今年前三季度房地產市場有四大新趨勢。
1、城市二八分化，核心城市核心區觸底，遠郊區流動性差
城市二八分化，20%人口流入的一線及強二線的核心區率先觸底，如2026年1-8月北京、上海二手房成交套數同比分別為6%、15%，均是近5年新高。而人口流出的三四線城市庫存高企，成交低迷。
核心區和遠郊區差距擴大，如北京海淀、上海靜安、深圳南山等核心類股次新房議價空間從去年約10%收窄至2%-3%，遠郊新房去化依舊困難。
產品力差異，分化顯著。無學區、區位差的老破小，遠郊概念盤等流動性較弱，符合新標準的好房子價格韌性強，成交活躍。
2、二手房好於新房，低總價剛需產品是成交主力
二手房成交易主力。1-8月全國二手房交易網簽面積5.5億平方米，同比增長10.6%，連續多月高於新房。
低總價剛需產品為成交主力。2026年1-8月，上海300萬以下二手房成交佔比達68%。居民購房意願偏謹慎，大範圍改善需求仍在觀望。
3、“低容積”產品成新房供給主流，與二手房形成代差，市場客群分化
2026年上半年全國供地平均容積率低於2.0，土地供給呈“低密化”趨勢。低容積率意味著低建築密度、更少戶數、更高產品定位。
8月以來，京滬土拍中低密地塊持續高熱。8月上海松江泗涇容積率1.2地塊溢價16.4%，9月北京順義溫榆河容積率1.01地塊溢價率17.4%，未來新房市場中洋房、疊拼、大平層佔比將提升。
4、居民購房主動“降槓桿”，理性上車
購房者主動提高首付比例，全款購房佔比持續上升。2026年上半年，深圳二手房全款買家成交佔比25%，同比提升6.3個百分點。廣州6月以來，二手房按揭付款比例逐漸降低，8月降至36%。
2024年第1季度-2026年第2季度居民部門槓桿率從62%降至58%。2026年上半年中長期住戶貸款僅新增2212億元，居民對長期債務偏謹慎。
預計未來樓市將延續二八分化。成交量上，人口流入的核心城市二手房維持高位震盪，核心區改善型好房子去化向好，人口流出的三四線城市成交難有明顯起色，去庫存仍是核心任務。房價上，核心城市核心地段有望觸底，遠郊及非核心城市仍存下行壓力。
我在10多年前提出房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融的行業標準分析框架，2015年提出“一線房價翻一倍”，2020年提出“房價將出現歷史性大頂”。
根據長期跟蹤，“中國矽谷”之城底部放量，人口流入，受益於科技造富，將繼中國香港之後率先走穩復甦。
看清周期大勢，及時最佳化家庭資產結構，在時代變換中把握財富趨勢。 (澤平宏觀展望)