美國又一顆“巨雷”要爆？

從三家美國地區銀行閃電般接連倒閉，到瑞士信貸潰敗收場，歐美央行激進加息溢出效應引發世界擔憂，現在連鎖反應正在商業地產中擴散。

據財聯社報導，MSCI美國房地產投資信託指數在3月10日矽谷銀行倒閉後的兩週內下跌了8.3%，3月份累計下跌14%。而SL Green Realty和Boston Properties這兩個大型寫字樓的房地產投資信託基金，兩週內分別下跌了33%和18%。

房地產投資信託基金（REITs）是一種投資標的為不動產的封閉式共同基金，其擁有和經營房地產，通過不動產交易、租賃和增值獲利。

在矽谷銀行引發的美國銀行業危機之中，已經有多家機構和知名投資人警告稱，商業地產貸款將是美國銀行業中下一個可能引爆的“雷”。

政策環境逆轉，需求降溫

在截至2月末的最新經濟狀況褐皮書中，美聯儲對於商業地產的表述是“持續疲軟”。

據第一財經報導，受新冠疫情對美國企業工作模式及消費者購物習慣的影響，近兩年美國商業地產估值持續承壓。美聯儲通過提高利率來對抗通脹的努力也傷害了這個極度依賴信貸支持的行業。

此外，由矽谷銀行破產導致的金融系統壓力令形勢有所惡化。資產管理機構BK Asset Management宏觀策略師施羅斯伯格（Boris Schlossberg）表示，房地產業是最容易受到利率衝擊的經濟部門之一，“流動性壓力預計將使得中小銀行開始減少貸款，而向商業房地產開發商和經理提供的貸款主要來自他們。”

風險在非上市地產

據財聯社報導，投資管理公司Cohen&Steers在REITs領域經驗豐富，公司房地產戰略和研究主管Rich Hill表示，他理解公眾對REIT的擔憂。REITs看起來是一種高槓桿工具：有大量的債務到期，且除了商業抵押貸款外沒有太多資金來源，這讓REITs現在正承擔著很大的壓力。

而房地產投資管理公司Center Square的首席執行官Todd Briddell認為，近期REITs市場的拋售是由恐慌情緒驅動的。但他指出，現在拋售REITs，就等於投資者把長期損失給鎖定了。

Cohen&Steers也補充稱，目前REITs的平均貸款價值比（貸款/不動產價值）約為33%，已低於2008年金融危機時的38%。而且REITs已經吸取教訓，現在的資產負債表相當保守，加上成熟的債務期限結構，REITs市場的健康程度比投資者想像的要好很多。

Hill和Briddell都認同一個觀點，投資REITs相比於投資非上市房地產產品來說，更加穩健。他們強調REITs的槓桿率大大低於非上市房地產市場。

Hill進一步解釋稱，他不太關注REITs的風險，但的確擔憂非上市房地產市場估值的走向。據Cohen&Steers預計，到2023年，美國非上市房地產估值將下降20-25%。

贖回請求激增 美國地產巨型堰塞湖迅速膨脹

近來，美國私人直接投資公司黑石的房地產收入信託基金頻頻遭遇撤資請求。1月時，大量投資者尋求套現，一個月內黑石受到約53億美元的贖回請求，黑石也因此限制了部分贖回請求。

2月份，客戶試圖贖回39億美元。

3月份，該基金收到了更多的贖回請求，其不得不重啟贖回限制。

黑石周一在一封信中表示：“在市場巨大波動和廣泛金融壓力下，持有人3月份要求從BREIT中贖回45億美元。而BREIT將允許提取約6.66億美元，約佔贖回金額的15%。”

人們之所以感到擔憂並爭相退出，原因之一是商業房地產可能成為繼地區性銀行業危機之後的下一個動盪領域。

Keefe, Bruyette & Woods分析師週一的一份報告顯示，由於投資者對房地產趨勢的擔憂日益加劇，要求撤資的客戶數量可能會保持在高位。分析師們寫道，與此同時，投資者發現了更有吸引力的行業可以配置資金，這也可能導致贖回請求上升。

德意志銀行“躺槍”背後

3月末，德意志銀行一度成為歐洲銀行業風波持續發酵的新焦點。

3月24日，德意志銀行信用違約掉期（CDS）一度達到208個基點，創下2020年以來最高值。當天德意志銀行股價一度下跌約15%，創下過去3年以來最大單日跌幅。

事實上，在多位業內人士看來，在當前歐洲銀行業，德意志銀行無論在業績表現，還是業務穩定性方面算是“優等生”。

但為何會金融市場仍對德意志銀行“用腳投票”？

一位華爾街對沖基金經理向21世紀經濟報導記者表示，這背後，不排除是部分投機資本在炒作德意志銀行在美國商業地產領域存在約168億歐元的風險敞口，因為美聯儲大幅加息後，美國商業地產價格不斷下跌導致違約風波不斷，令銀行這部分資產風險敞口驟然放大。

歐央行的呼籲

相比於行業內機構，歐洲央行則簡單粗暴很多，其正在呼籲對商業地產基金進行改革，以避免投資者大量拋售所引發的流動性危機。

據其發布的報告稱，商業地產基金領域出現了明顯的脆弱跡象，包括整個市場流動性的下降和價格調整，這在很大程度上是由宏觀前景的不確定性和貨幣緊縮政策造成的。

去年第四季度，歐元區商業地產領域的交易數量同比下降了44%，而2022年的二、三季度，歐元區優質寫字樓的價格下降了14%。

歐央行認為，引入更嚴格的管理規定，可以迫使房地產基金積極應對流動性需求激增的狀況，避免在流動性壓力下直接進行資產拋售。目前，歐央行正在考慮出台措施，諸如降低投資者贖回的頻率，引入更長的最低持有期限等。

下一顆要爆的雷？

經濟學家擔心，如果美歐銀行業的問題讓本已承受壓力的規模達數兆美元的商業地產行業出現更廣泛的信貸緊縮，商業地產可能成為“下一顆要爆的雷”。

美國大型房地產管理公司暨開發商RXR首席執行官雷克勒（Scott Rechler）日前稱，未來三年該國將有1.5萬億美元的商用地產債務到期，他在社交媒體上寫道：“這些債務中有絕大部分是在指標利率接近0%的時候進行融資。這些債務需要在利率較高、價值較低且市場流動性較差的環境中進行再融資。”

雷克勒寫道：“如果我們不採取行動，我們的銀行系統，尤其是地區性銀行將面臨系統性危機的風險，這反過來會給依賴地產稅作為運營資金來源的地方政府帶來壓力；地區性銀行銀行佔房地產貸款的四分之三以上。”

美聯儲主席鮑威爾在3月議息會議後召開的新聞發布會上曾表示：“我們很清楚人們持有商業房地產的集中程度。”同時他補充說：“銀行體系很強勁穩健，具有韌性且資本充足，這應該會讓其他金融公司省下一些導致矽谷銀行倒閉的麻煩。”（21財匯聞）

https://m.cnyes.com/news/id/5136753 黑石集團BREIT面臨45億美元贖回壓力