8月28日，周五晚，多條房地產新政突然落地。

8月31日，周一，地產股直接上演了過山車，中證房地產指數先是霸氣地高開3.40%，然後來了個大跳水，整個類股一片綠油油，行業龍頭“招保萬金”分別跌了8.80%、4.82%、0.63%、2.16%，港股那邊更慘烈，一大群房企單日跌幅超過10%……這局勢用兩個字形容就是，迷茫。

似乎，一個周末的時間還不夠讓大家想明白，新政之後，中國樓市何去何從。

要理解其中的糾結，我們得先講清楚，828新政到底“新”在了那？

它最核心的部分，就是商品住房銷售制度改革，其餘的措施都是圍繞著它打輔助的。

國家的第一板斧，就是將房子預售門檻直接抬高到“主體封頂"。以前，開發商只要把項目推進到25%，就能去申請預售證，開始收錢，各地對於這個標準的理解還不太一樣，有些是拿地、開工之後就能賣，有些是房子蓋到三分之一就可以賣。以後全都不行了，全國統一標準，單體建築必須建設到主體結構封頂階段，才能拿預售資質。

這意味著什麼呢？建築封頂，通常被認為是項目進度已經達到了70%左右，大大增加了開發商先期投入的成本；而高層住宅從開工到封頂，往往需要12到18個月工期，那怕你使用工廠預製件做裝配式建築，也要8個月左右才能拼好，也就是說，開發商回款的時間點，也被大幅延後了。

這還沒完呢，那怕開始預售了，進帳的錢對於開發商也是“近在眼前，遠在天邊”。

因為，國家揮出的第二板斧是，預售資金全額監管。以前你買房交的首付、銀行放的按揭款，“理論上”要進入監管帳戶，然後專款專用，按施工進度撥付給開發商，但這只是理論上，實際執行中漏洞很多，不少開發商收了錢不存進監管帳戶，或者把錢抽出去買新地、還舊債，甚至是投資別的什麼產業，你的買房錢可能變成老闆的豪華祖墳、歌舞團、海外信託……或者他腰間的奢侈品皮帶。

以後不行了，新政要求，購房者支付的首付款以及個人住房貸款，必須100%進入銀行的資金監管帳戶，在整個建設過程中，這些錢都只是帳面上屬於開發商，實際處於無法使用的凍結狀態，什麼時候解封呢？要等到項目竣工驗收、水電氣熱配套設施全齊了，銀行才可以放款。如果開發商違約不能按期交房，買家有權按照合同約定提出解除購房合同，拿回自己的錢。

這兩斧子劈下來，預售的標準大大提高，預售所獲得的收入，開發商也是只能看不能用，期房和現房的差別已經越來越小了。

就這，脖子上的繩索都勒到這麼緊了，國家還不想開發商繼續賣期房。

第三板斧來了，也是最狠的一斧，從新政施行之日起，新出讓土地的商品住房項目，和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；已取得建設工程規劃許可證的老項目，鼓勵實行現房銷售，前者很明顯帶有一定的強制性。開發商銷售的現房，必須滿足建設用地使用權無抵押、查封的前提條件，確保土地房屋權屬清晰，並且要求全國住建部門配合，簡化流程，推行“交房就交證”，避免出現因房企欠款而拿不到證的情況。

這宣告了，自1994年以來，在中國實行了32個春秋的房屋預售制度，迎來了事實上的死亡。

828新政一出，全球媒體都高度關注，他們一致認為是2021年樓市出現危機以來，最大也最徹底的一次改革，部分分析人士和海外投行甚至覺得，中國把使用了30多年的房地產發展模式，直接格式化然後重灌系統了，樓市將迎來究極大洗牌。

外媒之所以得出這種結論，是因為預售制捆綁了一個“美麗又致命”的發展模式——三高。

1953年底，香港九龍油麻地，年輕商人霍英東買下了一塊地皮準備蓋樓。

當時香港樓市的主流玩法是，開發商先自己全款拿地、全款把樓蓋好，蓋完了整棟或者分層出售，開發的門檻非常高，有實力的買家也屈指可數，這就造成了香港的房子供給量少，流動性還差得不能再差了。雪上加霜的是，那時候銀行不向個人提供住房貸款，這就使得絕大多數普通市民根本買不起房，只能向富豪們租賃房屋居住，大業主買下房子後，也是通過長期收租來回本。

霍英東敏銳地看到了這個痛點，然後琢磨出了一個革命性的銷售方式，賣樓花。

他先向買方收取一部分訂金，餘款按照建築的施工進度分期支付。等於是在結果子之前，先把花給賣了，所以叫賣樓花。這玩意在當年是天才發明，買家出一小部分錢就能鎖定一套房，開發商則用購房人的首期款來啟動項目，用分期款支付施工費用，等於是無息融資了，可以“空手套白狼”，大大拉低了開發的門檻，對於整個香港樓市來說，這也會讓房子供給嗖嗖往上漲，購買潛力最大程度釋放，三贏。

改革開放之後，內地與香港接觸變多，也瞭解到了這種賣樓花方法，各大城市的決策者都覺得，非常適合當時的國情。

1977年，全國城市人均居住面積僅有3.6平方米，是真正的“轉個身都難”，這一資料甚至比新中國剛成立時還低了0.9平方米，全國城市缺房戶高達869萬戶，佔了當時城鎮總戶數的一半。超過七成的城市家庭沒有獨立廚房。做飯只能在筒子樓的走廊裡搭煤爐，或者在平房門口燒柴火，六成家庭沒有獨立衛生間，上個廁所都要去外面排隊。

經歷過那個年代的人，一定對“擠”這個詞有著深刻的認知，全家兩代甚至三代人，都住在一間二十來平的小房子裡，床就是沙發，地板就是床，一張桌子要輪流充當書桌、飯桌、牌桌。

所以，當時中國最急迫的任務就是，多建房、快建房，迅速擴大人均居住面積，滿足大家的生活需求。

要補幾十年歷史欠帳，本來任務就很重，但國家才剛剛回到正軌，老百姓手裡也沒什麼存款，有實力的開發商也少之又少，最好的選擇，或者說唯一的選擇，就是賣樓花。於是，1983年，緊鄰香港的深圳，率先試點商品房預售；1986年，上海跟進；1994年7月，《中華人民共和國城市房地產管理法》出台，正式從法律層面確立了商品房預售制度。

預售制很快成為了開發商擴大規模的利器，具體步驟如下：

1、用極少的本金加上部分銀行貸款，拿下地塊A。

2、項目抓緊時間打個地基、然後開盤賣期房。

3、銷售期房獲得收入之後，馬上拿去買地塊B、開個新項目。

4、地塊B快速進入預售階段後，它的銷售收入，一部分拿去填A的建設資金缺口，另一部分去購買地塊C。

5、手握ABC三個項目之後，開發商體量暴漲，在銀行眼裡就等於信用提升，可以貸更多錢去拿下地塊DEFG……

這就是，預售制所催生的高負債、高槓桿、高周轉，俗稱三高模式。

三高模式瘋到了什麼地步呢？有企業提出了“5986原則”，拿地後5個月內必須動工，拿地後9個月內必須開盤銷售，開盤第一個月必須賣出80%的房源，產品中必須有60%以上是標準化住宅，可以直接套圖紙，減少設計時間。之後又有一家企業掏出了更極致的"456法則"——拿地後4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉……

為了在速度上趕超同行，部分開發商甚至要求，土地剛摘牌的當天，連產權證都沒辦好的時候，挖掘機和施工隊就要直接開進現場打樁；下屬的設計院，要在確定拿地之後，通宵趕工出圖紙，一天都不准耽誤。

幾乎所有房企都在油門焊死，埋頭往前衝，用5塊錢的小本，撬動100塊巨額項目。

2000年時，中國還沒有一家年銷售額突破百億元的房企。到了2010年，萬科、恆大、綠地、保利等一眾房企紛紛衝過1000億元大關，如今呼風喚雨的川總，當年都不配見中國地產老闆一面，只能帶著全家，跟他的小弟簽合作，川家的王子公主們更是在旁邊“站著如嘍囉”。

房企高速擴張的好處，是顯而易見的，2022年，中國房地產開發投資額已經達到13.29兆元，是1999年的33倍，年復合增速15.7%；房地產業增加值7.38兆元，佔GDP的6.1%，算上它拉動的建材、家電、裝修等上下游產業，佔GDP比重約16%。開發商靠拿地蓋樓，地方政府也可以靠賣地賺錢，土地出讓金一度是很多城市的財政"命根子"，2021年巔峰時期，全國國有土地使用權出讓收入，衝到了約8.7兆元的規模。

在過去幾十年間，中國的城鎮人均住房建築面積從3.6平方米，上漲到了40平方米，幾億人從破舊擁擠的平房或者筒子樓，搬進了商品房，有了自己的廚房、廁所、陽台，以及體面的生活，中國的城鎮化率，也從不到20%飆到67%，堪稱神速。

然而，這樣的三高模式，不可能永遠持續下去。

隨著居住面積的問題逐漸解決，再加上人口增長逐漸放緩，樓市的高燒，在21世紀第二個十年的末尾，逐漸冷靜下來。之後又是國際形勢劇變，疊加上疫情對於經濟和購買力的影響，中國房地產市場迅速從“缺房”走向了“基本飽和”，於是，房價開始漲不動了，房子開始賣不動了。

當時很多人都以為，樓市是四輪小轎車，說減速就減速，可以停得穩，但三高模式本質上是兩個輪子的摩托，只要你敢剎停，它就會自己失去平衡而倒下。

房子賣得快的時候，資金像流水一樣轉起來，可以不斷“拆東牆補西牆”，用新項目的預售款去蓋老項目的樓，還老項目的債。可房子一旦滯銷或者被迫降價出售，原本計畫用來填坑的銷售款，就沒有辦法按時足額到帳，老樓盤無法按期交付，下一個新樓盤也啟動不了，規模停止擴張之後，又不能持續從銀行貸款，資金鏈一下就斷了，留下滿地的爛尾樓和數額驚人的爛帳。

網友眼睛又不瞎，看著大把受害者一邊支付高額月供一邊無家可歸，看著眾多市值數千億的房企被曝出經營困難，徹底透支了大家對於房地產的信心，誰也不想掏空五個錢包去當時代的一粒沙。你不買，我不買，房企更加難以自救，只能坐視一堆庫存房持續貶值，迎來慢性死亡。

所以，預售制與它孕育出的三高模式，既塑造了中國城市化的奇蹟，又成為了引爆樓市的炸彈。

從2021年危機浮現開始算起，中國頻繁出台新規對樓市進行調控和救市，從核心區解除限購，再到降首付、降利率，地方政府大規模收購商品房當保障房……措施雖然多，但從未觸及到預售制這個核心，只是在原有的模式上打補丁。

原因也很簡單，一劑猛藥下去，恐怕有人遭不住，當場嗝屁。

由於預售融資功能的實質性歸零，房企不能再從買家那兒獲得“無息貸款”，建設用的資金，要麼就借債要麼就自掏腰包，現在很多房企本身就是高負債狀態，如果負債率再往上抬一截，等於直接從普通病房進ICU了。而且一大筆錢從開發到交付都砸在同一個樓盤裡，也會嚴重拖慢拿地開新坑的速度，導致項目的供給量變少，規模上不去了。這樣一來，又會嚴重打擊資本對於地產的信心，當年的高周轉模式，把股東的內部收益率刷到了20%以上的暴利水平，現在房企的開發周期被拉長數倍，又缺乏財務槓桿的Buff，項目的整體收益率可能驟降到9%左右，很難再吸納投資。

所以，新政落地，一定會加速部分房企的死亡，只是誰死和什麼時候死的問題。

這個結果，決策者必然是料到了，但還是狠狠心把新規落地，為的就是贏在未來，讓熬過了這一關的房企，轉入更慢、但是更穩定和健康的發展節奏。對於那些財務狀況相對較好的開發商來說，"先自己掏錢蓋樓、賣完了再回款"這種重資產模式，已經幫他們篩除了一大批對手，也減少了集中入市的新房供應量，可以避免房企之間互相踩踏。

更重要的是，新政在嘗試重建信心。封頂預售和現房銷售，徹底切斷了“未交房先還貸”的畸形模式，它將爛尾的風險和資金壓力從弱勢的普通購房者身上，轉移回了開發商和銀行，減少了購買者的顧慮。賣現房也意味著，房子蓋得好不好，購房者去現場看一眼便知，空鼓、漏水、牆體裂縫、綠化縮水、隔音縮水等經典逆天操作，在現房面前將無處遁形，以前開發商是收完錢之後擺爛，現在要使出吃奶的勁把房子造好，才能收到錢，兩級反轉了。當購房者的安全感被提到了前所未有的高度，掏錢的意願也會隨之上升。

為了儘可能讓房企平穩過度（儘量少死幾個），新政還通過“40年長貸”來降低月供，最大限度挖掘購買潛力，避險一部分系統重裝帶來的陣痛；與此同時，新政還大力支援房企發行不動產投資信託基金和商業不動產ABS，簡單來說，就是在商場、產業園、長租公寓建成後，將項目本身或者項目未來的租金收益，打包成金融產品上市銷售，讓開發商自己能夠快速回款，減少商業項目這邊的運作壓力，留出更多餘裕給住宅項目那邊，慢工出細活。

如果說，以前地產商本質上是搞金融的，以房子為名，賺資金騰挪和槓桿的錢；新政之後，它們一夜回到了更接近製造業的形態，要靠實打實的產品力和成本管控賺錢。

這也徹底打碎了一些城市“賣地——基建——再賣地”的舊式財政循環，倒逼管理者將精力真正投入到培育產業、招商引資、研究科技上。可以說，828新政不僅將房地產格式化了，連帶著把整個社會發展方向都重構了。

樓，是整個現代社會的基石，家庭、工作、商業全都建立在樓房之上，過去，我們耗費大量的精力和資源，把基石越鋪越多，卻逐漸忘了，石頭本身其實一文不值，真正重要的是它所承載的東西。

推行商品住房現房銷售“所見即所得”

救援隊伍全力向吉隆口岸受災核心區挺進

6.78兆元！中國資料產業規模持續快速增長

香港房價連漲13月後回落？業內：屬正常市場調節

1  推行商品住房現房銷售“所見即所得”

近日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發《關於完善商品住房銷售制度的通知》，部署各地穩步推進商品住房銷售制度改革，加快建構房地產發展新模式。《通知》明確，各地要有力有序推行商品住房現房銷售，實現“所見即所得”，從根本上防範交付風險，維護購房人合法權益。【詳情】

2  救援隊伍全力向吉隆口岸受災核心區挺進

應急管理部消息，28日10時，國家綜合性消防救援隊伍共調派681人、113車到達現場救援（西藏消防總隊415人、75車，四川機動總隊155人、38車，四川消防救援總隊為主的中國救援隊111人），並調撥3類19個品種6612件（套）救援裝備和綜合保障物資發往吉隆鎮。

3  6.78兆元！中國資料產業規模持續快速增長

去年中國資料產業規模達6.78兆元，同比增長15.7%。截至去年底，全國資料企業達48.2萬家，同比增長17.9%。截至今年8月，全國累計建成高品質資料集超12.6萬個，資料總體量超1815PB。

14日國內成品油價格調整以來，國際市場原油價格震盪運行，本次調價的前10個工作日平均價格高於上次調價前10個工作日平均價格。根據國際市場油價變化情況，自28日24時起，國內汽、柴油（標準品）價格每噸分別上調375元、360元。【詳情】

28日上午，全國部分法院對12件黑惡犯罪案件一審公開宣判，對12個黑惡犯罪組織、163名被告人依法判處無期徒刑至有期徒刑10個月不等的刑罰。此次公開宣判的案件，突出依法嚴厲打擊利用網路平台和“軟暴力”手段有組織地實施非法放貸、非法催收、勞務碰瓷等黑惡犯罪組織，依法嚴懲“市霸”“街霸”等黑惡勢力，依法嚴懲操控未成年人實施違法犯罪、侵害未成年人權益的黑惡犯罪組織。

6  香港房價連漲13月後回落？業內：屬正常市場調節

27日，香港差餉物業估價署發佈最新物業指數資料，7月私人住宅售價指數錄得321.5點，按月下跌0.5%，終結此前連續13個月的上漲行情。雖然7月樓價出現回呼，但今年前7個月香港樓價累計漲幅達到7.3%。香港置業研究部董事王品弟表示，樓價在連升13個月後出現調整，屬於正常市場調節。

7  昔日“彩電一哥”，申請退市

昔日“彩電一哥”*ST康佳27日晚公告稱，公司擬以股東會決議方式主動撤回A股和B股股票在深交所的上市交易，並在終止上市後申請轉入全國中小企業股份轉讓系統代為管理的退市類股轉讓。【詳情】

8  長鑫科技上半年淨利潤776.05億

長鑫科技28日公告稱，公司發佈2026年半年度報告，實現營業收入1503.1億元，同比增長873.64%；歸屬於上市公司股東的淨利潤776.05億元。

二十屆三中全會《決定》部署了房地產改革路徑：“加快建立租購併舉的住房制度，加快建構房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。”

對此，IPP助理研究員戴明潔在梳理中國住房制度發展歷程後指出，從福利分房時代的“以租為主”，到房地產市場化時期的“重購輕租”，再到現在的“租購併舉”，住房的保有形式以及其背後體現的產權價值，構成了中國住房制度轉變的主線邏輯。

她進一步指出，以產權為核心的住房制度，體現的更多的是住房的資產職能和經濟屬性。考慮到住房租購背後牽涉的產權思維與近年來中國“房住不炒”民生屬性之間的不協調性，應當弱化對住房產權特徵的表述。

在此次二十屆三中全會的主要檔案中，對房地產與住房保障的重視程度超過了以往的表述。例如，在7月18日發佈的三中全會公報中，首次提及了房地產，這在之前的公報中是沒有過的。

又如，在7月21日發佈的會議全文《決定》中，更是用了近160個字對中國今後住房制度的發展方向與重點領域進行了論述，並且是放在了第44條“健全社會保障體系”的內容中。

住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛表示，加大保障性住房建設和供給，完善住房供應體系，是建構房地產發展新模式的重要內容。

在以往的重要中央會議和檔案中，房地產一般放在經濟領域，住房保障會在民生領域簡要提及。但這次“房地產發展模式”“房地產開發融資”“房地產稅收”等關鍵詞，都與住房保障方面的內容一起，統一放在了民生制度體系的框架下。

這其實體現了一個非常明顯的訊號，即中國今後的住房制度，將會更加強調住房的民生屬性。

同時，《決定》將“加快建立租購併舉的住房制度”放在了首位，延續了中國住房制度制定過程中一直以來的產權思維。然而，住房產權強調的更多是住房的資產職能與經濟屬性。

如何讓今後的住房政策的設計與實施更加符合住房民生屬性的頂層設計？這可能需要一個淡化住房產權思維、突出住房民生價值的新思路。

“建立租購併舉的住房制度”先後被寫入中共十九大、二十大報告。 圖源：新華社

讓我們先回顧一下會議公報中的表述：

要統籌好發展和安全，落實好防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措。

加快建立租購併舉的住房制度，加快建構房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支援城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。

此次報告中提到了“加快建立租購併舉的住房制度”，並將其放在了第一句，引起了大家的廣泛討論。

討論的第一個要點是，與2017年黨的十九大報告中首次從國家層面確立的“加快建立多主體供給、多管道保障、租購併舉的住房制度”相比，將前面兩個詞省去了，此次著重強調了“租購併舉”。

在我看來，這一變化體現的是中國對於解決住房問題中政府與市場責任的重新界定，並且今後可能會更加強調政府的責任。

中國在1998年全面開啟住房市場化改革後，直到2007年中央才再度重視住房保障，以國務院發佈的《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》為標誌，提出了讓保障房覆蓋面在2015年達到20%，在“十二五”期間供應3600萬套保障性住房的目標。

但考慮到供應壓力，地方政府傾向於讓房地產開發企業在新建住區、城市更新、產業園區中進行配套建設，並通過棚戶區改造、人才房等方式完成目標。

現如今，由於地方財政等因素，大拆大建的棚改逐步讓位於精細化的城中村改造。圖源：新華社

地方政府也建設了一些完全住房保障小區，但大多選址偏遠、質量和物業服務一般。如今在房地產市場下行的階段，再讓開發商配建保障房比較困難。動員社會主體建設，主要也是事業單位和國企，針對的群體有限，難以覆蓋到農民工、非體制內就業等住房困難人群。

因此，住房保障的責任，還是應當由政府承擔起來，可以多主體供給、多管道保障，但政府的主要責任要率先落實到位。

還有，將“租購併舉”放在了近年來提及更加頻繁的“房地產發展新模式”之前，這一點是讓大家比較意外的。

其實中國對發展住房租賃的重視，是從2015年開始的。2015年底的中央經濟工作會議，首次提出了“建立購租並舉的住房制度”，2016年5月又包含了“購租同權”的思想。但在2017年10月黨的十九大報告發佈之前，國家一直是把“購”放在了“租”之前，而黨的十九大之後的統一表述就一直是“租購併舉”了。

可見，國家在住房是“租”還是“購”之間曾經存在抉擇，而這一抉擇背後更大的考慮，是中國在2015年首次提出的“供給側結構性改革”。

不過具體到住房領域，中央供給側的落腳點似乎放在了是租還是購的結構性問題上，弱化了政府與市場等供應主體的結構。相比之下，“房地產發展新模式”是2021年底的中央經濟工作會議上才首次提及，當時應對的是經濟下行和房地產企業“暴雷”的問題。

而國家對“租購併舉”的提法是針對整個住房制度的設計，不僅包括房地產市場，也包括住房保障。其背後體現的核心邏輯，是通過租購比例的調節，以及調整住房產權背後附帶的經濟資產與發展機會，來對住房進行整體性的供給側結構性改革。

二、住房制度中的“產權思維”

那麼，在住房供給側的諸多結構性錯配或失衡問題中，為什麼要強調“租購”這一住房保有形式（housing tenure）呢？這體現出的是中國住房制度頂層設計中一直以來固有的“產權思維”。

新中國成立初期，中國大部分的城市住房都屬於私人產權，由於住房私有制與社會主義相矛盾，國家小規模地進行了一些公有化改造。1956年1月中共中央發佈了《關於目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》，相對溫和的通過贖買對城市私房進行了大規模的公有制改造，並鼓勵單位增加住房供給。

當時中國實施的是以租為主的單位福利房制度，參照的是蘇聯模式，強調國家的住房所有權，並以低廉的租金向民眾出租。在1966-1978年間，住房私有被視為資產階級的象徵，私房被沒收，住房交易被列為了違法行為。

1978年，中國城鎮人均住房建築面積6.7平方米，缺房戶達869萬，佔城市總戶數約為一半。 圖源：wikimedia commons

改革開放後，鄧小平同志於1978和1980年進行了關於住房的兩次談話，鼓勵職工購買公房，鼓勵私人建房，開始進行住房市場化改革試點。

1988年國務院出台了《住房制度改革領導小組〈鼓勵職工購買公有舊住房意見〉的通知》，改革試點擴大到中國範圍，鼓勵居民從住房使用者變為住房所有人。

1998年《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住宅建設的通知》發佈，住房實物分配全面停止。在1978-1998這20年的改革試點歷程中，中國的住房自有率從80年代初的不到20％增加到1998的63％。

然而，單位內人員通過存量住房的私有化，非單位人員則需要通過新興的房地產地產購買增量商品房，這樣的住房購買管道的分流，將福利分房階段的住房優勢從產權上固定了下來。

1998年房改標誌著中國房地產市場的開始，《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住宅建設的通知》提出逐步實行住房分配貨幣化。

2003年《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》的檔案，將房地產確立未來國民經濟的“支柱產業”，此後房地產在很長一段時間內都是中國經濟增長的引擎，居民的購房熱情和支付能力也一直持續到了新冠疫情之前。同時，戶口、教育等社會資源與住房產權繫結在一起，租購不同權的問題日益突出。

從單位福利房時代的以租為主、不允許住房私有；到房地產市場化時期的“重購輕租”；再到現在的“租購併舉”，住房的保有形式以及其背後體現的產權價值，成為了中國住房制度轉變的主線邏輯。

然而，以產權為核心的住房制度，體現的更多的是住房的資產職能和經濟屬性。

如果說中國住房制度的大方針是強調民生屬性，那麼可能突破既有的產權思維，尋找到一個與住房民生屬性更加匹配的政策目標與實施方式，將成為今後政策制定與實施的主要議題。

三、以“供需動態平衡”為指引的住房制度

從世界經驗看，各國的住房制度都會強調產權。但無論是對房地產市場的調控政策，還是住房保障政策，都很難看出以產權為核心的主線來。

例如，新加坡政府更多的是將產權看作個人和家庭成長的支撐，制定了從租到購的階梯式發展管道。

德國就更加不強調產權的作用了，其住房結構以“50-50”的租購比例聞名，並在教育、醫療等公共服務資源的組態上，基本實現了租購同權。

德國住房政策中很有價值的一點，就是能夠按照住房市場的供需情況，政府快速做出政策反應，並且不侷限於固定的供給側結構形式，而是將其作為一種手段或工具，在供應不足或產能過剩時，即時調整政府與市場的力量，以及租與購的比例。

國際上住房制度的頂層設計大多是考慮住房經濟屬性與民生屬性之間的平衡，但在制定具體的市場調節與住房保障政策時，大多是以住房供需為指引，將需求側的人口結構與趨勢，與供給側的住房數量、品質、區位、價格、租購形式等相結合，制定出兼顧短中長期的動態發展策略。

住房的供給側結構性改革主要以政府、市場與社會組織等供給主體之間的責任劃分為核心，並將各供應主體的責任落實到具體的住房結構性因素上來，而租或購的住房保有形式只是諸多供給側結構性改革需要考慮的因素之一。

並且，考慮到住房租購背後牽涉的產權思維與近年來中國“房住不炒”民生屬性之間的不協調性，建議弱化對住房產權特徵的表述。   (IPP評論)

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