•
7月24日中共中央政治局會議，對中國房地產行業/市場有了一個重要的判斷，“中國房地產市場供求關係發生重大變化”，據此提出要“適時調整優化房地產政策”。7月27日晚，住建部主持召開企業座談會，提出要“鞏固房地產市場企穩回升態勢”，並落實“降低購買房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款'認房不用認貸'等政策措施”，“繼續做好保交樓工作”等。
房地產行業、市場與國民經濟息息相關，大家都十分關心。以下是個人一些理解。無信息源，純只代表個人觀點。
1. “房地產市場供求關係發生重大變化”是一個重要論斷。實際上是宣示“房住不炒”已經取得了階段性的成績；
2.供求關係是如何變化的？成績為何？個人理解，一方面，需求端，純粹投資、投機、炒作型的需求被抑制住了，剩下的基本都是合理的剛需及改善型需求；另一方面，供給端，符合國家政策導向的居住形態在住房供應中的比例增加了——具體指各種形式的保障性住房，以及租賃住房（其中包括市場化租賃住房）在增量住房供應中的比例增加了。這就是供求關係的改變；
3.這個改變還在發生，是一個動態的、漸近的過程，個人理解，國家的大方向是，將住房供應增量市場裡的大部分（約六到八成）調整為帶有公共屬性的租賃住房及保障性住房，剩餘部分，才是我們理解的市場化商品房。不妨理解為，將中國的增量住房供應新加坡化。也許這不足一下改變整個存量市場的住房供需結構，但肯定是努力的方向；
4.以前人們理解房地產行業，就是每年銷售規模多少多少萬億，銷售面積多少多少億平方米。如果加上上面的視角，未來可能就需要根據業態劃分：安置房有多少，公租房有多少，共用產權房有多少，經濟適用房有多少，各種租賃住房有多少，最後才是商品住房有多少。這樣供應情況就一目了然；
5.與此相關的另一個判斷，就是國家在長期看還是會系統性地降低國民經濟對房地產的依賴，弱化房地產與金融及資本的綁定，並且不會再將房地產作為宏觀調控的手段。在新時代“一張藍圖”裡，房地產行業當然還會存在，但在國民經濟中的佔比會逐年降低，最終，在十年後，比如到2035年的時候，降到一個相對低的比例（例如個位百分數）。只有中國經濟對房地產的依賴降低了，新發展理念、高質量發展才能算踐行成功；
6.有人說“房住不炒”在公報/文本里沒有提到。要看到，“房住不炒”是對住宅地產功能屬性定位的一個基本判斷。它寫入二十大報告，類似於行業的總綱、總指導思想、總框架、總範式，一個基本的立場觀點方法。作為這一個基本框架，它將持續存在，不會因為短期環境改變而改變。個人認為，要理解新時代的政策，還是要吃透其背後的內涵、世界觀、方法論及底層邏輯，做到對“一張藍圖”的了然如胸。如此，才能避免出現系統性地誤讀；
7.回到具體政策層面。住建部提到的“降低購買房首付比例和貸款利率”、“改善性住房換購稅費減免”、“個人住房貸款'認房不用認貸'”等政策，這些都是需求端政策。市場更憧憬並預期：政府將考慮放開一線/高能級城市的限購、限價政策。這些政策都是需求端的，存在兩個問題：
1）當前，存在抑制居民購房需求的若干因素，包括a）高線城市資產價格已經在國際高位（房價收入比指標）; b）對房價存在下行擔憂，或者說對資產增值不再確定；b)對自己未來收入預期的信心不穩；c）擔心房地產行業/房企還有風險，不希望再陷入保交付的困境；d）前述住房供應結構的變化使得居民選擇變多，購置商品房並非唯一選擇。這樣看，降低貸款比例與利率、減免部分稅費、“認房不認貸”等因素的作用就顯得有限了——因為它們未必足以根本改變人們的購房能力和意願。以前國人的思維是“靠地產帶動經濟”；今天我們已經在拐點之後，可能需要“經濟帶動地產”
2）北上深廣等高能級一線城市很多其實已經是“存量市場”，即新房不多（且其中還有大量租賃及保障住房供應），主要是二手房市場（待交易的以萬套或十萬套為單位計量）。所以，無論是剛需還是改善型需求驅動的購房者，都可以直接購買二手房，二手房所見即所得，沒有交樓問題，並有可能對應更好、更便利的教育與醫療資源）。這部分需求的作用主要在於盤活存量資產。它的好處在於能夠提高資產流動性，防止資產價值下跌（有利於抑制資產負債表衰退）。二手房交易施惠的將主要是房產經紀及家裝家居等行業，對GDP的貢獻肯定不如新房，但也可以帶動一些就業和消費，但對主事新房開發銷售的房企的影響就比較間接了。這一條其實很重要，即目前一線城市/高能級/人口淨流入城市待消化的二手房供應量可能很大，足能消解相當體量的剛需和改善型需求
8.這些需求端政策，對國企和民企的效果也存在“不對稱性”。簡單說，國企受益會更多，民企受益會打折。其根本原因是，目前全社會“保交樓”工作尚未完成，許多民營房企已經出險，或還有出險風險。目前的銷售也還是預售制——而預售制的底層邏輯是信用融資，即購房者給開發商提供貸款。如要買房，在同等條件下，購房者更有可能傾向於國營企業。此條不是政策導向或意向，但是目前製度及經濟環境下的客觀情況；
9.市場最關心和期盼的政策其實是“保主體”，即為出險房企直接提供流動性。但過去一兩年的政策導向和基本邏輯是“保交樓”（及“保民生”、“保穩定”，謂“三保”）。核心邏輯是：在防範化解重大風險、“底線思維”的政治經濟考量裡，房地產企業主體的重要性是置後於“三保”的，而“三保”的責任被壓實到地方政府，其更關注的是確保房地產企業在當地的資金能夠被安全鎖定在本地項目上以用於完成項目建設及交付。這就與需要抽調地方資金以避免企業集團出現整體流動性問題的企業主體產生矛盾。這對矛盾，實際上也是過去一兩年解決房地產行業企業問題的主要矛盾；
10.住建部在企業座談會裡提到“繼續做好保交樓工作”——完成這一政治政策重要性最高的目標。要看到，不僅需要做好存量項目的“保交樓”，也要防範於未然，避免增量項目再出現“保交樓”的問題。這也預示：增量新房銷售的預售資金很可能仍會被鎖定在各地項目上，不會輕易被開發商抽調。這就使得開發商不宜構建“資金池”，緩解企業在集團/總部層面的流動性問題。而這個問題得不到妥善解決，就可能引發開發商的出險；
11.以上問題，實際上觸及了房地產行業/市場監管當下面臨的最核心問題——即如何“化解防范金融風險”與“保交樓”二者存在張力甚至衝突，那麼如何平衡好二者的關係？是優先“保交樓”，還是優先“化解防范金融風險”？在這個過程中，到底如何看待企業主體？是否應該為其提供更多的流動性？是否應由國家（即納稅人）出面兜底（“bail out”）？對這一問題，還沒有特別好的答案；
12.最後，我個人相對看好的是二手房交易市場：相比新房，更容易受益於增量的需求端政策改善。另外一個大賽道就是（廣義的）家裝家居市場：未來人們改善居住環境，不一定都要置業——置業是重資本的，往往需要加槓桿，承擔一定的風險。更簡單的方式，其實是裝修：通過更好地裝修、更好的佈置，實現更好的生活。我也到過許多朋友家裡。大多並沒有很好、很用心地裝修。中國人的家居環境其實有極大的“就地改善”的空間。家裝、家居所涉及的資金投入遠比置業要更小，對應的金融風險（即按揭貸款）也遠要更低。大多房企都有自己的住宅物業公司（很多都是上市公司），能夠觸達終端客戶。在下半場，還是要下決心，重點佈局家裝。跑通這個賽道，也是邁向房地產新發展模式的一個重要通路。（tuzhuxi）