最近很多人都在說，上海商舖、公寓的天塌了。
起因是上海正式發佈了一份檔案，《上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）》，明確規定商業地產到期後，要補繳土地出讓金續期。
其實早在今年5月，廣州已經就商業住宅續期問題作出了表態，本質上跟上海大差不差。必須按照基準價格，補繳土地出讓金。
這些跡象都說明，商業地產免費續期，大機率只是個夢了。
解釋一下，我們日常居住的普通住宅，屬於住宅用地，土地使用年限通常為70年；而公寓、酒店、商場底商及辦公樓在內的非住宅類用地，使用年限大多僅為40年或50年。
到期了怎麼辦？
原本，依據2021年實施的《民法典》，住宅建設用地使用權期限屆滿的，可以自動續期，但是對於非住宅建設用地，即前文提到的公寓、酒店、商場底商及辦公樓這類商業地產，法律條文沒有明確規定，把裁量權與實施路徑交給了各地方政府探索。
原因也很簡單，各地發展情況不一樣，不能套用一個方案。
但是，上海和廣州的表態，是全國城市的風向標，值得我們重點關注。
第一個問題，要繳多少？
根據上海出台的新規，商業地產到期續期，以官方公佈的基準地價為核算標竿。
也就是說，你最後要繳多少稅，和項目的營運績效（主要是納稅、產業貢獻）直接掛鉤：符合政府考核標準的項目，交稅就少，最低可按基準地價的70%收，如果沒有達到相應要求，可能就按100%收。
上海將全市土地劃分為1-11個等級，按用途核定基準樓面地價。
如核心商圈（第1級），包括陸家嘴、外灘、南京東路、淮海中路等頂流區域，商業基準地價達36670元每平米，即便享受70%的折扣，折合單價仍高達25669元每平米。一間100平方米的商舖，一次性長周期續期需補繳約256萬元。
這片區域普通商舖市場均價，普遍在10萬元每平米左右，100平商舖總價就是1000萬元，這意味著，土地續期成本至少佔到房產總市值的四分之一。
上海遠郊區域（第10級），涵蓋崇明、奉賢、金山等偏遠類股，商業基準地價僅為2230元每平米。按70%折扣計算，100平方米的商舖補繳金額僅約15萬元左右。
第二個問題，怎麼交？
上海的辦法非常靈活，可以在一年內補繳完成全部款項，最高期限40-50年，最低期限5年。
也就是說，如果不能一次性繳納長期續期的費用，還可以五年一交。這樣做也有個風險，如果五年后土地基準價格上漲，就得繳更多費用了。
可能有人會問，我不補繳會怎樣？
這種情況早有經驗。2007年深圳有一批20年產權的商業地產到期，因歷史原因產權分割極為複雜，深圳當時的做法是，你不交也可以正常經營，但是無法過戶，也無法在銀行進行抵押。
但時過境遷，上海這邊大機率不會這麼操作，不排除未來出台新政策，沒有補繳土地出讓金的商業地產，不允許進行工商登記，該地產的價值立刻就歸零。
所以不要僥倖，有的是辦法讓你交。
而且，上海指導意見中明確指出，對於C/D績效的項目，也就是落後產業，經相關部門核實后土地不予續期。
也就是說，這一輪指導意見不僅僅是補繳這麼簡單，上海還希望借此調整產業結構。
你如果是高科技、高附加值產業，地價什麼的都好商量，但如果你只想當一個安靜吃租的二房東，那麼大機率只有全額補繳。
第三個問題，什麼時候開始？
上海早在上世紀90年代就出讓了大批商業地產，按照40年使用期限推算，2032年前後，上海將正式迎來首批商辦物業的集中到期潮，大量商辦物業將進入實質性補繳和續期流程。
但不可能等到2032年才開始談，可能明年就會開始進行續簽溝通。其他准一線城市應該會在3年內啟動，二線城市可能會晚一點，但最終全國都會統一按照基準地價收取土地出讓金。
如果你最近打算配置商辦類資產（商舖、公寓、寫字樓），最理性的策略是先保持觀望，至少要等到兩三年後，上海、廣州等一線城市首批到期續期案例真正走完後再做權衡。
如果你手裡已經有商業地產，或者仍然打算購置商業地產，做決策時要關注以下幾點。
第一個是公寓。
一般來說，公寓的前景並不樂觀，先說底層邏輯。
公寓屬於商業用地，而商業用地的土地出讓金只有住宅用地的一半，甚至不到三分之一。地方政府願意用白菜價供地，是希望用更低的土地價格，吸引大型商場、科技園區與企業，讓它們拉動周邊就業和消費，帶來稅收，但公寓不具備這些屬性。
從地方政府的視角來說，能帶來長期收益的商業地產是親兒子，能帶來短期收益的住宅是乾兒子，那些既沒有長期收益、又缺乏短期貢獻的公寓，就只能算是逆子了。
國內公寓市場的狂熱，是因為2015-2016年房地產過熱，一線及核心二線城市調控力度空前嚴苛，將大量資金擋在門外，開發商才盯上不限購、不限貸的商業地產，瘋狂卡BUG，在立項審批階段大打擦邊球，用高標準甲級辦公樓立項，最後改裝成公寓對外出售。
這些樓的層高非常高，房企打出“買一層送一層，使用率超150%”“不限購不限貸”等極具煽動性的行銷口號，迅速引爆了席捲全國的LOFT公寓搶購熱潮。
某些閩系房地產開發商，就是靠這一輪業務發家的。
這種瘋狂的景象，迫使北京在2017年緊急出台“326商辦新規”，不僅嚴禁將商業辦公項目擅自分割改建為居住用房，更明確要求新建商辦最小分割單元不得低於500平方米，二手商辦不得向個人銷售，總算終止了一線城市的LOFT狂潮。
在對待公寓“商改住”問題上，國家層面的態度從始至終都極其堅決：不支援、不鼓勵。
2015-2016年那一批暴漲的公寓，如今掛牌價普遍已經腰斬，如著名的北京像素，當年號稱水電氣三通公寓，2017年售價6.5萬一平米，現在跌了一半不止。
未來你還要繳土地到期出讓金，算下來甚至不如買老破小，因為很多老破小價格比公寓低，面積比公寓大，位置還比公寓好。
如果已經持有或一定要買公寓，首先是要計算租售比，其次要把未來需補繳的土地出讓金算在成本中。
我們粗略算筆帳。在普遍徵收房產稅的歐美市場，核心商辦物業的毛租金回報率通常在6%-8%之間，每年需向地方政府繳納相當於物業估值1%-2.5%的房產稅，再加上房屋保險、管理開支與常規空置損耗，業主的最終淨資本回報率一般是4.5%-6.0%。
今天如果你還準備購置公寓和商業，發達國家的情況非常值得參考，也就是說，在疊加補繳土地成本後，表面毛租金回報率至少需要達到6.5%-8%，100萬買個鋪子或者公寓，年租金應該在6.5-8萬左右，再考慮買入公寓。
公寓不是不能投資，是要重點看租售比。
比如2023年，公寓狂潮已經冷卻下來，我到成都高新區天府五街附近看過一處商辦公寓項目，當時一套建築面積25平米的精裝公寓，總價只要25萬出頭，月租金大約1800元，現在漲到了2100元左右。
開盤當天現場異常火爆，一名中介掛掉電話就衝進簽約區搶合同，他的客戶一口氣掃了25套，另一位投資客當場刷卡定下15套，兩人因為爭搶合同差點在售樓部動起手來。
所以像這種總價超低、年租金回報率穩定的資產，別說40年到期補繳一輪出讓金，那怕按10年一個周期補繳，業主依然穩賺不賠。
二是寫字樓。
寫字樓也建議大家觀望，等第一批案例真正落地繳費後再做決斷。
尤其是寫字樓早在2018-2019年就已經過剩了，而且這不是中國的獨特現象，全世界都是這個趨勢。
背後的根本原因，是隨著全球化進入壟斷兼併階段，中等企業大量減少，巨頭企業相對增加。
原本，那些能掙錢的大企業是寫字樓最優質的客戶，但它們發展壯大後，通常會自蓋辦公樓，這樣一來，寫字樓真正的核心客戶就流失了，最後剩下那些經營能力弱的普通企業，和寫字樓房東大眼瞪小眼。
不妨算筆帳，按當前土地基準價，如果你在上海核心商圈（第1級）有一套100平方米的寫字樓，拿到70%的折扣，折合樓面單價是17591元/㎡，一次性補足50年，補繳總額高達175.9萬元。
我用一些房產app查了該區域寫字樓租金，租金普遍在4 -8元/㎡/天之間，取中位數6元/㎡/天計算，一套100平方米的寫字樓，年毛租金理論上限為21.9萬元。
不考慮任何損耗，僅純租金就需要近8年才能全額填補續期款，如果計入寫字樓換租期年均兩三個月的實際斷檔空置，再扣減中介佣金、空置期自付物業費和綜合稅費，業主可能需要拿出整整10-11年的淨租金收入，用來支付這一次土地續期的門檻費。
三是商舖與商場類股。
如果你要買商舖，重點不是看要不要續繳土地出讓金，而是要看城市發展潛力。
很多人以為，商舖的價值來自地段或自己的眼光，這個認識是不深刻的。
任何現代大都市的維繫成本都是天文數字。根據世界銀行測算，成熟經濟體每年用於城市維護與更新的支出，約佔GDP的3%-5%。
一旦無法支付維護費用，城市衰敗的速度將遠超想像。
所以如果你想在某個區域投資商業地產，不妨先做個簡單的算術：用當地GDP乘以3%-5%，再對照地方財政的承受能力，如果當地財政盈餘足夠，那就未來可期，如果盈餘為負，那情況就嚴峻了。
商業地產的價值，從根本上說源於充足的警力巡邏、夜間監控、應急響應、市政道路翻新、供電供水正常運轉、環境衛生常態化清潔、地鐵和公車運作……
一句話，沒有極優質的公共服務，任何商業地產都只是一堆鋼筋水泥。
按照發達國家的經驗，維持城市的費用成本，多由城市運轉的最大獲利者——商業地產持有者來支付一部分。
而且放眼全球，你會發現一個神奇的現象：商業地產房東為城市營運付費越多，自己的收益往往越大。
比如美國，全美房產稅率最高的地區，如紐約長島、加州灣區，往往也擁有全美最高的物業售價與商用租金，房東雖承擔更多稅收，但還是血賺。
這是因為，只有地方政府獲取足夠的財政收入，才能提供優質的配套。美國富裕州的當地警隊甚至能夠配置直升機巡邏，更提供安全和高效的城市行政系統，滋潤著商業的發展。
而像底特律這種城市，財政沒錢，城市營運費用也長期不足，道路坑窪破爛，甚至連警察隊伍都無力維持，治安情況堪比阿富汗，商業價值直接歸零，“1美元一套別墅”說的就是這些地方。
補繳土地出讓金，雖然短期產生了成本，但這筆錢實際上注入了城市的維護資金池，最終這筆投入會沉澱為商業物業的資產溢價。
如果你要購置商業地產，應考慮要求補繳土地出讓金的區域，因為長期來看，這些區域的價值更硬，而那些以“免補”為招商噱頭的地區反而需要警惕。
如果你是房東且鋪面較多，今後必須從“地主思維”轉變為“資本思維”。
過去很多房東都是“地主思維”，因為他們多是全款購入商舖，沒有月供壓力，無所謂空置不空置。
大概十年前，我跟一個商舖房東討價還價，當時他將月租金從9000漲到13000元，我勸他少漲點，說我們走了，這個價格會空置很久。
結果房東豪橫地說：“我房貸早就還完了，你不租就不租，我完全可以空在那裡，等到下一個願意出這個價的人來，那怕空半年，最後我也是賺的。”
後面我算了一下，那個漲幅，那怕空一年他都是賺的……
但現在，上海和廣州都明確規定，要“按實際績效核定補繳金額”。
也就是說，你租給正規納稅的商戶，稅收績效就高，你的補繳金額就少；但你如果一直空置等人接盤，不僅賺不到租金，最後反而要比別人補繳更多錢。
對房東來說，這意味著“躺賺”的時代結束了，必須轉變成資本思維，做長期經營。
什麼叫資本思維？就是他追求的是長期資產增值和精細化營運。
比如一條街上，他只允許出現1-2家便利店、一家美髮廊、一家寵物店、一家輔導班，並且明確告訴你：同一個業態，只租一家，你進來了，你的同行就進不來。
這種做法的本質是控制供給、保護租戶，確保街區內業態有序競爭，讓每家店都能活得好、活得久。
之所以會出現這種房東，倒也不是他的個人道德和經營水平有多高，而是他有了更高的持有成本，被逼得必須搞精細化營運。
在很多發達國家的商舖營運中，房東都是資本思維，這也是大勢所趨。
最後總結一下。
第一，土地收入減少的情況下，地方政府剩下的財政來源就是商業用地，續繳土地出讓金是跑不掉的，不要抱僥倖心理。
第二，從短期看，商業地產補繳土地出讓金，意味著城市經營能力的增強，對城市建設來說是極大利多；從長期看，對商舖業主來說也是利多，因為城市有充足的維護資金，意味著商業價值的持續增加。
第三，公寓與寫字樓，供給將長期過剩，除非資產價格被嚴重低估、淨租金收益率高到足以覆蓋土地折舊風險，否則看都不要去看。
最後，特別要注意一個坑，續期年限可不是從你過戶拿證算起，而是從開發商當年拿地設立合同之日起算。
不少90年代、2000年代出讓的地塊，房齡看似不長，但土地剩餘壽命可能已不足十幾年，你入手這樣的商舖，會很快面臨續期關口。 (雲海觀星社)