超20兆人民幣存量房貸面臨降息，月供可以降多少？

2023/09/02

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“我的房貸利率理論上可以下調0.4個百分點。”

存量房貸利率下調政策落地後，一位來自廣州的購房者立即根據政策計算了自己的房貸利率。在他看來，這是其在高點買房後，享受到的最實惠的政策。“不然看著LPR（貸款市場報價利率）越來越低，但是加點始終在，心理上會很難受，會很後悔買房了。”

據中金公司測算，假設存量按揭利率下調80bp，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，估算可降低借款人月供約500元，節約月供和總還款額約8%

8月31日晚間，中國人民銀行（下稱“央行”）、國家金融監督管理總局（下稱“金融監管總局”）聯合發布《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，宣布降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率。

央行、金融監管總局有關負責人表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利於擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

據中金公司測算，假設存量按揭利率下調80bp（基點），按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，估算可降低借款人月供約500元，節約月供和總還款額約8 %。

此外，在一同發布的《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》中，兩部門宣布將首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低於20%和30%，同時將二套住房貸款利率全國下限調整為LPR加20個基點。

“本次差別化住房信貸政策、存量房貸利率下調政策的落地，是在前期'穩地產'政策基礎上，進一步降低居民購房門檻和成本、促進潛在合理購房需求釋放的重要舉措，通過激發市場需求帶動銷售回溫，推動房價平穩，有利於恢復市場信心。”中誠信國際研究院執行院長袁海霞稱。

值得一提的是，此前一直呼籲下調存量房貸利率的招聯首席研究員董希淼強調，本次存量房貸利率調整的對像明確為首套房貸，表明利率調整仍然堅持“房住不炒”原則，主要是為了降低剛性和改善性購房者的利息支出。

百萬房貸月供可減少840元

“從昨晚通知出來後就不停有人來問我，電話都要被打爆了。”鄧永是某國有大行的房貸經理，一則事關存量房貸利率的通知，讓他深刻體會到客戶的關切心情。

鄧永所提政策，為8月31日晚間，由中國人民銀行和國家金融監督管理總局發布的《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）。這意味著，市場期盼已久的存量住房利率下調正式進入落地階段。

在多位業內人士看來，本次政策力度超出市場此前預期， “將有效降低居民購房門檻和成本，促進潛在合理購房需求釋放，同時也將對市場預期起到積極引導作用，共同帶動後市銷售企穩復甦。”中金地產組指出。

根據《通知》，此次調整針對的是存量首套住房商業性個人住房貸款——2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

如何申請降低存量房貸利率？央行、金監總局有關負責人答記者問時表示，對於符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發佈公告、批量辦理等方式，為藉款人提供更為便利的服務。

“調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。”上述人士進一步提到。

近年來，房地產市場發生了明顯變化，對於一些在房地產市場較熱時期“上車”的購房者來說，房貸利率普遍較高，甚至達到6%以上。在此背景下，“房貸利率究竟可以降到多低”是購房者普遍關注的問題。

“我一看到消息就激動地打了客服電話，如果能調降可以省不少利息。”張紅2019年於成都購入一套90萬元左右的房產，房貸利率為當時LPR基礎上加98.20基點，“在LPR降下來前最高有5.88%左右”。

根據《通知》，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在LPR上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

董希淼認為，此舉主要是為了維護政策的公平性和權威性。

根據中原地產首席分析師張大偉的測算，對於部分2021年購房的人而言，首套房貸利率最高接近6.5%，降息後亦維持在6%左右。若以100萬元30年期限的房貸為例，下限以當年LPR（4.65%）計算，月供將減少840元左右。目前大部分房貸利率在5%-5.5%之間，只可能再降低30基點-50個基點，在此情況下減少月供200元左右。

另據中金地產組的計算，對個人而言，假設存量按揭利率下調80bp，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，預計可降低借款人月供約500元，節約月供和總還款額約8%。

值得注意的是，此前各地執行的LPR加點幅度不一，各地借款人能夠享受的下調幅度也不盡相同。

《通知》發布次日（9月1日），上海、北京、深圳等多地披露首套房貸款利率下限執行情況。根據多家央行省級分行公告，全國首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個基點。

招商證券銀行業首席分析師廖志明曾在研報中指出，北京、上海和深圳房貸利率加點政策保持了穩定，加點幅度保持不變，由於需要遵循區域政策，大部分北上深按揭客戶或無法受益於存量按揭貸款利率下調。

中金公司亦表示，預計本次二三線城市存量按揭下調幅度更多（預計平均在80bp以上），一線城市調整幅度較少（如發放時已位於利率下限則無降息空間）。

截至目前，包括國有六大行及股份行在內的等多家銀行公告稱，將認真落實存量房貸利率調整政策，具體實施細則正在製定，後續公佈。

超20萬億房貸面臨調整

截至2023年6月末，中國存量住房按揭貸款規模為38.6萬億元。作為商業銀最優質的生息資產，存量房貸利率下調對銀行影響幾何？

據中泰證券研究所所長戴志鋒測算，上市銀行2018年-2022年期間投放按揭貸款約23萬億元，佔目前上市銀行存量按揭的65.5%，假設該部分可享受存量房貸利率下調。預計節省居民利息支出1388億元，預計對上市銀行2024年度息差影響約4.7個基點，營收影響在2.3%。

光大證券首席銀行業分析師王一峰測算認為，本輪存量按揭利率下調影響上市銀行息差8bp左右，對應上市銀行淨利息收入規模減少1834億元。

近期，多家上市銀行在中期業績會上回應了市場關切。

建設銀行首席財務官生柳榮直言，存量房貸利率下調總體上會對銀行的淨息差帶來一定下行壓力。不過，央行二季度貨幣政策執行報告中提到，“商業銀行維持穩健經營、防范金融風險，需保持合理利潤和淨息差水平。”據此，生柳榮認為，政策導向是希望商業銀行的淨息差能夠保持一個相對穩定的態勢。

招商銀行行長助理彭家文亦表示，“隨著存量房貸利率的下調，整個住房貸款的提前還貸因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長。同時，也有助於增強客戶的黏度，從而促進零售業務的增長。”

郵儲銀行零售業務總監梁世棟認為，存量房貸利率下調以後，會對提前還款有一定的抵補作用，同時利率下調對整個市場信心的提振也有一定的作用。

在具體操作層面，梁世棟表示，重定價工作聽上去簡單，但做起來比較複雜。“我們前期梳理了一下，做了一些準備工作，因為歷史上發的個人按揭在不同的時期，甚至同一時期在不同地域的政策都不一樣，所以我們需要打好標籤，但是最終還是按照監管的政策來。”

多位分析人士指出，存量房貸利率下調此前僅有一次，本次相關政策出台殊為不易。

對於存量房貸利率調整政策出台的背景，央行、金融監管總局有關負責人表示，近年來中國房地產市場供求關係發生了重大變化，借款人和銀行對於有序調整優化資產負債均有訴求。

袁海霞撰文表示，一季度“保交樓”及部分積壓需求釋放帶動房地產市場修復，但二季度以來，房地產銷售轉弱、出現二次探底，大中城市房價均有不同程度回調，房地產風險持續釋放。同時，居民端信心不足，今年以來居民使用存款或減少其他投資、採用經營貸置換存量按揭貸款的現像大幅增加，加劇了銀行盈利及資產配置壓力。

在此背景下，近期房地產調整政策密集出台。除了存量房貸利率下調，還有“金融16條”適用期限延長、超特大城市城中村改造、推動落實“認房不認貸”、降低首付比例和貸款利率、居民換購住房退稅優惠延期等政策相繼發布。

其中，降低首付比例和貸款利率政策與存量房貸利率下調同時出台。

根據《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》，今後不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低於20%和30%。同時，二套住房利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

袁海霞認為，本次差別化住房信貸政策落地，有效降低居民購房門檻和成本，促進潛在購房需求釋放；有利於引導商業性個人住房貸款借貸雙方有序調整優化資產負債表，規範住房信貸市場秩序。

值得注意的是，有分析人士認為，已出台的部分政策之間亦在相互配合。以存量房貸利率下調中的首套住房認定為例，《通知》中將各地“認房不認貸”標準下認定的首套住房也納入下調範圍。截至目前，北上廣深四個一線城市均宣布實行“認房不認貸”政策，這意味著將有更多藉款人能夠享受存量房貸利率下調政策。（財經五月花）

利息少了41萬，激動得一夜沒睡好！

繼多地落實“認房不認貸”政策後，8月31日晚間，央行及金管局連發多條重磅政策：1）下調首套和二套房首付比例，2）降低存量首套住房貸款利率。

“昨晚得知這個消息，激動得一夜沒睡好。”新杭州人小陳說。

據都市快報，小陳在2021年9月買了一套蕭山市北的二手房，當時首套利率6.1%（貸款市場報價利率LPR+145bp)，這還是在當時“房貸荒”的情況下托關係拿到的貸款。雖然經歷LPR多次下調，但由於加點實在太高，目前還是在5.75%的利率高位。