#爛尾樓 | 熱門關鍵字 | 鉅亨號

在矽谷，所有的神話都標榜著改變世界。但很少有人告訴你，當神話破滅時，誰來收拾滿地狼藉。2026年的春天，如果你去加州聖何西市的心臟地帶，那一片佔地80英畝，原本該是Google斥資190億美元打造的未來之城，爛尾了——嗯，4/5年前咱們TOP還寫過這個案例，打臉雖遲但到。當時放出來的效果圖“社區感”滿滿今天咱們就來看看它是如何爛尾的，以及為什麼會爛尾。致命的幻覺時間倒回2021年5月。聖何西county拿到了一份精美的PPT：730萬平方英呎的流線型辦公樓，足以容納超2萬名Google員工；50萬平方英呎的零售與文化空間，外加15英畝的開放式公園和由太陽能、雨水回收系統驅動的綠色基礎設施；以及多達4000套公寓，其中包含高達25%（1000套）的保障性住房，直擊矽谷住房危機的痛點；這就是Google提出的“Downtown West”計畫。對聖何西這座常年籠罩在舊金山和庫比蒂諾（蘋果總部）陰影下的“矽谷大區睡城”來說，Google的到來帶來了逆襲的希望，畢竟項目預計將創造5700個建築崗位和巨額的稅收。時任市長Sam Liccardo激動地稱其為“世代難逢的復興機遇”。為了促成這筆高達190億美元的投資，聖何西市政府幾乎交出了能交出的所有籌碼：他們大開綠燈，允許Google的空殼公司在2019年前後以“掃貨”的姿態，豪擲近5億美元買下了市中心及Diridon高鐵站周邊的80多英畝土地。推土機轟隆隆地開進場，原有的老舊商舖和歷史建築被夷為平地。Google承諾，舊的廢墟上會生長出充滿生機的新世界，他們甚至慷慨地許諾了2億美元的“社區抗流離失所基金”。但是，魔鬼永遠藏在細節裡。這份由頂級律師團起草的開發協議，堪稱“科技巨頭PUA地方政府”的教科書。協議中，所有的“社區紅利”和“資金承諾”都有一個致命的先決條件：按建成的辦公樓面積觸發。也就是說，Google如果不蓋樓，它就不需要付錢。原定於2025至2027年間的地面建築施工，至今連地基都未曾破土，Google的原話是無限期暫停（Indefinite Pause）。聖何西 BART 矽谷二期項目西入口工地正在建設中的隧道2025年12月(Martin do Nascimento/KQED)而，如果到2031年Google一塊磚都沒壘，根據條款，這家目前市值超過2兆美元的巨獸，最多隻需向聖何西市支付5400萬美元的“罰酒三杯”式補償款。至此，聖何西政府悶頭吃了個大面。但Google總部就無限期暫停了呢？到底發生了什麼？被GPU擠佔的鋼筋水泥在2023年到2026年這波雲詭譎的三年裡，科技圈的底層邏輯發生了三次“大地震”。首先，是物理空間的“祛魅”。疫情對全球辦公地產的衝擊是深遠且不可逆的，聰明的工程師們拒絕回到格子間。2020年前，科技巨頭們信奉“園區文化”（Campus Culture）——用無盡的免費食堂、健身房、乾洗店將員工留在公司。這催生了蘋果的環形總部大樓（Apple Park）和臉書（Meta）的造城運動。但在最近幾年，矽谷的辦公樓空置率已飆升至驚人的20%以上。Google猛然發現，現有的園區都填不滿，再造一個容納兩萬人的巨型園區，白白浪費血條沒必要。其次，是算帳算不過來了。聯準會的暴力加息，終結了長達十年的廉價資金時代。在5%以上的基準利率下，融資成本變得極高，疊加加州昂貴的建築成本，通膨飆升的建築材料費用，以及加州日益嚴苛且昂貴的勞動力成本，由於使得原本在低息時代算得過帳的190億美元項目，在如今看來是一個吞噬現金流的黑洞。最致命的一擊，來自AI。生成式AI（Generative AI）的爆發，徹底改變了矽谷巨頭們的資本開支（CAPEX）流向，Alphabet（Google母公司）將戰略重心和資本開支（CAPEX）進行了史無前例的轉移。建設一座豪華的辦公園區無法通向AGI（通用人工智慧），但建設資料中心和購買輝達（Nvidia）GPU卻能決定企業未來的生死。2023至2024年間，Google在全球裁員超萬人，並在財務上全面執行降本增效，動輒上百億美元的房地產項目首當其衝成為了被砍掉的“非核心資產”。在“辦公樓”省下的成百上千億美元被毫不猶豫地砸向了黃仁勳的顯示卡和偏遠地區的高耗能資料中心。從好的方面來說，這叫科技巨頭的敏捷性，它們可以像砍掉一個不賺錢的軟體產品一樣，毫不猶豫地叫停一個總部的建設。但對於聖何西市來說，這是遭遇了一次無差別的降維打擊。誰(應該)為巨頭的錯誤買單？2026年3月，當媒體問及聖何西市長Matt Mahan時，他只能用極度克制的“外交辭令”回應模糊地說類似於“我們理解Google正在重新評估其房地產需求等…”之類的話。注意到了嗎，政府不敢跟Google翻臉！這種克制背後，是深不見底的無力感與恐懼，還有後悔……因為2021年項目獲批時簽的那份長達700頁的開發協議中，幾乎沒有任何實質性的強制執行條款（Enforcement Penalties）或“不使用即作廢”（Use-it-or-lose-it）條款。比如，上面我們說到的，協議被設計成了一種“按建設進度觸發福利”的模式。例如，Google承諾為社區抗流離失所基金和職業培訓提供2億美元的社區紅利（Community Benefits），但這筆錢是與“建成的辦公樓面積”掛鉤的。不蓋樓，就不給錢。作為對比，2019年亞馬遜在弗吉尼亞州阿靈頓建設第二總部（HQ2）時，當地政府與亞馬遜簽訂的協議中包含了嚴格的階段性就業指標（需創造2.5萬個高薪崗位）.達不到指標，亞馬遜就拿不到政府承諾的稅收減免；如果項目爛尾，政府有明確的追償機制。其實在美國絕大多數公私合作（PPP）的城市開發項目中，政府通常會要求開發商繳納巨額履約保證金，或者設定嚴格的時間表——如果在規定年限內未動工，土地將被政府收回，或面臨巨額罰款。但在聖何西，政府交出了土地規劃權，容許Google以“化整為零”的方式收購了80英畝土地上的商舖和歷史遺蹟並將其拆除，卻沒有一張具有法律約束力的“施工時間表”。而且到了現在，政府還不能跟Google撕破臉，是因為土地產權現已歸Google所有，若激怒對方導致其直接將土地碎片化拋售，市中心的復興將更加遙遙無期。對城市來說，要命的是背上了沉重的物理與社會代價。本來，聖何西市是指著這個項目能帶來每年豐厚的房產稅和開發費。為了配合Google，市府前期投入了大量資源升級周邊基建。結果，竹籃打水一場空。2025年，聖何西面臨高達4700萬美元的預算赤字。這座城市不僅沒能等來復興，反而背上了沉重的包袱。雪上加霜的是，中小商業生態團滅了，那些曾經為社區提供廉價餐飲、日常服務的小微企業被連根拔起後，再也沒有回來過……最難讓人接受的是住房——加州政府強制要求聖何西在2031年前新增1.4萬套住房，Google原本承諾的4000套住宅（其中1000套保障房）曾是無數底層家庭的希望。而且在項目規劃期，藉著“Google概念”，周邊的房租曾經歷過一輪瘋狂炒作，逼走了一大批原住民。如今，炒作的泡沫破裂了，但被推高的生活成本和被剝奪的安居希望，卻永遠地留給了當地人。2025年資料顯示，聖何西的無家可歸者（Homelessness）數量上升了5%，如今，Diridon車站附近猶如一片“鬼城”，商業真空帶來的直接後果就是治安的惡化與流浪漢營地的蔓延。在廢墟之上，Google僅僅做了些微不足道的修補——比如在空地邊緣辦個農貿市場，搞搞周末音樂會。這種行為，就像是把別人的房子拆了，然後在廢墟上支個燒烤攤，告訴你：“看，我們依然在活躍社區。”“科技城市主義”的傲慢與偏見跳出聖何西的個案，會發現GoogleDowntown West的困境並非孤例。從Alphabet旗下Sidewalk Labs（人行道實驗室）在多倫多折戟的“未來智能城市”，到馬斯克在德州奧斯汀特斯拉超級工廠引發的勞工與生態爭議，到當年富士康在美國威斯康星州承諾100億美元投資最終大幅縮水的“科技園爛尾門”，再到如今的Downtown West大爛尾……“科技城市主義”（Tech Urbanism）究竟有什麼bug？從最本質的角度，科技公司的底層基因是“敏捷開發（Agile Development）”和“快速迭代”；它們帶著這種基因走向城市的時候，試圖把城市當成一個可以隨時重構的App，把居民當成可以被測試的流量（DAU/MAU）。但城市不是軟體。鋼筋水泥沒有Ctrl+Z。聖何西城市鳥瞰城市的演進，是幾十上百年的緩慢沉積。它需要極強的連續性、對歷史的敬畏，以及對極其複雜的利益相關方（原住民、勞工組織、環保機構）的深度妥協。當宏觀環境改變時，科技公司可以像拋棄一個失敗的App一樣，輕盈地“Pivot（轉型）”，但留給城市的，是被撕裂的物理空間、被破壞的社會結構，和幾十年難以癒合的城市傷疤。更重要的是，將幾十英畝的核心城市空間全盤託付給一家單一企業，本質上是違背城市生態學原理的。這種“單點故障（Single Point of Failure）”的架構極其脆弱。一旦這家企業打個噴嚏，整座城市就要進ICU。真正有生命力的城市，其繁榮必然來自於極其複雜、多元的“微生態”交織，而不是建立在某個超級寡頭的壟斷意志之上。不要相信巨頭的PPT聖何西的190億廢墟，對於全球其他的城市管理者而言——尤其是對中國，是一堂價值連城的血淚課。1, “對賭”與“牙齒”比願景更重要：永遠不要被跨國巨頭或明星企業華麗的PPT和ESG承諾忽悠。在交出核心土地資源之前，必須簽下具有強制約束力的階段性履約條款。不達標，就退地、重罰。在資本的逐利本性面前，任何口頭承諾都抵不過一條“不使用即作廢（Use-it-or-lose-it）”的法律條文。2, 警惕“單極化城市”：不要指望“一家獨大”能帶來永恆的繁榮。無論是曾經的底特律（汽車城），還是如今被巨頭綁架的矽谷城鎮，歷史一再證明，將城市的命運完全依附於單一產業或單一企業，是危險的。合理地切分地塊、引入多元開發主體、保持生態多樣性，或許才是城市韌性的來源。3, 科技是工具，不是救世主：概念很美好：“AI驅動”、“自動駕駛微循環”、“碳中和閉環”，但請先問一個最樸素的問題：如果明天經濟危機爆發，這片土地上的普通人，還能不能安穩地活下去？技術可以瞬間顛覆世界，但人類的城池，需要踏踏實實的磚瓦與不可背叛的契約。 (TOP創新區研究院)

近期，中國最高人民法院發佈人民法院案例庫新入庫參考案例，其中一則有關“爛尾樓”房屋買賣合同糾紛的案例引發熱議。根據該入庫案例的裁判要旨，開發商逾期交付商品房且商品房建設已停工、短期內無交付可能性的，買房人有權以“購買商品房以及為購買房屋而貸款的合同目的均無法實現”為由，起訴開發商和銀行，主張在同一案件中一併解除商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同的，人民法院應予支援。圖片來源：視覺中國這意味著該“爛尾樓”購房者解除了購買合同和貸款合同，該案例入選人民法院案例庫有何影響？對類似購房者有何指導意義？法律人士向介面新聞表示，案例入選最高人民法院案例庫，標誌著其裁判規則獲得最高司法權威背書，對全國法院產生強制參考效力。上海國獅律師事務所江朵律師向介面新聞表示，根據《人民法院案例庫建設運行工作規程》第19條，各級法院審理類似案件時“應當檢索並參考”入庫案例，實質上限制了自由裁量空間，推動“同案同判”。未來和本案情形一樣的購房者如果訴訟，是基本能夠預判判決結果的。假如未來同類案件增多，這對於銀行業又有何影響？介面新聞截圖自人民法院案例庫基本案情2021年12月，原告陸某、張某千與被告鹽城融某置業有限公司（以下簡稱融某置業公司）簽訂房屋認購合同。雙方簽訂《商品房買賣合同》(預售版)，合同約定商品房總購房款為人民幣1183680元（幣種下同），首付款433680元，剩餘房款75萬元，由融某置業公司指定陸某、張某千向某銀行股份有限公司鹽城分行（以下簡稱某銀行鹽城分行）貸款，以按揭方式支付房款。合同簽訂後，陸某、張某千向融某置業公司支付全部首付款。2022年2月21日，陸某、張某千、融某置業公司與某銀行鹽城分行簽署《個人購房借款/擔保合同》，約定陸某、張某千作為借款人向某銀行鹽城分行借款75萬元用於支付房款，融某置業公司作為保證人承擔擔保責任。3月23日，該筆借款由某銀行鹽城分行轉入融某置業公司帳戶。陸某、張某千按月償還按揭貸款，截至2024年3月26日已支付貸款本金及利息190430.39元。但融某置業公司仍未按合同約定履行交房義務，逾期交房已超過4個月，融某置業公司稱已無法向陸某、張某千交付房屋。故原告陸某、張某千訴至法院，提出解除與開發商簽訂的《商品房買賣合同》以及與銀行簽訂的《商品房借款/擔保貸款合同》等訴求。被告融某置業公司辯稱：案涉住宅項目停工，在短期內無法向陸某、張某千交付。2023年融某置業公司已主動向陸某、張某千提出解除合同，並退還購房款，但陸某、張某千拒絕，故由此產生的貸款利息應當由陸某、張某千自行承擔，同時融某置業公司不應當承擔合同約定的逾期交付違約金。被告某銀行鹽城分行辯稱：銀行是無過錯方，不應承擔超過合同約定的風險責任，有權要求借款人和合同擔保人償還剩餘貸款本息。法院經審理查明了前述《房屋認購合同》、《商品房買賣合同》的簽訂、具體條款內容和付款時間節點等操作細節。此外，陸某、張某千起訴時，案涉商品房建設工程已停工數月，短期內無復工可能性。2024年6月，一審法院江蘇省鹽城市亭湖區人民法院判決：一、原告陸某與被告融某置業公司簽訂的《房屋認購合同》於2024年5月30日解除；原告陸某、張某千與被告融某置業公司簽訂的《商品房買賣合同》（預售版）於2024年5月30日解除；二、原告陸某與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》於2024年5月30日解除；三、被告融某置業公司於判決生效之日起十日內返還某銀行鹽城分行剩餘貸款本金及利息；四、被告融某置業公司於判決生效後十日內向原告陸某、張某千支付購房首付款433680元及利息（以433680元為基數，自2022年2月8日起至實際給付之日止，按照同期全國銀行間同業拆借中心公佈的一年期貸款市場報價利率計算）；五、被告融某置業公司於判決生效後十日內向原告陸某、張某千支付已還2022年4月20日至2024年3月26日某銀行鹽城分行貸款本金及利息190427.08元；六、被告融某置業公司於判決生效後十日內向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；七、駁回原告陸某、張某千的其他訴訟請求。宣判後，某銀行鹽城分行不服，提起上訴。2024年10月，江蘇省鹽城市中級人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。三大爭議焦點根據該入庫案例，本案爭議焦點有三：一是案涉商品房買賣合同應否解除；二是案涉商品房擔保貸款合同應否一併解除；三是案涉合同解除的法律後果應如何確定。在關於案涉商品房買賣合同應否解除方面，《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的……”在商品房建設工程長時間停工，商品房出賣人逾期交付房屋且短期內無交付房屋可能性的情況下，商品房買賣合同目的已無法實現，買受人有權主張解除合同。本案中，根據商品房買賣雙方的合同約定，融某置業公司應於2023年12月30日前向陸某、張某千交付房屋，但該房屋於2024年4月15日訴訟發生時尚未建成交付，且案涉商品房建設工程已經長時間停工，在短期內無交付可能性，陸某、張某千作為守約方有權解除《房屋認購合同》及《商品房買賣合同》。在關於案涉商品房擔保貸款合同應否一併解除方面，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支援。”據此，商品房買賣合同與擔保貸款合同系相互獨立但又緊密聯絡，兩份合同構成一個完整的商品房買賣交易整體。商品房買賣合同解除後，購房人訂立商品房擔保貸款合同的合同目的不復存在，此時繼續要求購房人履行商品房擔保貸款合同，對購房人不公平。商品房買賣合同被解除後，商品房擔保貸款合同糾紛往往相伴而生，為一攬子解決爭議，保證裁判的統一性，根據當事人訴請，人民法院應將商品房買賣合同糾紛與擔保貸款合同糾紛納入同一案件中予以解決本案中，在商品房買賣合同解除的情況下，商品房擔保貸款合同的目的已無法實現，應當一併解除，故對陸某、張某千主張解除與某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》的訴訟請求依法予以支援。在關於案涉合同解除的法律後果應如何確定方面，《解釋》第二十一條第二款規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”據此，合同解除後，商品房出賣人應按約將購房首付款和已支付的貸款本息返還給買受人並賠償買受人支付首付款所產生的利息損失，同時承擔剩餘貸款本金及利息的返還責任。本案中，《商品房買賣合同》《個人購房借款/擔保合同》解除系因融某置業公司不能按期交付房屋所致，故融某置業公司應當向購房人返還已收受的購房款、已支付的貸款本息，並承擔賠償購房人支付購房款的利息損失及逾期交房的違約責任。關於剩餘貸款的返還責任，在購房人對合同解除並無過錯且未能實際取得房屋，而出賣人既未交付房屋，又長期佔有貸款本金的情況下，仍要求購房人對剩餘貸款承擔返還責任，權利義務明顯失衡，故應當由商品房出賣人融某置業公司向某銀行鹽城分行承擔剩餘貸款的返還責任。綜上，法院依法判決解除案涉商品房買賣合同和擔保貸款合同，並判令融某置業公司承擔已收受購房款本金、貸款及相關利息的返還責任。兩大裁判要旨和適用範圍“判令合同解除是推翻原市場交易的秩序的行為，通常而言法院會非常慎重。在這個案件中，開發商明確表示短期內已沒有復工可能，符合‘當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的’的法律規定。”上海正策律師事務所魏峻軍律師在接受介面新聞採訪時表示，這是需要根據購房者合同條款判定的，但實際中，購房合同一般為開發商提供的制式合同，不同開發商的合同條款可能存在差別，因此不能直接套用，需要看本案裁判要旨。根據案例庫，本案的裁判要旨主要有兩方面：一是商品房出賣人逾期交付房屋，且案涉商品房建設已停工、短期內無交付可能性，買受人購買商品房以及為購買房屋而貸款的合同目的均無法實現。為一攬子解決爭議，保證裁判的統一性，買受人主張在同一案件中一併解除商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同的，人民法院應予支援。二是合同解除後應當充分考慮貸款購買商品房商業模式下商品房買賣合同和擔保貸款合同之間的密切聯絡、合同主體的締約地位及當事人權利義務的平衡等因素，由商品房出賣人承擔已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責任。江朵向介面新聞表示，本案判決明確了在開發商逾期交房且項目長期停工、短期內無交付可能性的情況下，購房者可同時解除《商品房買賣合同》和《商品房借款/擔保貸款合同》，並由開發商承擔全部責任，包括返還銀行貸款、購房全部款及利息等。所以，類似情形下，購房者可免於繼續向銀行還貸，可追回：首付及利息、已還貸本息及違約金等 ; 開發商應直接向銀行償還剩餘貸款並全額賠償購房者所有已付款項及利息；對銀行而言，後續還款對象轉為開發商。介面新聞發現，此前社交媒體有披露個別“保交樓”購房者起訴解除購房合同敗訴案件。在魏峻軍看來，“保交樓”購房者和本案例前提條件不同。開發商逾期交房且項目長期停工、短期內無交付可能性是本案的重要條件。魏峻軍建議，鑑於當下還可能存在類似房屋買賣爭議，建議從如下幾方面考慮以維護自身權益：一是對於遲遲不交房的“爛尾樓”，購房者應考慮暫停歸還貸款及利息，盡快向法院提起訴訟；二是要注意購房合同中的解約約定，合同中有解約約定的話，要適用解約約定。一般而言，由於此前房產價格呈現上揚趨勢，開放商在解除合同方面的約定通常比較公允。如果沒有解約約定，則適用法定解除；三是合同解除後，銀行的貸款歸還問題。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條，商品房買賣合同被撤銷的，擔保貸款合同能一併撤銷。這樣，購房人就可以停止繼續歸還銀行貸款，索要房屋首付款，最大程度維護自身的權益。有何判決意義和影響？上海博茂律師事務所賀寬律師向介面新聞表示，簡單的說，該判決的意義，就是購房者無須為爛尾樓繼續還貸了。原來因為開發商已經爆雷無法交房，但是購房者仍然每月要向銀行還本付息，購房者仍然要繼續吞下開發商爆雷的苦果，銀行只需繼續向購房者追討還款即可維護自身利益。本案從實質公平正義角度，對開發商爆雷的後果進行了重新分配，即由開發商（而不是購房者）繼續承擔還本付息的責任；對於房貸中已還款部分，開發商（而不是銀行）向購房者承擔返還責任。在他看來，銀行風險增大。但部分專家持有不同看法。上海金融與發展實驗室副主任董希淼向介面新聞表示，房屋買賣合同與貸款合同分屬兩個合同、兩種法律關係。借款合同系借款人與銀行自願簽訂，借貸雙方在合同中的地位是平等的。應以借款與銀行簽訂的借款合同為基本依據，妥善保護好利益相關各方的合法權益，從而更好地維護契約精神，維護法律尊嚴。那麼，未來銀行業該如何應對？一位華東城商行人士在接受介面新聞採訪時表示，未來主要採取兩個措施：一是銀行調整房貸審批的標準，比如更嚴格地把關開發商資質稽核；二是合同條款再細化完善，例如擔保責任這些邊界得寫得更明白，這樣能減少風險。