企業。留下一眾VC在原地捶胸頓足。

前幾天，包叔的朋友郝大星在微博上講了個冷笑話，北京海淀區的融科資訊中心，百度投資部門在六樓，deepseek在五樓。評論裡有一條神回覆：

很正常，因為百度默認前五樓是騙子。

杭州六小龍裡，至少有四家企業都接受過杭州資本的加持。

杭州投往科技行業的資金兵分兩路，一隻杭州科創基金，投早投小投科創；另一隻杭州創新基金，投強投大投產業。

在2018年，杭州科創基金旗下2支參股子基金，雲棲基金和道生靈境，在天使輪就投資了雲深處。之後更是連續兩年追加投入。

與此同時，杭州科創基金也頻頻直接投資雲深處。那可是初創公司最燒錢、最難熬的階段，但這些資金讓雲深處站穩了腳跟。

從2022年起，杭州科創基金參股的子基金西湖創新基金，杭州創新基金，都投資過強腦科技。

宇樹科技也一樣，4輪融資裡，都有杭州科創基金的身影。

杭州的市級財政資金，已經提高到了502億。其中超過15%，繼續投入通用人工智慧、人形機器人。

從2018年開始，杭州雷打不動地發佈獨角獸名單。

每到4月，發佈的那一天，幾乎成了投資機構翹首以盼的時候。對他們而言，這是一年一度的閱兵式。

除了杭州，這種全城拆獨角獸盲盒的氛圍，很難在另一座城市裡出現了。

即使最近幾年市場冰封，成立不過4年的西湖科創投，依舊投出了23家獨角獸和准獨角獸企業。

比國資嗅覺更靈敏的，是浙江的小老闆們。水面之下，浙江很多鄉鎮企業家都轉型投科技了。

有豬飼料企業轉型做生物醫藥；搞房地產的，開始做新材料的研發；連浙江縣城干中介的老闆，也開始投資科技公司。

一家私募機構的GP告訴包叔，他們就參與了宇樹科技的B輪、B+輪融資，最近還追加了C+輪。

因為紹興的私募客戶多，他專門在當地租了別墅，開了投資會所。  

投資人大都是當地的老闆，合作保持了七八年。他說，工廠老闆改投資硬科技，是趨利避害的本能驅使：

今年，這位GP又加了新股東。他說，這個老闆為了搞科技投資：

把自己手裡的八個工廠全都賣了。

現在，連濱江峰達創意園的保安大叔都知道，杭州已經準備了一塊淨地，是無償批給宇樹的，用作建設新總部辦公大樓。

以前杭州投資界最推崇馬雲和段永平，現在更流行的是幻方做大模型時說的那句話：

瘋狂地懷抱雄心，瘋狂地真誠。

前幾天，又一次起了大早趕了晚集的李彥宏，被問到deepseek時，說的一句話很對：

半導體又要漲價了，這次不是儲存晶片，而是晶圓代工。

由於產能嚴重供不應求，台積電將上調3nm、5nm先進製程晶片價格，其中3nm代工報價漲幅或在5%以上。

先進製程是指28nm以下，包括22nm、16nm...... 3nm，3nm是目前能夠量產的晶片中最先進的。但這顯然也不是晶圓代工廠工藝的終點，台積電、三星、英特爾已經在進行2nm和1nm的晶片研發。

而究竟最後能不能生產出來，卻依賴於光刻機的進展。

全球半導體光刻機市場中ASML、Nikon、Canon三家呈現一超雙強的格局。其中，ASML覆蓋所有類型的光刻機，並且超高端EUV光刻機全球獨供。

國產突破是我們一直以來都在做的事情，雖然仍存在差距，但在很多方面已經取得出色的成績。

在光刻機整機領域，上海微電子的SSX600系列光刻機可滿足晶片製造90nm、110nm、280nm的工藝要求，SSB500系列可用於先進封裝。

在上游零部件領域，華卓精科是國內首個雙工作台供應商，福晶科技、騰景科技、茂萊光學、晶方科技、炬光科技提供光學元器件。

另外，蘇大維格、新萊應材、科益虹源等也具備一些核心零件的研發和生產能力。

其中，晶方科技不僅是ASML光刻機的光學器件供應商，先進封裝技術還是國內的佼佼者，具備HBM（高頻寬記憶體）、華為等多重概念。

公司的營收主要來自於晶片封裝及測試和光學器件，2023年營收佔比分別為67%和32.4%。

不過晶方科技和通富微電、長電科技、華天科技等綜合性封測廠有些區別，它的晶片封測主要針對CIS晶片，也就是CMOS圖像感測器，也包括生物身份識別晶片、MEMS晶片等。

但該有的先進封裝技術公司一點也不缺，比如晶圓級封裝、系統級封裝、扇出型封裝以及被用於HBM的硅通孔（TSV）技術。

因此才進入索尼、韋爾股份（豪威科技）、格科威、思特威等全球知名CIS晶片公司的供應體系，並與長電、通富和華天並稱封測“四小龍”。

我們知道，CIS晶片下游最主要的應用是手機和電腦，但2022年以來消費電子需求疲軟，對CIS出貨量產生很大的衝擊，進而使得公司業績持續承壓。

2022-2023年公司營收和淨利潤均出現下滑，但2024年一季度出現明顯反轉，實現營收2.41億元，同比增長7.9%，實現歸母淨利潤0.49億元，同比上升72.37%。

那麼，晶方科技能保持住反轉趨勢嗎？

第一，先進封裝業務重新進入上行周期。

據估計，2024年一季度全球智慧型手機出貨量達到2.96億部，同比增長18.7%，國內1-4月，國內市場手機出貨量9148.6萬部，同比上升12.3%，意味著這一輪去庫存周期基本結束。

更何況，全球手機廠商也在想方設法提高產品吸引力，例如華為P70升級的攝影機功能、蘋果將AI模型裝入手機。

而AI手機將促進手機銷量提升，三攝或四攝手機滲透率上升又會提高CIS晶片的搭載量。全球智慧型手機後攝CIS市場規模有望從2023年的107.6億美元擴張到2027年的176.97億美元。

不管華為、蘋果、小米等品牌是用索尼的晶片還是豪威的晶片亦或是格科威的晶片，封裝廠總歸都有晶方科技。

另一方面，汽車自動駕駛帶動CIS量價齊升。

汽車自動駕駛對攝影機的需求極大，是CIS晶片最具成長性的應用市場。例如小鵬、蔚來、智己僅是L3，就已經裝有11顆攝影機，而自動駕駛最高到L5，攝影機總是可以達到16顆。

並且出於安全性的考慮，車載攝影機的像素、探測距離等方面的性能自然也比普通攝影機要求更加嚴格，價格有望更加高昂，因此車載CIS存在量價齊升的邏輯。

現如今，汽車自動駕駛滲透率和技術升級都處於快速上升的階段，2023年全球車載CIS出貨量預計達到3.5億顆，同比增長9%，2022-2028年車載CIS出貨量年複合增長率則有望達到13.17%。

此外，還有安防監控市場、電腦市場等對CIS晶片的需求。合計來看，2024年全球CIS晶片出貨量預計將達到75億顆，並在之後持續增長。

晶方科技深度繫結下游CIS晶片設計公司，韋爾股份還是公司的大股東，將從中充分受益。

第二，光學器件業務，新成長曲線。

晶方科技的光學器件業務是通過收購Anteryon實現的，主要產品包括：非球面透鏡、晶片光學、雷射模組和平面光學，其中非球面透鏡是核心產品。

非球面透鏡是光刻機投影物鏡中的核心部件，能夠改善光刻機的像質，ASML就是Anteryon的主要客戶之一。

除半導體裝置光刻機外，一些智能製造、農業自動化等產品以及智能車用也是公司光學器件的應用領域。

在國內市場，晶方科技的光學器件業務還有著廣闊的替代空間，2022年實現營收2.4億元，2023年營收增長到3億元，同比增長25%，正在發展為公司第二條成長曲線。

總之，晶方科技是國內封測四龍頭之一，收購Anteryon不僅為公司業績增長提供支援，還是光刻機國產替代的重要一環。

在消費電子市場回暖和汽車智能駕駛市場快速擴張的階段，晶方科技擁有充足的成長動力。  (飛鯨投研)

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“小巨人”們，正在批次自建總部

扭轉國運的浙江資本

603005，光刻機最正宗龍頭，ASML核心供應商，利潤大增100%徹底反轉！