2005年的時候，美聯儲主席格林斯潘曾對國會表示：“美國整體上不太可能出現房價泡沫。”但是事實上，當時房地產泡沫不但已經形成了，而且就在格林斯潘在國會傳達這一信息時，泡沫已接近了頂峰。
時間快進到2022年，正是因為大家對上次泡沫心有餘悸，所以這一次，經濟學家們並不害怕承認泡沫的存在——即便他們覺得這次泡沫或許沒有上一次那麼危險。
財富FORTUNE雜誌報導，上週二，全世界最有影響力的經濟學家就是這樣做的——美聯儲主席杰羅姆·鮑威爾在布魯金斯學會的一次活動中表示，美國在疫情期間的房價上漲就符合“房地產泡沫”的定義。
“由於疫情的緣故，當時的抵押貸款利率非常低，人們都想買房，而且是想離開城市，在郊區買房，所以美國確實出現了房地產泡沫，房價上漲到了非常不可持續的水平，出現了過熱等問題。所以，現在的房地產市場將迎來泡沫的另一階段，希望它的供需關係能達到一個更好的狀態。”鮑威爾說。
結合鮑威爾以往的發言，美國房地產的“平衡”進程應該已經開始了。今年6月份，鮑威爾曾表示，抵押貸款利率的大幅上漲將有助於“重置”美國的房地產市場。9月份鮑威爾曾對記者表示，美國已經正式進入了一個“艱難的房地產市場調整期”，它將恢復市場的“平衡”。
在鮑威爾承認有“泡沫”之前，達拉斯聯儲銀行在11月份發表了一篇題為《消除美國房地產泡沫是一項微妙而艱鉅的任務》的文章。文章認為，美國的政策制定者應該努力讓泡沫縮水，而不是戳破它。
達拉斯聯儲銀行的馬丁內斯·加西亞在文中指出：“在當前的環境下，當住房需求出現疲軟跡象時，貨幣政策需要很小心地起到穿針引線的作用，既要下調通脹，同時也不能引發房價的螺旋式下跌——也就是不能引起住房市場的大拋售，那將加劇經濟下行。”加西亞還表示：“雖然形式充滿挑戰，但是災難性的崩盤並非不可避免，在縮小房市泡沫的同時實現美聯儲軟著陸目標的機會窗口仍然是存在的。”
為了更好地理解下一步房地產市場下一步將何去何從，我們可以深入研究一下鮑威爾關於房地產市場的言論。
客觀地說，美國房地產市場在疫情期間的確出現了泡沫。達拉斯聯儲銀行的數據顯示，2022年的美國房價實陸上比2005年和2008年更加脫離基本面。
未來一年內，房價與基本面的撕裂應該會有所癒合，這也是摩根士丹利、Zonda、畢馬威、約翰伯恩斯房地產諮詢、穆迪分析、高盛、富國、房利美和澤爾曼聯合公司等多家業內分析機構的共同意見。這些公司認為，隨著消費者的負擔壓力變大（在美國房價飆升40%之後，美國的抵押貸款利率也大幅上漲3%），美國的房價將在2023年進一步下跌。如果美國房價（目前已從2022年6月的最高點下跌2.2%）繼續下跌，而收入繼續上漲，則基本面將確實開始回歸現實。
不過，美聯儲的官員們並不認為目前的樓市調整是2008年的重演。
“從金融穩定性的角度來看，我們在這個週期內並未看到上次金融危機前的那種大規模的不良信貸。現在的貸款機構對住房信貸的管理要謹慎得多。所以2022年的情況是完全不同的，目前看來不存在金融穩定性的問題。但是我們也確實明白，房地產是影響我們政策的一個很大的方面。”鮑威爾在11月初對記者表示。
而上一次房地產泡沫則是另一幅景象。在上次房地產泡沫期間，貪婪的借貸機構會向有不良信貸記錄的借款人發放抵押貸款（更確切地說，是次級抵押貸款）。貸款的湧入促進了房地產市場的繁榮和房價上漲。但是隨著美聯儲收緊貸幣政策，美國在2006年出現了市場調整，房地產市場迅速出現供應過剩的局面，大量不良貸款無法償還，很多房子只能法拍了事。這種供給過剩和大量法拍房並存的局面，導緻美國房價在2007年至2012年期間足足下跌了26%。
雖然美聯儲官員承認，美國房價有可能出現“實質性調整”，但他們並不認為這輪調整的破壞性會達到2008年的規模。原因是美聯儲認為未來幾年，我們不必擔心出現大規模的法拍房危機或者大規模的供給過剩。
由於房地產市場的高銷量和供應鏈問題疊加，導致疫情期間美國有大量住房項目未能按時交付。一方面，由於房地產商急於交房，這可能會加劇2023年的房價下行壓力。另一方面，這些房子尚不足以解決美國的住房短缺問題。鮑威爾也在上週三的講話中承認了這一點。
鮑威爾表示：“這些（批進行中的住房調整）都不會帶來影響長期的問題，因為美國是一個發達國家，建設中的住房數量是難以滿足公眾的需求的，所以住房短缺的情況長期看來仍然存在。”
因此，儘管抵押貸款利率的大幅上漲，有可能通過壓低房價的方式，給房地產市場帶來“平衡”，並且給進一步增長帶來一些去庫的空間，但是從長期看來，市場的軌跡可能仍然不利於買方。
我們還要明確一點——沒有人知道所謂的“房地產市場調整”將如何展開。需要解答的問題太多了。比如美國的通脹是否會快速下降，並且同時拉低抵押貸款利率？抑或通脹具有相當的粘性，因此還需要在更長的時間內維持較高的利率？
但有一點可以肯定，那就是根據歷史經驗，下一步的走向肯定是因地而異的。
這樣說的一個重要原因是，不同地區的基本面差異很大。以克利夫蘭和奧斯汀為例，前者在疫情期間出現了房地產繁榮，後者的房價更是飆升了70%以上。當然現在兩地的房地產市場已經發生了變化，奧斯汀已經出現了大幅回調（穆迪分析認為該地房價被“高估”了61%），而克里夫蘭只是房價增速略有放緩（穆迪分析認為該地房價被高估了15%）。
簡單地說就是，房地產市場的基本面仍然是很重要的。（財富中文網）