近期的樓市，預期正在發生一場悄無聲息的大逆轉。
曾經對中國樓市長期看空的外資投行，態度集體轉向。高盛最新的判斷最為突出，把之前悲觀的態度完全推翻，並為上海、深圳等大城市繪製了清晰的復甦路線圖。
高盛已經確定了上海、深圳在2026年年底之前會觸底反彈，在2026-2028年間，核心區域房價會有大約15%的增長。
而此次回暖並不是簡單地以價換量，而是被核心城區的高端改善需求所帶動，價量齊升的真實修復。
除了給出漲跌幅度之外，高盛還列出了全國各個城市的觸底時間表：滬深先復甦，北京在2027年上半會跟進，廣州以及大部分新一線都會後來居上，但是大部分二三線城市仍然會處於調整階段。
消息一出，輿論嘩然。
有人認為沉寂了多年的樓市又要開始上漲了，但是也有人持懷疑態度，認為這只是暫時的恢復，並不能改變樓市的大勢。
那麼外資為何會突然改變態度呢？一線城市樓市回暖是暫時現象還是一個大的拐點呢？
01、三年三改口，高盛完成徹底的預期反轉
高盛近幾年來對於中國房地產市場的看法，一直跟隨著基本面的發展而變化，並且每次改變觀點的時候，都是樓市周期的不同階段。
2021年第四季度，高盛預測了全國房價達到頂點的情況，並且之後房地產市場也進入了下跌階段，這次預測非常準確。
到2024年初的時候，市場的氣氛已經非常低落了，高盛給出的是最悲觀的預測，即房地產市場低迷的情況可能會持續到2035年，甚至是一線城市的房價也不會例外。
到2024年底，第一輪政策的效果已經體現出來之後，高盛就將全國房地產市場見底的時間大大提前到了2027年，並且悲觀的情緒也開始有所鬆動了。
到了2026年4月，該機構已經對上海和深圳兩地的股市走勢有了更加清晰的認識，並且認為它們將會首先擺脫調整期。
而7月，隨著市場的資料不斷得到證實，高盛就直接給出了具體的修復幅度：即核心一線城市的房價在未來兩年內會漲大約15%左右，從而實現完全逆轉。
與此同時，其他的外資銀行也紛紛轉而。
7月8日，摩根士丹利首席經濟學家表示，本輪樓市加速下跌的趨勢已經到了尾聲。
到7月13日的時候，在網上就已經開始流傳了這個觀點，並且也進一步證明了核心城市的房價底部已經形成。
頂級投行集體看多，並不是一時的情緒，而是經過大量的資料分析之後得出的結果。
02、一線成交持續走強，結構性回暖已是事實
現在房地產市場已經不是全國一個整體了，強弱不一的趨勢越來越突出，一線城市的核心城市韌性也已經充分展現出來。
1.高端改善市場的表現要好於其他類股。
到六月底的時候，北京海淀區保利熙瑞項目開盤了，均價為每平方米12.5萬元左右，核心改善型戶型當天基本上已經賣完了，大戶型、高端住宅的去化率也遠遠高於市場的平均水平。
同時，在此期間內，深圳灣安緹雅苑的新盤備案均價為18.58萬元/平方米，並且開盤之後很快就被全部售罄了。之前深圳光明中心區也出現過新的樓盤在短時間內全部售罄的現象，好的房源越來越少。
2.二手房市場的表現，更能說明真實居住需求的釋放。
到2026年中旬的時候，深圳二手房累計成交數量已經達到了3.6萬套以上，並且成交量也在逐步恢復當中。
北京的表現更加明顯，上半年二手房交易量為93583套，創下了過去五年的新紀錄，在六月份單月網簽量比去年同期增長了百分之十。
上海二手房成交量已經連續四個月實現同比增長。
市場結構也出現了很大的變化。
以前主要是三四百萬的剛性需求房子來撐著局面，現在的情況已經不同了，五百萬到八百萬之間改善型房源成交比例大大增加，剛需以及改善的需求同時被激發出來，並且成為了支撐一線樓市穩定的重要因素。
3.供需關係的逆轉，是一線城市能夠走穩的最重要底氣。
據易居研究院的資料，在2026年6月底的時候，八大城市二手房掛牌數量達到123萬套，相比去年減少了28萬套，下降幅度接近兩成。
核心城市的掛牌量在不斷減少，拋售的壓力也有所減小，供求關係趨於平穩，有利於房價的恢復。
4.土地市場也成了房地產市場的晴雨表。
到2026年上半年底，全國TOP20大城市的土地出讓金總額將會達到全國土地出讓金總收入的62%，相比去年全年的資料增長了10個百分點。
上海、杭州在內地各省區市中處於領先地位，北京、上海、廣州和深圳的土地交易熱度一直很高。資金、產業和人口仍然會繼續集中到大城市中去，城市間的差距會越來越大。
58安居客研究院給出的結論是：一線城市二手房市場穩住訊號已經很明顯了，但是大部分小城市的商品房仍然在築底階段，房地產市場的分化將會成為一種長期的狀態。
03、四大核心支撐，撐起一線樓市的修復行情
高盛敢大舉反轉，不是因為盲目樂觀，而是人口、產業、政策、供需四大因素都給它提供了強有力的支援。
第一，人口持續淨流入，夯實樓市基本面。
上海、深圳不斷最佳化落戶政策，大力引進高校畢業生以及高層次人才，常住人口仍然在增加。
新市民有剛性需求，而本地居民改善型的需求也一直在釋放中，兩者合力之下，一線城市的成交熱度一直很高。
大部分三線四線城市的居民仍然處於淨遷出的狀態，購房主力也在逐漸減少，購房需求的基礎也在不斷縮小，樓市自然很難出現起色。
第二，高端產業集聚，提供真實購買力。
滬深集聚了金融、高端製造業、數字經濟等高附加值產業，高收入人群聚集，居民可支配收入多年一直居全國之首。
這部分人的收入比較固定，抗風險能力很強，即便經濟出現波動，換房改善的需求也不會大幅度減少，給房地產市場提供了一定的購買力支援。
和中小城市的產業結構單一、居民收入增長速度慢以及缺少持續性的高端購房需求相比，一線城市的優勢就十分明顯了。
第三，重磅政策持續托底，啟動市場活力。
2026年7月，新的政策會從供給和需求兩個方面一起進行。
3000億元保障性住房專項再貸款已經落實到位，國資平台公司收集存量房源，主要用來解決核心區優質的住宅問題，從而減輕庫存的壓力。
另外，賣舊買新退稅政策延長、個稅退稅、首付比例下降、存量房貸利率降低、帶押過戶全部實行，大大降低了置換的成本，並且有效的刺激了改善的需求。
該政策與一線城市的市場特徵高度一致，並且成為了本輪修復的主要推手。
第四，新房供給收縮，告別高庫存時代。
近兩年來，上海和深圳都開始放緩了土地供應的速度，新房供應也變得更合理了。目前一線城市的商品房供應量只佔到整個市場的35%到40%，庫存壓力並不大，供求關係也比較健康。
很多三四線城市的土地供應量過大，新房和二手房都存在大量的庫存，去化周期長達5到10年，供過於求的局面短期內很難得到改善。
04、看清兩大長期趨勢，讀懂真實樓市邏輯
本輪一線城市樓市復甦，並不意味著全國樓市又將迎來一輪全面上漲。市場上已經出現了一些新的運行規則，要弄明白其中兩個重要的界限。
一是房產去金融化已成為長期趨勢，全民炒房時代徹底結束。
在2021年的房地產市場最高點的時候，房產佔到了居民總資產的67%，但是到了2026年第一季度就降到了52%。
到2035年該數值會降低到42%左右。
居民的資產配置開始由房地產轉向金融資產，樓市已經沒有全民炒房的特點了。只有優質的資產才能夠保持住保值和修復的能力，普通的房子將會一直受到價值回歸的壓力。
二是樓市內部極致分化，房源之間的價值差距越來越大。
即使是在同一個城市裡，行情也是不一樣的。主城核心地段、配套完善、品質優良的新房，流動性較好，價格已經率先止跌走穩；而遠郊區位、配套設施不全的老房子，成交量仍然很低迷，價格繼續下跌的壓力依然存在。
未來的樓市，早已不是“閉眼買房就能賺錢”的時代。地段、配套、品質都會對房子的長期價值產生影響。
寫在最後：
高盛從原來的“下跌15%”變成了現在的“上漲15%”，這並不是樓市過熱的表現，而是中國的房地產市場已經出現結構性拐點了。
經過多年的深度調整之後，全國樓市已經不再有普漲的時代了，而是進入了“核心城市修復、下沉城市調整”的長期分化的新的階段。 (樓姐一談)