再見了，所有的期房！
8月28日，周五晚，多條房地產新政突然落地。
8月31日，周一，地產股直接上演了過山車，中證房地產指數先是霸氣地高開3.40%，然後來了個大跳水，整個類股一片綠油油，行業龍頭“招保萬金”分別跌了8.80%、4.82%、0.63%、2.16%，港股那邊更慘烈，一大群房企單日跌幅超過10%……這局勢用兩個字形容就是，迷茫。
似乎，一個周末的時間還不夠讓大家想明白，新政之後，中國樓市何去何從。
要理解其中的糾結，我們得先講清楚，828新政到底“新”在了那？
它最核心的部分，就是商品住房銷售制度改革，其餘的措施都是圍繞著它打輔助的。
國家的第一板斧，就是將房子預售門檻直接抬高到“主體封頂"。以前，開發商只要把項目推進到25%，就能去申請預售證，開始收錢，各地對於這個標準的理解還不太一樣，有些是拿地、開工之後就能賣，有些是房子蓋到三分之一就可以賣。以後全都不行了，全國統一標準，單體建築必須建設到主體結構封頂階段，才能拿預售資質。
這意味著什麼呢？建築封頂，通常被認為是項目進度已經達到了70%左右，大大增加了開發商先期投入的成本；而高層住宅從開工到封頂，往往需要12到18個月工期，那怕你使用工廠預製件做裝配式建築，也要8個月左右才能拼好，也就是說，開發商回款的時間點，也被大幅延後了。
這還沒完呢，那怕開始預售了，進帳的錢對於開發商也是“近在眼前，遠在天邊”。
因為，國家揮出的第二板斧是，預售資金全額監管。以前你買房交的首付、銀行放的按揭款，“理論上”要進入監管帳戶，然後專款專用，按施工進度撥付給開發商，但這只是理論上，實際執行中漏洞很多，不少開發商收了錢不存進監管帳戶，或者把錢抽出去買新地、還舊債，甚至是投資別的什麼產業，你的買房錢可能變成老闆的豪華祖墳、歌舞團、海外信託……或者他腰間的奢侈品皮帶。
以後不行了，新政要求，購房者支付的首付款以及個人住房貸款，必須100%進入銀行的資金監管帳戶，在整個建設過程中，這些錢都只是帳面上屬於開發商，實際處於無法使用的凍結狀態，什麼時候解封呢？要等到項目竣工驗收、水電氣熱配套設施全齊了，銀行才可以放款。如果開發商違約不能按期交房，買家有權按照合同約定提出解除購房合同，拿回自己的錢。
這兩斧子劈下來，預售的標準大大提高，預售所獲得的收入，開發商也是只能看不能用，期房和現房的差別已經越來越小了。
就這，脖子上的繩索都勒到這麼緊了，國家還不想開發商繼續賣期房。
第三板斧來了，也是最狠的一斧，從新政施行之日起，新出讓土地的商品住房項目，和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；已取得建設工程規劃許可證的老項目，鼓勵實行現房銷售，前者很明顯帶有一定的強制性。開發商銷售的現房，必須滿足建設用地使用權無抵押、查封的前提條件，確保土地房屋權屬清晰，並且要求全國住建部門配合，簡化流程，推行“交房就交證”，避免出現因房企欠款而拿不到證的情況。
這宣告了，自1994年以來，在中國實行了32個春秋的房屋預售制度，迎來了事實上的死亡。
828新政一出，全球媒體都高度關注，他們一致認為是2021年樓市出現危機以來，最大也最徹底的一次改革，部分分析人士和海外投行甚至覺得，中國把使用了30多年的房地產發展模式，直接格式化然後重灌系統了，樓市將迎來究極大洗牌。
外媒之所以得出這種結論，是因為預售制捆綁了一個“美麗又致命”的發展模式——三高。
1953年底，香港九龍油麻地，年輕商人霍英東買下了一塊地皮準備蓋樓。
當時香港樓市的主流玩法是，開發商先自己全款拿地、全款把樓蓋好，蓋完了整棟或者分層出售，開發的門檻非常高，有實力的買家也屈指可數，這就造成了香港的房子供給量少，流動性還差得不能再差了。雪上加霜的是，那時候銀行不向個人提供住房貸款，這就使得絕大多數普通市民根本買不起房，只能向富豪們租賃房屋居住，大業主買下房子後，也是通過長期收租來回本。
霍英東敏銳地看到了這個痛點，然後琢磨出了一個革命性的銷售方式，賣樓花。
他先向買方收取一部分訂金，餘款按照建築的施工進度分期支付。等於是在結果子之前，先把花給賣了，所以叫賣樓花。這玩意在當年是天才發明，買家出一小部分錢就能鎖定一套房，開發商則用購房人的首期款來啟動項目，用分期款支付施工費用，等於是無息融資了，可以“空手套白狼”，大大拉低了開發的門檻，對於整個香港樓市來說，這也會讓房子供給嗖嗖往上漲，購買潛力最大程度釋放，三贏。
改革開放之後，內地與香港接觸變多，也瞭解到了這種賣樓花方法，各大城市的決策者都覺得，非常適合當時的國情。
1977年，全國城市人均居住面積僅有3.6平方米，是真正的“轉個身都難”，這一資料甚至比新中國剛成立時還低了0.9平方米，全國城市缺房戶高達869萬戶，佔了當時城鎮總戶數的一半。超過七成的城市家庭沒有獨立廚房。做飯只能在筒子樓的走廊裡搭煤爐，或者在平房門口燒柴火，六成家庭沒有獨立衛生間，上個廁所都要去外面排隊。
經歷過那個年代的人，一定對“擠”這個詞有著深刻的認知，全家兩代甚至三代人，都住在一間二十來平的小房子裡，床就是沙發，地板就是床，一張桌子要輪流充當書桌、飯桌、牌桌。
所以，當時中國最急迫的任務就是，多建房、快建房，迅速擴大人均居住面積，滿足大家的生活需求。
要補幾十年歷史欠帳，本來任務就很重，但國家才剛剛回到正軌，老百姓手裡也沒什麼存款，有實力的開發商也少之又少，最好的選擇，或者說唯一的選擇，就是賣樓花。於是，1983年，緊鄰香港的深圳，率先試點商品房預售；1986年，上海跟進；1994年7月，《中華人民共和國城市房地產管理法》出台，正式從法律層面確立了商品房預售制度。
預售制很快成為了開發商擴大規模的利器，具體步驟如下：
1、用極少的本金加上部分銀行貸款，拿下地塊A。
2、項目抓緊時間打個地基、然後開盤賣期房。
3、銷售期房獲得收入之後，馬上拿去買地塊B、開個新項目。
4、地塊B快速進入預售階段後，它的銷售收入，一部分拿去填A的建設資金缺口，另一部分去購買地塊C。
5、手握ABC三個項目之後，開發商體量暴漲，在銀行眼裡就等於信用提升，可以貸更多錢去拿下地塊DEFG……
這就是，預售制所催生的高負債、高槓桿、高周轉，俗稱三高模式。
三高模式瘋到了什麼地步呢？有企業提出了“5986原則”，拿地後5個月內必須動工，拿地後9個月內必須開盤銷售，開盤第一個月必須賣出80%的房源，產品中必須有60%以上是標準化住宅，可以直接套圖紙，減少設計時間。之後又有一家企業掏出了更極致的"456法則"——拿地後4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉……
為了在速度上趕超同行，部分開發商甚至要求，土地剛摘牌的當天，連產權證都沒辦好的時候，挖掘機和施工隊就要直接開進現場打樁；下屬的設計院，要在確定拿地之後，通宵趕工出圖紙，一天都不准耽誤。
幾乎所有房企都在油門焊死，埋頭往前衝，用5塊錢的小本，撬動100塊巨額項目。
2000年時，中國還沒有一家年銷售額突破百億元的房企。到了2010年，萬科、恆大、綠地、保利等一眾房企紛紛衝過1000億元大關，如今呼風喚雨的川總，當年都不配見中國地產老闆一面，只能帶著全家，跟他的小弟簽合作，川家的王子公主們更是在旁邊“站著如嘍囉”。
房企高速擴張的好處，是顯而易見的，2022年，中國房地產開發投資額已經達到13.29兆元，是1999年的33倍，年復合增速15.7%；房地產業增加值7.38兆元，佔GDP的6.1%，算上它拉動的建材、家電、裝修等上下游產業，佔GDP比重約16%。開發商靠拿地蓋樓，地方政府也可以靠賣地賺錢，土地出讓金一度是很多城市的財政"命根子"，2021年巔峰時期，全國國有土地使用權出讓收入，衝到了約8.7兆元的規模。
在過去幾十年間，中國的城鎮人均住房建築面積從3.6平方米，上漲到了40平方米，幾億人從破舊擁擠的平房或者筒子樓，搬進了商品房，有了自己的廚房、廁所、陽台，以及體面的生活，中國的城鎮化率，也從不到20%飆到67%，堪稱神速。
然而，這樣的三高模式，不可能永遠持續下去。
隨著居住面積的問題逐漸解決，再加上人口增長逐漸放緩，樓市的高燒，在21世紀第二個十年的末尾，逐漸冷靜下來。之後又是國際形勢劇變，疊加上疫情對於經濟和購買力的影響，中國房地產市場迅速從“缺房”走向了“基本飽和”，於是，房價開始漲不動了，房子開始賣不動了。
當時很多人都以為，樓市是四輪小轎車，說減速就減速，可以停得穩，但三高模式本質上是兩個輪子的摩托，只要你敢剎停，它就會自己失去平衡而倒下。
房子賣得快的時候，資金像流水一樣轉起來，可以不斷“拆東牆補西牆”，用新項目的預售款去蓋老項目的樓，還老項目的債。可房子一旦滯銷或者被迫降價出售，原本計畫用來填坑的銷售款，就沒有辦法按時足額到帳，老樓盤無法按期交付，下一個新樓盤也啟動不了，規模停止擴張之後，又不能持續從銀行貸款，資金鏈一下就斷了，留下滿地的爛尾樓和數額驚人的爛帳。
網友眼睛又不瞎，看著大把受害者一邊支付高額月供一邊無家可歸，看著眾多市值數千億的房企被曝出經營困難，徹底透支了大家對於房地產的信心，誰也不想掏空五個錢包去當時代的一粒沙。你不買，我不買，房企更加難以自救，只能坐視一堆庫存房持續貶值，迎來慢性死亡。
所以，預售制與它孕育出的三高模式，既塑造了中國城市化的奇蹟，又成為了引爆樓市的炸彈。
從2021年危機浮現開始算起，中國頻繁出台新規對樓市進行調控和救市，從核心區解除限購，再到降首付、降利率，地方政府大規模收購商品房當保障房……措施雖然多，但從未觸及到預售制這個核心，只是在原有的模式上打補丁。
原因也很簡單，一劑猛藥下去，恐怕有人遭不住，當場嗝屁。
由於預售融資功能的實質性歸零，房企不能再從買家那兒獲得“無息貸款”，建設用的資金，要麼就借債要麼就自掏腰包，現在很多房企本身就是高負債狀態，如果負債率再往上抬一截，等於直接從普通病房進ICU了。而且一大筆錢從開發到交付都砸在同一個樓盤裡，也會嚴重拖慢拿地開新坑的速度，導致項目的供給量變少，規模上不去了。這樣一來，又會嚴重打擊資本對於地產的信心，當年的高周轉模式，把股東的內部收益率刷到了20%以上的暴利水平，現在房企的開發周期被拉長數倍，又缺乏財務槓桿的Buff，項目的整體收益率可能驟降到9%左右，很難再吸納投資。
所以，新政落地，一定會加速部分房企的死亡，只是誰死和什麼時候死的問題。
這個結果，決策者必然是料到了，但還是狠狠心把新規落地，為的就是贏在未來，讓熬過了這一關的房企，轉入更慢、但是更穩定和健康的發展節奏。對於那些財務狀況相對較好的開發商來說，"先自己掏錢蓋樓、賣完了再回款"這種重資產模式，已經幫他們篩除了一大批對手，也減少了集中入市的新房供應量，可以避免房企之間互相踩踏。
更重要的是，新政在嘗試重建信心。封頂預售和現房銷售，徹底切斷了“未交房先還貸”的畸形模式，它將爛尾的風險和資金壓力從弱勢的普通購房者身上，轉移回了開發商和銀行，減少了購買者的顧慮。賣現房也意味著，房子蓋得好不好，購房者去現場看一眼便知，空鼓、漏水、牆體裂縫、綠化縮水、隔音縮水等經典逆天操作，在現房面前將無處遁形，以前開發商是收完錢之後擺爛，現在要使出吃奶的勁把房子造好，才能收到錢，兩級反轉了。當購房者的安全感被提到了前所未有的高度，掏錢的意願也會隨之上升。
為了儘可能讓房企平穩過度（儘量少死幾個），新政還通過“40年長貸”來降低月供，最大限度挖掘購買潛力，避險一部分系統重裝帶來的陣痛；與此同時，新政還大力支援房企發行不動產投資信託基金和商業不動產ABS，簡單來說，就是在商場、產業園、長租公寓建成後，將項目本身或者項目未來的租金收益，打包成金融產品上市銷售，讓開發商自己能夠快速回款，減少商業項目這邊的運作壓力，留出更多餘裕給住宅項目那邊，慢工出細活。
如果說，以前地產商本質上是搞金融的，以房子為名，賺資金騰挪和槓桿的錢；新政之後，它們一夜回到了更接近製造業的形態，要靠實打實的產品力和成本管控賺錢。
這也徹底打碎了一些城市“賣地——基建——再賣地”的舊式財政循環，倒逼管理者將精力真正投入到培育產業、招商引資、研究科技上。可以說，828新政不僅將房地產格式化了，連帶著把整個社會發展方向都重構了。
樓，是整個現代社會的基石，家庭、工作、商業全都建立在樓房之上，過去，我們耗費大量的精力和資源，把基石越鋪越多，卻逐漸忘了，石頭本身其實一文不值，真正重要的是它所承載的東西。
一個時代，結束了。 (36氪)