最近很多人都在說，上海商舖、公寓的天塌了。

起因是上海正式發佈了一份檔案，《上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）》，明確規定商業地產到期後，要補繳土地出讓金續期。

其實早在今年5月，廣州已經就商業住宅續期問題作出了表態，本質上跟上海大差不差。必須按照基準價格，補繳土地出讓金。

這些跡象都說明，商業地產免費續期，大機率只是個夢了。

解釋一下，我們日常居住的普通住宅，屬於住宅用地，土地使用年限通常為70年；而公寓、酒店、商場底商及辦公樓在內的非住宅類用地，使用年限大多僅為40年或50年。

原本，依據2021年實施的《民法典》，住宅建設用地使用權期限屆滿的，可以自動續期，但是對於非住宅建設用地，即前文提到的公寓、酒店、商場底商及辦公樓這類商業地產，法律條文沒有明確規定，把裁量權與實施路徑交給了各地方政府探索。

原因也很簡單，各地發展情況不一樣，不能套用一個方案。

但是，上海和廣州的表態，是全國城市的風向標，值得我們重點關注。

根據上海出台的新規，商業地產到期續期，以官方公佈的基準地價為核算標竿。

也就是說，你最後要繳多少稅，和項目的營運績效（主要是納稅、產業貢獻）直接掛鉤：符合政府考核標準的項目，交稅就少，最低可按基準地價的70%收，如果沒有達到相應要求，可能就按100%收。

上海將全市土地劃分為1-11個等級，按用途核定基準樓面地價。

如核心商圈（第1級），包括陸家嘴、外灘、南京東路、淮海中路等頂流區域，商業基準地價達36670元每平米，即便享受70%的折扣，折合單價仍高達25669元每平米。一間100平方米的商舖，一次性長周期續期需補繳約256萬元。

這片區域普通商舖市場均價，普遍在10萬元每平米左右，100平商舖總價就是1000萬元，這意味著，土地續期成本至少佔到房產總市值的四分之一。

上海遠郊區域（第10級），涵蓋崇明、奉賢、金山等偏遠類股，商業基準地價僅為2230元每平米。按70%折扣計算，100平方米的商舖補繳金額僅約15萬元左右。

上海的辦法非常靈活，可以在一年內補繳完成全部款項，最高期限40-50年，最低期限5年。

也就是說，如果不能一次性繳納長期續期的費用，還可以五年一交。這樣做也有個風險，如果五年后土地基準價格上漲，就得繳更多費用了。

可能有人會問，我不補繳會怎樣？

這種情況早有經驗。2007年深圳有一批20年產權的商業地產到期，因歷史原因產權分割極為複雜，深圳當時的做法是，你不交也可以正常經營，但是無法過戶，也無法在銀行進行抵押。

但時過境遷，上海這邊大機率不會這麼操作，不排除未來出台新政策，沒有補繳土地出讓金的商業地產，不允許進行工商登記，該地產的價值立刻就歸零。

所以不要僥倖，有的是辦法讓你交。

而且，上海指導意見中明確指出，對於C/D績效的項目，也就是落後產業，經相關部門核實后土地不予續期。

也就是說，這一輪指導意見不僅僅是補繳這麼簡單，上海還希望借此調整產業結構。

你如果是高科技、高附加值產業，地價什麼的都好商量，但如果你只想當一個安靜吃租的二房東，那麼大機率只有全額補繳。

上海早在上世紀90年代就出讓了大批商業地產，按照40年使用期限推算，2032年前後，上海將正式迎來首批商辦物業的集中到期潮，大量商辦物業將進入實質性補繳和續期流程。

但不可能等到2032年才開始談，可能明年就會開始進行續簽溝通。其他准一線城市應該會在3年內啟動，二線城市可能會晚一點，但最終全國都會統一按照基準地價收取土地出讓金。

如果你最近打算配置商辦類資產（商舖、公寓、寫字樓），最理性的策略是先保持觀望，至少要等到兩三年後，上海、廣州等一線城市首批到期續期案例真正走完後再做權衡。

如果你手裡已經有商業地產，或者仍然打算購置商業地產，做決策時要關注以下幾點。

一般來說，公寓的前景並不樂觀，先說底層邏輯。

公寓屬於商業用地，而商業用地的土地出讓金只有住宅用地的一半，甚至不到三分之一。地方政府願意用白菜價供地，是希望用更低的土地價格，吸引大型商場、科技園區與企業，讓它們拉動周邊就業和消費，帶來稅收，但公寓不具備這些屬性。

從地方政府的視角來說，能帶來長期收益的商業地產是親兒子，能帶來短期收益的住宅是乾兒子，那些既沒有長期收益、又缺乏短期貢獻的公寓，就只能算是逆子了。

國內公寓市場的狂熱，是因為2015-2016年房地產過熱，一線及核心二線城市調控力度空前嚴苛，將大量資金擋在門外，開發商才盯上不限購、不限貸的商業地產，瘋狂卡BUG，在立項審批階段大打擦邊球，用高標準甲級辦公樓立項，最後改裝成公寓對外出售。

這些樓的層高非常高，房企打出“買一層送一層，使用率超150%”“不限購不限貸”等極具煽動性的行銷口號，迅速引爆了席捲全國的LOFT公寓搶購熱潮。

某些閩系房地產開發商，就是靠這一輪業務發家的。

這種瘋狂的景象，迫使北京在2017年緊急出台“326商辦新規”，不僅嚴禁將商業辦公項目擅自分割改建為居住用房，更明確要求新建商辦最小分割單元不得低於500平方米，二手商辦不得向個人銷售，總算終止了一線城市的LOFT狂潮。

在對待公寓“商改住”問題上，國家層面的態度從始至終都極其堅決：不支援、不鼓勵。

2015-2016年那一批暴漲的公寓，如今掛牌價普遍已經腰斬，如著名的北京像素，當年號稱水電氣三通公寓，2017年售價6.5萬一平米，現在跌了一半不止。

未來你還要繳土地到期出讓金，算下來甚至不如買老破小，因為很多老破小價格比公寓低，面積比公寓大，位置還比公寓好。

如果已經持有或一定要買公寓，首先是要計算租售比，其次要把未來需補繳的土地出讓金算在成本中。

我們粗略算筆帳。在普遍徵收房產稅的歐美市場，核心商辦物業的毛租金回報率通常在6%-8%之間，每年需向地方政府繳納相當於物業估值1%-2.5%的房產稅，再加上房屋保險、管理開支與常規空置損耗，業主的最終淨資本回報率一般是4.5%-6.0%。

今天如果你還準備購置公寓和商業，發達國家的情況非常值得參考，也就是說，在疊加補繳土地成本後，表面毛租金回報率至少需要達到6.5%-8%，100萬買個鋪子或者公寓，年租金應該在6.5-8萬左右，再考慮買入公寓。

公寓不是不能投資，是要重點看租售比。

比如2023年，公寓狂潮已經冷卻下來，我到成都高新區天府五街附近看過一處商辦公寓項目，當時一套建築面積25平米的精裝公寓，總價只要25萬出頭，月租金大約1800元，現在漲到了2100元左右。

開盤當天現場異常火爆，一名中介掛掉電話就衝進簽約區搶合同，他的客戶一口氣掃了25套，另一位投資客當場刷卡定下15套，兩人因為爭搶合同差點在售樓部動起手來。

所以像這種總價超低、年租金回報率穩定的資產，別說40年到期補繳一輪出讓金，那怕按10年一個周期補繳，業主依然穩賺不賠。

寫字樓也建議大家觀望，等第一批案例真正落地繳費後再做決斷。

尤其是寫字樓早在2018-2019年就已經過剩了，而且這不是中國的獨特現象，全世界都是這個趨勢。

背後的根本原因，是隨著全球化進入壟斷兼併階段，中等企業大量減少，巨頭企業相對增加。

原本，那些能掙錢的大企業是寫字樓最優質的客戶，但它們發展壯大後，通常會自蓋辦公樓，這樣一來，寫字樓真正的核心客戶就流失了，最後剩下那些經營能力弱的普通企業，和寫字樓房東大眼瞪小眼。

不妨算筆帳，按當前土地基準價，如果你在上海核心商圈（第1級）有一套100平方米的寫字樓，拿到70%的折扣，折合樓面單價是17591元/㎡，一次性補足50年，補繳總額高達175.9萬元。

我用一些房產app查了該區域寫字樓租金，租金普遍在4 -8元/㎡/天之間，取中位數6元/㎡/天計算，一套100平方米的寫字樓，年毛租金理論上限為21.9萬元。

不考慮任何損耗，僅純租金就需要近8年才能全額填補續期款，如果計入寫字樓換租期年均兩三個月的實際斷檔空置，再扣減中介佣金、空置期自付物業費和綜合稅費，業主可能需要拿出整整10-11年的淨租金收入，用來支付這一次土地續期的門檻費。

如果你要買商舖，重點不是看要不要續繳土地出讓金，而是要看城市發展潛力。

很多人以為，商舖的價值來自地段或自己的眼光，這個認識是不深刻的。

任何現代大都市的維繫成本都是天文數字。根據世界銀行測算，成熟經濟體每年用於城市維護與更新的支出，約佔GDP的3%-5%。

一旦無法支付維護費用，城市衰敗的速度將遠超想像。

所以如果你想在某個區域投資商業地產，不妨先做個簡單的算術：用當地GDP乘以3%-5%，再對照地方財政的承受能力，如果當地財政盈餘足夠，那就未來可期，如果盈餘為負，那情況就嚴峻了。

商業地產的價值，從根本上說源於充足的警力巡邏、夜間監控、應急響應、市政道路翻新、供電供水正常運轉、環境衛生常態化清潔、地鐵和公車運作……

一句話，沒有極優質的公共服務，任何商業地產都只是一堆鋼筋水泥。

按照發達國家的經驗，維持城市的費用成本，多由城市運轉的最大獲利者——商業地產持有者來支付一部分。

而且放眼全球，你會發現一個神奇的現象：商業地產房東為城市營運付費越多，自己的收益往往越大。

比如美國，全美房產稅率最高的地區，如紐約長島、加州灣區，往往也擁有全美最高的物業售價與商用租金，房東雖承擔更多稅收，但還是血賺。

這是因為，只有地方政府獲取足夠的財政收入，才能提供優質的配套。美國富裕州的當地警隊甚至能夠配置直升機巡邏，更提供安全和高效的城市行政系統，滋潤著商業的發展。

而像底特律這種城市，財政沒錢，城市營運費用也長期不足，道路坑窪破爛，甚至連警察隊伍都無力維持，治安情況堪比阿富汗，商業價值直接歸零，“1美元一套別墅”說的就是這些地方。

補繳土地出讓金，雖然短期產生了成本，但這筆錢實際上注入了城市的維護資金池，最終這筆投入會沉澱為商業物業的資產溢價。

如果你要購置商業地產，應考慮要求補繳土地出讓金的區域，因為長期來看，這些區域的價值更硬，而那些以“免補”為招商噱頭的地區反而需要警惕。

如果你是房東且鋪面較多，今後必須從“地主思維”轉變為“資本思維”。

過去很多房東都是“地主思維”，因為他們多是全款購入商舖，沒有月供壓力，無所謂空置不空置。

大概十年前，我跟一個商舖房東討價還價，當時他將月租金從9000漲到13000元，我勸他少漲點，說我們走了，這個價格會空置很久。

結果房東豪橫地說：“我房貸早就還完了，你不租就不租，我完全可以空在那裡，等到下一個願意出這個價的人來，那怕空半年，最後我也是賺的。”

後面我算了一下，那個漲幅，那怕空一年他都是賺的……

但現在，上海和廣州都明確規定，要“按實際績效核定補繳金額”。

也就是說，你租給正規納稅的商戶，稅收績效就高，你的補繳金額就少；但你如果一直空置等人接盤，不僅賺不到租金，最後反而要比別人補繳更多錢。

對房東來說，這意味著“躺賺”的時代結束了，必須轉變成資本思維，做長期經營。

什麼叫資本思維？就是他追求的是長期資產增值和精細化營運。

比如一條街上，他只允許出現1-2家便利店、一家美髮廊、一家寵物店、一家輔導班，並且明確告訴你：同一個業態，只租一家，你進來了，你的同行就進不來。

這種做法的本質是控制供給、保護租戶，確保街區內業態有序競爭，讓每家店都能活得好、活得久。

之所以會出現這種房東，倒也不是他的個人道德和經營水平有多高，而是他有了更高的持有成本，被逼得必須搞精細化營運。

在很多發達國家的商舖營運中，房東都是資本思維，這也是大勢所趨。

第一，土地收入減少的情況下，地方政府剩下的財政來源就是商業用地，續繳土地出讓金是跑不掉的，不要抱僥倖心理。

第二，從短期看，商業地產補繳土地出讓金，意味著城市經營能力的增強，對城市建設來說是極大利多；從長期看，對商舖業主來說也是利多，因為城市有充足的維護資金，意味著商業價值的持續增加。

第三，公寓與寫字樓，供給將長期過剩，除非資產價格被嚴重低估、淨租金收益率高到足以覆蓋土地折舊風險，否則看都不要去看。

最後，特別要注意一個坑，續期年限可不是從你過戶拿證算起，而是從開發商當年拿地設立合同之日起算。

不少90年代、2000年代出讓的地塊，房齡看似不長，但土地剩餘壽命可能已不足十幾年，你入手這樣的商舖，會很快面臨續期關口。 (雲海觀星社)

北京、上海購屋政策調整優化的「靴子」終於落實。

12月14日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監理局、北京住房公積金管理中心、國家稅務總局北京市稅務局等五部門聯合發布《關於調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，調整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低為40%。

總台記者同時獲悉，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，上海自12月15日起調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策。

1  北京  降首付 、調標準、降利率

北京市目前的政策是，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性房屋貸款還是公積金貸款，均區分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，執行不同的首付比例。具體而言，個人購屋首套房，一般住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個人購買二套房，一般住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比率為80%。

通知提出，自新規執行之日起，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，不再區分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%；二套房則按城六區和非城六區劃分，首付比例分別為50%和40%。同時，貸款最長年資也從25年恢復至30年。

北京目前的普通住宅認定標準，制定於2014年，包含三個面向：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在140平方米（含）以下；實際成交價格低於確定的價格標準，其中五環內單價低於39600元/平方米或總價低於468萬元，五至六環之間單價低於31680元/平方米或總價低於374.4萬元，六環以外單價低於23760元/平方米或總價低於280.8萬元。

新的普通住宅如何認定？根據通知，仍須滿足三個方面條件：

住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；

單套建築面積在144平方公尺（含）以下；

實際成交價格低於確定的價格標準，其中五環內單價低於85000元/平方米，五至六環之間單價低於65000元/平方米，六環以外單價低於45000/平方米。

機構人士預測，執行新標準後，目前市場上可被認定為普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成。

一般住宅認定標準調整後，對購屋人有何好處？記者了解到，在二手房交易中，普通住宅與稅收優惠掛鉤，其中最主要的是增值稅。 依規定，個人出售2年以上的普通住宅，免徵增值稅；個人出售2年以上的非普通住宅，差額徵收增值稅，稅率為5%。

新購屋的利息負擔也將減輕。記者了解到，商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整，12月15日起新發放的商業性個人房屋貸款將執行新的利率政策下限。

具體看，城六區首套、二套房利率下限分別為不低於相應期限LPR+10BP（基點）、LPR+60BP；非城六區首套、二套房利率下限分別為不低於相應期限LPR 、LPR+55BP。相較調整前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明顯下調。

央行最新公佈的11月LPR報價，5年以上LPR為4.2%。 依此計算，城六區首套房、二套房利率下限分別為4.3%及4.8%；非城六區首套房、二套房利率下限分別為4.2%及4.75%。

2  上海  首套房首付比例調整為不低於30%

上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市財政局、市稅務局聯合印發《關於調整本市普通住房標準的通知》，規定可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：

一、五層以上（含五層）的多高層住房，以及不到五層的老式公寓、新式裡弄、舊式裡弄等；

二、單套房屋建築面積在144平方公尺以下（含144平方公尺）

首套房首付比例調整為不低於30%

一、首套房屋商業性個人房屋貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調整為不低於30%。

二、二套房屋商業性個人房屋貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，最低首付款比例調整為不低於50%。

同時，為支持推廣「五個新城」及南北轉型重點區域高品質發展，促進產城融合、職住平衡，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實施差異化政策，二套房屋商業性個人房屋貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，最低首付款比例調整為不低於40%。銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

相較於以往標準，新標準一是優化了標準的認定條件，剔除價格標準；二是適度提高了建築面積標準，從140平方公尺提高至144平方公尺。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，普通住房標準關聯了優惠的稅收政策。此調整標準，以房屋物理要素作為認定條件，較大幅度提高一般房屋的覆蓋面，讓更多二手房屋交易享有優惠稅政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調整標準後如變為普通住房，將免徵增值稅（之前非普通住房按差額徵收）；涉及個人所得稅的，核定按總價的1 %徵收（之前非普通住房以總價的2%徵收）。

北上廣深均調整  第二套房貸最低首付比例

廣州最新的政策為，首套房屋商業性個人房屋貸款最低首付比例為不低於30%，利率下限為LPR-10BP；廣州二套房商業性個人房屋貸款最低首付比例為不低於40%，利率下限為LPR+30BP；廣州有兩套房及以上者，暫停發放貸款。新政從9月8日起執行。

11月22日，深圳市住房和建設局發布關於調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告。自11月23日起，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，將深圳市享受優惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區建築容積率1.0以上（含1.0），且單套房屋套內建築面積120平方公尺以下（含120平方公尺）或單套房屋建築面積144平方公尺以下（含144平方公尺）。除了調整普通住房認定標準外，中國人民銀行深圳市分行同日發布通知，11月23日起調整二套房最低首付比例。二套房屋個人房屋貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。

12月14日，北京市住房城鄉建設委、稅務總局北京市稅務局、人民銀行北京市分行、金融監理總局北京監理局、北京住房公積金管理中心聯合印發了《關於調整優化本市普通住房標準和個人房屋貸款政策的通知》。 《通知》提出，降低首付款比例。對於貸款購買首套房屋的居民家庭，最低首付款比例不低於30%。對於貸款購買二套住房的居民家庭，所購住房位於城六區（東城、西城、朝陽、海淀、豐台、石景山區）的，最低首付款比例不低於50%；所購住房位於城六區以外的，最低首付款比例不低於40%。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，本次北京政策優化力道較大，涉及面較廣，從降低購屋成本及購屋門檻全面發力。除了限購政策外，政策基本上一步到位，有利於促進剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利於二套改善性住房需求。政策優化後，北京房地產市場活躍度可望提升，預計將進一步影響價格預期。（財經國家周刊）

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上海發佈商業地產續期新規，對全國商業地產影響有多大？

北京、上海房地產政策迎來重要調整！